‘เพอร์เฟค’มุ่งเรียลดีมานด์ เจาะตลาดบ้านแนวราบ

โดย...โชคชัย สีนิลแท้ 

ยังคงเป็นประเด็นร้อนแรงในวงการอสังหาริมทรัพย์ เมื่อธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เตรียมออกมาตรการมากำกับธนาคารพาณิชย์ที่ไม่ดูแลสินเชื่อที่อยู่อาศัยจนทำให้เกิดภาวะเสี่ยงจนตัวเลขหนี้สินไม่ก่อให้เกิดรายได้ขยับสูงขึ้น ซึ่งถึงเวลาที่ ธปท.จะต้องลดภาวะเสี่ยงดังกล่าวให้ลดลงหลังจากส่งสัญญาณเตือนมาหลายรอบ

วงศกรณ์ ประสิทธิ์วิภาต กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค กล่าวว่า ที่ผ่านมาการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ในตลาดจะมุ่งลูกค้า 4 กลุ่ม ประกอบด้วย 1.กลุ่มเรียลดีมานด์หรือซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง 2.กลุ่มนักลงทุน 3.กลุ่มนักเก็งกำไร และ 4.กลุ่มลูกค้าต่างชาติ ซึ่งผู้ประกอบการส่วนใหญ่ในตลาดจะเน้นกลุ่มลูกค้านักลงทุน นักเก็งกำไรและต่างชาติ เป็นหลัก จะเห็นได้ชัดในโครงการคอนโดที่สามารถขายได้รวดเร็ว เพราะแค่วางเงินจองและทำสัญญา แต่เมื่อถึงวันที่โครงการก่อสร้างสร้างแล้วเสร็จแล้วไม่รับโอน

ทั้งนี้ คาดการณ์ว่าสิ่งที่จะเกิดขึ้นหลังจากนี้คือ การให้วงเงินสินเชื่ออสังหาฯ ของธนาคารพาณิชย์จะต่ำลง ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยอาจจะต้องวางเงินดาวน์เพิ่มขึ้น ส่งผลให้ระยะเวลาก่อสร้างก็ต้องปรับตาม อาจจะส่งผลกระทบในระยะสั้นคนจะไม่กล้าซื้อ เพราะกลัวว่าจะกู้ไม่ผ่าน แต่ปัญหาดังกล่าวจะเกิดกับผู้ประกอบการที่พัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมเป็นหลัก แต่ผู้ประกอบการที่ให้น้ำหนักกับการพัฒนาโครงการแนวราบเชื่อว่าจะไม่ได้รับผลกระทบ

สำหรับภาพรวมตลาดอสังหาฯ ยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่อง สาเหตุหลักมาจากความเชื่อมั่นของผู้บริโภค และจะเห็นได้ว่าในไตรมาส 4 เติบโตอย่างชัดเจน เนื่องจากการเดินหน้าโครงการสาธารณูปโภคขนาดใหญ่จำนวนมาก ไม่ว่าจะเป็นการพัฒนาพื้นที่เศรษฐกิจภาคตะวันออกหรืออีอีซี มีการกำหนดช่วงเวลาในการเลือกตั้งที่ชัดเจน ส่งผลให้ความต้องการในตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบ โดยเฉพาะในกลุ่มระดับบน เติบโตอย่างเห็นได้ชัด ส่วนใหญ่เมื่อซื้อบ้านจะใช้เงินของตนเองในสัดส่วน 50% อีก 50% เป็นการขอสินเชื่อเป็นส่วนใหญ่ ขณะที่กลุ่มระดับล่างยังต้องเผชิญกับปัญหาหนี้ครัวเรือน ส่งผลให้ธนาคารพาณิชย์ปฏิเสธสินเชื่อ ซึ่งเห็นได้ชัดในช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมา และจะต้องเผชิญปัญหาอีกต่อไป

