ผู้ประกอบการอสังหาฯลุยเปิดโครงการใหม่มูลค่า 5.6 หมื่นล้านปลุกไตรมาส 2 ฟื้น

ภาคอสังหาริมทรัพย์หนึ่งในเครื่องยนต์ขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทย ยังคงเผชิญความท้าทายอย่างมากบนเส้นทางที่มีทั้ง "โอกาส" และ "ความเสี่ยง" จากปัจจัยลบรอบด้านที่มีผลต่อการฟื้นตลาด ขณะเดียวกันภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ขยับปรับราคาเพิ่มขึ้น ทั้งบ้านหรือว่าคอนโดมิเนียม รวมถึงธุรกิจรับสร้างบ้าน เนื่องจากผลพวงของต้นทุนที่เพิ่มอย่างต่อเนื่อง ทั้งราคาวัสดุก่อสร้างหลายรายการ รวมถึงต้นทุนขนส่ง 

ทั้งนี้นายวิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ เปิดเผยว่า องค์ประกอบของดัชนีราคาค่าก่อสร้างบ้านมาตรฐาน หมวดราคาวัสดุก่อสร้างมีการปรับเพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันของปี 2565 ทั้ง 7 รายการ โดยพบว่าราคาสุขภัณฑ์มีการปรับเพิ่มขึ้นมากถึงร้อยละ 13.2 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปี 2565

ในขณะที่ไม้และผลิตภัณฑ์ไม้ ก็มีการปรับเพิ่มขึ้นถึงร้อยละ 13.0 ซึ่งคาดว่าเป็นผลมาจากราคาน้ำมันยังอยู่ในระดับสูง ส่งผลกระทบโดยตรงต่อภาคการผลิตและภาคการขนส่งวัสดุก่อสร้าง ทำให้เกิดการถ่ายโอนต้นทุนที่เพิ่มขึ้นไปเป็นราคาค่าก่อสร้างที่อยู่อาศัย 

ขณะที่องค์ประกอบหมวดงานออกแบบก่อสร้างและงานระบบ ปรับเพิ่มขึ้นทุกรายการเช่นกัน จึงมีผลให้ดัชนีราคาค่าก่อสร้างบ้านมาตรฐาน ไตรมาส 1 ปี 2566 มีการปรับตัวสูงขึ้นเมื่อเปรียบเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน แต่ในไตรมาสนี้หมวดแรงงานยังคงไม่มีการเปลี่ยนแปลง

ด้านนายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ จำกัด กล่าวว่า “ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานครปี 2565 ปรับตัวดีขึ้นจากปีก่อนหน้านี้ชัดเจน แต่ผู้ประกอบการยังชะลอการเปิดขายโครงการใหม่ในไตรมาสที่ 1 ปี 2566 เพราะหลายโครงการเปิดขายแบบไม่เป็นทางการมาตั้งแต่ปลายปีที่แล้ว แต่ทำการขายต่อเนื่อง และเปิดขายแบบเป็นทางการในไตรมาสที่ 1 ปี 2566”

คอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่รายไตรมาส ณ ไตรมาสที่ 1 ปี 2566

คอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในไตรมาสที่ 1 ปี 2566 มีทั้งหมดประมาณ 4,920 ยูนิต ลดลงจากไตรมาสที่ 4 ปี 2565 ประมาณ 57% หลายโครงการที่เปิดขายแบบเป็นทางการในไตรมาสที่ 1 ปี 2566 มีการเปิดขายแบบไม่เป็นทางการ หรือให้ลงชื่อแสดงความสนใจมาตั้งแต่ช่วงปลายปี 2565 แล้ว และมีอีกหลายโครงการที่เปิดขายแบบไม่เป็นทางการในไตรมาสที่ 1 ปี 2566 จากนั้น รอเปิดขายแบบเป็นทางการหลังจากนี้

คอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในไตรมาสที่ 1 ปี 2566 ส่วนใหญ่เป็นโครงการที่อยู่ในพื้นที่ที่เส้นทางรถไฟฟ้าเปิดให้บริการแล้ว แต่มีเพียง 1 โครงการเท่านั้นที่อยู่ในพื้นที่เมืองชั้นใน นอกนั้นอยู่นอกพื้นที่เมืองชั้นใน เพราะผู้ประกอบการต้องการเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมที่มีราคาไม่สูงมาก เพื่อให้สอดคล้องกับกำลังซื้อส่วนใหญ่ของคนในกรุงเทพมหานคร

คอนโดมิเนียมประมาณ 13% ของคอนโดมิเนียมที่เปิดขายในไตรมาสที่ 1 ปี 2566 อยู่ในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้าง และรอเปิดให้บริการในปี 2566 และอีกประมาณ 14.4% เท่านั้นที่เปิดขายในพื้นที่ที่อยู่นอกเส้นทางรถไฟฟ้าทั้งในปัจจุบัน 