นอกจากนี้ ตลาดคอนโดมิเนียมยังต้องเผชิญกับปัญหาล้นตลาดใน 3 ทำเลหลัก ได้แก่ บริเวณที่รถไฟฟ้าสายสีม่วง ตั้งแต่บริเวณข้ามสะพานพระนั่งเกล้า บริเวณสายสีเขียวตอนเหนือตั้งแต่วงเวียนหลักสี่ และบริเวณสายสีเขียวส่วนขยายทางตอนใต้ที่เห็นปัญหา
ดังกล่าว โดยเฉพาะระดับราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท/ยูนิต

ขณะที่แผนการดำเนินธุรกิจในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี 2561 นี้ บริษัทมีแผนพัฒนาโครงการในทำเลใหม่ๆ โดยมีแผนเปิดตัวโครงการใหม่จำนวน 9 โครงการ มูลค่ารวมกว่า 1.4 หมื่นล้านบาท พร้อมกันนี้ได้เปิดตัวโครงการใหม่ภายใต้แบรนด์ เพอร์เฟค เรสซิเดนท์ 2 โครงการ ได้แก่ โครงการ เพอร์เฟค เรสซิเดนท์ สุขุมวิท 77 บนพื้นที่ 33 ไร่ จำนวน 108 ยูนิต มูลค่า 1,050 ล้านบาท และโครงการ เพอร์เฟค เรสซิเดนท์พระราม 9-กรุงเทพกรีฑา บนพื้นที่ 16 ไร่ จำนวน 39 ยูนิต มูลค่า 430 ล้านบาท เป็นโครงการบ้านหรูในทำเลตะวันออกของกรุงเทพฯ ซึ่งในปัจจุบันบริษัทมีการพัฒนาโครงการบริเวณกรุงเทพฯ ตะวันออกแล้ว 7-8 โครงการ บนพื้นที่กว่า 300 ไร่ มูลค่าโครงการรวมกว่า 1 หมื่นล้านบาท และยังมีแลนด์แบงก์อีกกว่า 100 ไร่ เพื่อพัฒนาโครงการในอนาคต

สำหรับความคืบหน้าการร่วมมือกับ ฮ่องกง แลนด์ ในการพัฒนาโครงการบ้านเดี่ยวไฮเอนด์ทำเลแจ้งวัฒนะ บนพื้นที่ 130 ไร่ มูลค่า 4,800 ล้านบาท ได้ดำเนินการขายที่ดินเข้าและจะมีการบันทึกรายได้จากการขายที่ดินในไตรมาส 3 ประมาณ 800 ล้านบาท ส่วนความร่วมมือกับ เซกิซุย เคมิคอล พัฒนาบ้านระบบโมดูลาร์ ภายในโครงการ เพอร์เฟค มาสเตอร์พีซ กรุงเทพกรีฑา รามคำแหง แจ้งวัฒนะ และรัตนาธิเบศร์ รวมมูลค่า 2,230 ล้านบาท และจับมือกับ ซูมิโตโม ฟอเรสทรี ในโครงการ ไฮด์ เฮอริเทจ ทองหล่อ เป็นคอนโดมิเนียม 319 ยูนิต มูลค่า 6,000 ล้านบาท เตรียมเปิดขายปลายเดือน พ.ย.นี้

ด้านผลการดำเนินงานในไตรมาส 3 บริษัทคาดว่าจะมียอดขาย 5,300 ล้านบาท เติบโต 35% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน แบ่งเป็นยอดขายจากโครงการแนวราบ 3,500 ล้านบาท และโครงการคอนโดมิเนียม 1,800 ล้านบาท โดยในช่วง 9 เดือนที่ผ่านมาบริษัทมียอดขายรวม 13,250 ล้านบาท เติบโต 50% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน แบ่งเป็นโครงการแนวราบ 8,280 ล้านบาท และโครงการคอนโดมิเนียม 4,970 ล้านบาท โดยในปี 2561 นี้ บริษัทตั้งเป้ามียอดขาย 1.45 หมื่นล้านบาท เหล่านี้คือกลยุทธ์หลักของเพอร์เฟคที่ให้น้ำหนักกับตลาดเรียลดีมานด์