และโครงการในอนาคต ซึ่งยังคงไม่แตกต่างจากช่วง 1 – 2 ปีที่ผ่านมา แต่แตกต่างจากช่วงก่อนปี 2563 แบบชัดเจน เพราะช่วงเวลานั้น มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในเกือบทุกพื้นที่ของกรุงเทพมหานคร รวมไปถึงพื้นที่เมืองชั้นในของกรุงเทพมหานคร  

ตลาดคอนโดมิเนียมในปี 2566 อาจจะยังไม่ฟื้นตัวมาก เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้านี้ เพราะกำลังซื้อ และปัจจัยลบหลายอย่างยังมีผลต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยของคนไทย แต่ความเชื่อมั่นในการซื้อที่อยู่อาศัยของคนไทยจากการสำรวจของศูนย์พยากรณ์เศรษฐกิจและธุรกิจ มหาวิทยาลัยหอการค้าไทยเพิ่มขึ้นต่อเนื่องตั้งแต่กลางปีที่ผ่านมา

สัดส่วนของโครงการแยกตามความสูงของอาคารในโครงการคอนโดมิเนียม

ช่วงก่อนปี 2563 เห็นได้ชัดเจนว่า ผู้ประกอบการเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมที่เป็นอาคารที่มีความสูง 8 ชั้นหรือน้อยกว่าในสัดส่วนที่น้อยกว่า 50% เมื่อเทียบกับจำนวนโครงการคอนโดมิเนียมทั้งหมดที่เปิดขายในปีนั้นๆ แบบชัดเจน แต่สัดส่วนเริ่มเปลี่ยนแปลงไปในปี 2563 เป็นต้นมา

โครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในช่วงปี 2563 – 2565 ที่ผ่านมา มีความชัดเจนว่าผู้ประกอบการเลือกพื้นที่ที่อยู่ในซอย หรือในพื้นที่ที่มีศักยภาพไม่สูงมาก เพราะต้องการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมที่มีราคาไม่สูงมาก ดังนั้น การเลือกซื้อที่ดินในซอย หรือในทำเลที่มีศักยภาพไม่สูงมาก จะได้ที่ดินในราคาที่ไม่สูงเกินไป เพื่อให้สอดคล้องกับกำลังซื้อ และภาวะเศรษฐกิจที่ยังไม่ฟื้นตัว

แม้ว่าโครงการคอนโดมิเนียมที่เป็นอาคารที่มีความสูง 8 ชั้นหรือน้อยกว่าจะมีมูลค่าโครงการน้อยกว่าโครงการซึ่งพัฒนาเป็นอาคารสูง แต่ด้วยสภาวะตลาด และกำลังซื้อยังไม่ฟื้นตัว ผู้ประกอบการก็จำเป็นต้องปรับเปลี่ยนตามไปด้วย เพื่อที่จะได้มีโครงการที่สอดคล้องกับกำลังซื้อซึ่งเปลี่ยนแปลงไป

อัตราการขายเฉลี่ยคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่รายไตรมาส ณ ไตรมาสที่ 1 ปี 2566

อัตราการขายเฉลี่ยคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในไตรมาสที่ 1 ปี 2566 อาจจะไม่สูงมากเมื่อเทียบกับช่วงก่อนหน้านี้ แต่มากกว่าช่วง 2 – 3 ไตรมาสที่ผ่านมา และมากกว่า 50% อีกครั้ง แสดงให้เห็นว่ากำลังซื้อบางส่วนเริ่มกลับมาแล้ว หลังจากที่ลดน้อยลงไปในช่วงก่อนหน้านี้ อีกทั้งการที่ผู้ประกอบการส่วนใหญ่เลือกเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมที่มีราคาขายไม่สูงมากก็มีส่วนที่ทำให้ผู้ซื้อให้ความสนใจตลาดคอนโดมิเนียมอีกครั้ง  

การเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมในไตรมาสที่ 1 ปี 2566 มีหลายโครงการที่มีการเปิดให้ผู้ที่สนใจเข้าไปลงชื่อเพื่อแสดงความสนใจซื้อ และลงชื่อเพื่อรับสิทธิพิเศษจากผู้ประกอบการ รวมไปถึงการเปิดสำนักงานขาย และห้องตัวอย่างเพื่อให้คนที่สนใจเข้าชมก่อน ประกอบกับการประชาสัมพันธ์ทางช่องทางต่างๆ ในช่วง

เวลาเดียวกัน ซึ่งกระบวนการต่างๆ ล้วนเป็นการกระตุ้นให้เกิดความสนใจ มีการจองและทำสัญญาจะซื้อจะขายกันมาก บางโครงการในบางทำเลปิดการขาย หรือมีอัตราการขายในส่วนที่เปิดขายสูงมากหลังจากที่เปิดขายไม่นาน

ราคาขายเฉลี่ยคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่รายไตรมาส ณ ไตรมาสที่ 1 ปี 2566

โครงการคอนโดมิเนียมส่วนใหญ่ที่เปิดขายในช่วงปี 2563 – 2565 มีสัดส่วนของราคาขายที่ต่ำกว่า 100,000 บาทต่อตารางเมตรแบบชัดเจน ในขณะที่ระดับราคาขายอื่นๆ มีสัดส่วนที่น้อยกว่ามาก ช่วงก่อนปีพ.ศ.2563 ยังมีคอนโดมิเนียมที่มีราคาขายครอบคลุมหลายระดับราคามากกว่า แม้ว่าสัดส่วนของระดับราคาต่ำกว่า 100,000 บาทต่อตารางเมตรจะมากกว่าก็ตาม

ไตรมาสที่ 1 ปี 2566 คอนโดมิเนียมที่เปิดขายในราคาไม่เกิน 100,000 บาทต่อตารางเมตรยังคงมีสัดส่วนที่มากกว่าคอนโดมิเนียมในระดับราคาอื่นแบบชัดเจน โดยมีสัดส่วนประมาณ 77% เมื่อเทียบกับคอนโดมิเนียมในระดับราคาต่างๆ ซึ่งส่งผลให้ราคาขายเฉลี่ยคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในไตรมาสที่ 1 ปี 2566 มีราคาขายเฉลี่ยลดลงจากไตรมาสก่อนหน้านี้เล็กน้อย 

ในขณะที่ถ้าพิจารณาเฉพาะคอนโดมิเนียมในระดับราคาต่ำกว่า 100,000 บาทต่อตารางเมตร จะพบว่าคอนโดมิเนียมในระดับราคาต่ำกว่า 70,000 บาทต่อตารางเมตรมีสัดส่วนมากถึง 51% จากจำนวนทั้งหมด 3,810 ยูนิต

ราคาขายเฉลี่ยคอนโดมิเนียมในหลายไตรมาสที่ผ่านมาอยู่ในทิศทางที่ลดลงต่อเนื่องมาตั้งแต่ช่วงต้นปี 2562 เป็นต้นมา อาจจะมีบางไตรมาสที่ปรับเพิ่มขึ้น แต่อย่างไรก็ตามในภาพรวมแล้วปรับลดลงต่อเนื่องมาโดยตลอด แสดงให้เห็นชัดเจนว่า ผู้ประกอบการเปิดขายโครงการใหม่ในระดับราคาที่ต่ำลงต่อเนื่อง

บิ๊กอสังหาลุยโครงการใหม่มูลค่า 5.6 หมื่นล้านปลุกไตรมาส 2 

เอพี เร่งสปีด17 โครงการมูลค่า 2.2 หมื่นล้าน แสนสิริเปิด8 โครงการมูลค่า1.3หมื่นล้านเน้นแนวราบพร้อมรีเฟรชดีคอนโดออริจิ้นผุด11 โครงการมูลค่า 1.2 หมื่นล้านเพอร์เฟคเปิด4โครงการ แอสเซทไวส์ผุดคอนโด 3 โครงการ หนึ่งในนั้น “เอพี” เร่งเครื่องเปิด มีแผนเปิดตัว 17 โครงการ มูลค่า 22,130 ล้านบาท จากไตรมาสแรกโกยยอดขาย 11,016 ล้านบาท มาจากแนวราบ 8,172 ล้านบาท คอนโดมิเนียม 2,844 ล้านบาท

นายอุทัย อุทัยแสงสุข ประธานผู้บริหารสายงานปฏิบัติการ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ภาพรวมตลาดอสังหาฯ ไตรมาส 2 มีแรงหนุนจากเศรษฐกิจที่ฟื้นตัวดีขึ้นตามลำดับ รวมทั้งความคึกคักของอุตสาหกรรมท่องเที่ยว ที่ส่งผลต่อเนื่องถึงความต้องการที่อยู่อาศัย 

ขณะที่ภาคเอกชนรายใหญ่ต่างเริ่มมีความมั่นใจในการช่วยกันขับเคลื่อนอุตสาหกรรมด้วยการเปิดตัวโครงการใหม่และเปิดตัวแคมเปญการตลาดสู่กลุ่มลูกค้าอย่างต่อเนื่อง ทั้งหมดนี้จะช่วยสร้างความมั่นใจให้กับอุตสาหกรรมได้เป็นอย่างดี

ดังนั้นในไตรมาส 2 บริษัทเดินหน้าต่อด้วยการเปิดตัวโครงการใหม่ 8 โครงการมูลค่า 13,000 ล้านบาท แบ่งเป็นโครงการแนวราบที่ครอบคลุมทุกระดับราคา ทั้งทาวน์โฮมแบรนด์ สิริ เพลส ที่เตรียมเปิดตัว สิริ เพลส ลาดพร้าว101 ราคาเริ่มต้น 4.5 ล้านบาท โครงการอณาสิริ ที่มีบ้านและทาวน์โฮมในโครงการเดียว บ้านเดี่ยวแบรนด์ฮาบิเทีย ไพร์ม 2 ทำเลราชพฤกษ์ บ้านเดี่ยวแบรนด์สราญสิริและแบรนด์บ้านเดี่ยวระดับลักชัวรีเศรษฐสิริ

ขณะเดียวกันจะเปิดตัว ดีคอนโด ไฮป์ รังสิต เริ่มต้น 1.3x ล้านบาท ทำเล 250 เมตร จากมหาวิทยาลัยกรุงเทพ ติดถนนพหลโยธิน โดยปีนี้ แสนสิริรีเฟรชแบรนด์ “ดีคอนโด” เน้นการพัฒนาโปรดักต์ให้ตอบโจทย์กลุ่มผู้อยู่อาศัยจริงในกลุ่มคอนโดราคาเข้าถึงง่าย

นายพีระพงศ์ จรูญเอก ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) มองว่า สถานการณ์ตลาดอสังหาฯ ในไตรมาส 2 ยังมีแนวโน้มได้รับการตอบรับที่ดีจากผู้บริโภคอย่างต่อเนื่อง สังเกตจากภาพรวมยอดขายของผู้พัฒนาอสังหาฯในงานมหกรรมบ้านและคอนโดเมื่อปลายเดือน มี.ค. ที่ผ่านมา 

ในช่วงไตรมาส 2 นี้ จึงเตรียมเปิดตัวโครงการใหม่เพิ่มเติมอีก 11 โครงการ มูลค่ารวม 12,520 ล้านบาท เป็น คอนโด 8 โครงการมูลค่า 8,720 ล้านบาท บ้านจัดสรร 3 โครงการ มูลค่า3,800 ล้านบาท

“เราจะยังคงกระจายตัวบุกไปยังพื้นที่ต่างๆ ทั่วประเทศ ตามแผนงาน Origin Infinity หรือแผนเติบโตไม่สิ้นสุดที่ประกาศไว้เมื่อต้นปี โดย 11 โครงการในไตรมาส 2นั้น จะบุกไปนอกกรุงเทพฯ และปริมณฑลถึง 5 โครงการ ทั้งในชลบุรี ภูเก็ต พระนครศรีอยุธยา และขอนแก่น มูลค่ารวมกว่า 5,080 ล้านบาท”

ทางด้าน วงศกรณ์ ประสิทธิ์วิภาต กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ในไตรมาส 2 มีแผนเปิด 4 โครงการใหม่ มูลค่า 4,950 ล้านบาท ประกอบด้วยเพอร์เฟค พาร์ค เป็นโครงการบ้านเดี่ยวทำเลแจ้งวัฒนะ-ราชพฤกษ์ 

และ บางใหญ่จับกลุ่มลูกค้าระดับกลาง และโครงการวาวิล่า สุขุมวิท 77-สุวรรณภูมิ มูลค่า 700 ล้านบาท เป็นบ้านเดี่ยว 3 ชั้นรองรับลูกค้าระดับพรีเมียมและไอคอนโด แอคทีฟ พัฒนาการ มูลค่า 1,000 ล้านบาท รองรับกลุ่มที่ต้องการอยู่อาศัยในทำเลเมือง

นอกจากนี้ยังเปิดขายเฟสใหม่ใน 2 โครงการ ได้แก่ โครงการเบลล่า เดล มอนเต้ เขาใหญ่เฟส 2 มูลค่า 1,400 ล้านบาท จำนวน 24 ยูนิต ราคาตั้งแต่ 29-113 ล้านบาท และ โครงการมาร์เก็ต อเวนิว แจ้งวัฒนะ-ราชพฤกษ์ เฟส 2

ส่วน นายกรมเชษฐ์ วิพันธ์พงษ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท แอสเซทไวส์ จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า ไตรมาส 2 นี้ เตรียมเปิดตัว3 โครงการใหม่ มูลค่า 4,250 ล้านบาท ประกอบด้วยคอนโด 3 โครงการ ได้แก่ เคฟ ป็อป ศาลายา 238 ยูนิต มูลค่าโครงการ 500 ล้านบาท เคฟ โคโค่ บางแสน 986 ยูนิต มูลค่า 2,000 ล้านบาท 

และ แอทโมซ พาลาซิโอ ลาดพร้าว-วังหิน จำนวน 759 ยูนิต มูลค่า 1,750 ล้านบาท ทั้งนี้มั่นใจว่าทั้งปีจะสามารถทำยอดขาย 15,000 ล้านบาทตามเป้าหมาย