พิษบาทแข็งกระทบซ้ำทุนนอกชะลอซื้ออสังหาฯไทย

ปฏิเสธไม่ได้ว่า ผลจากค่าเงินบาทที่แข็งค่าขึ้นอย่างต่อเนื่อง ทำให้โครงการไฮเอนด์ที่เน้นจับลูกค้าชาวต่างชาติจะพลอยโดนหางเลขไปด้วย....

โดย...โชคชัย สีนิลแท้ / สุกัญญา สินถิรศักดิ์

ผลจากค่าเงินบาทที่แข็งค่าขึ้นอย่างต่อเนื่อง แม้จะไม่ได้เป็นปัจจัยลบที่กระทบโดยตรงกับภาคอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมด แต่ก็ปฏิเสธไม่ได้ว่าโครงการไฮเอนด์ที่เน้นจับลูกค้าชาวต่างชาติจะพลอยโดนหางเลขไปด้วย กลายเป็นผลกระทบซ้ำในภาวะที่ตลาดต่างชาติกำลังจะเริ่มฟื้นตัว หลังจากก่อนหน้าที่ได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจโลกชะลอตัวและปัญหาความไม่สงบทางการเมืองในประเทศไทย

ต่างชาติเกษียณเริ่มขายบ้านทิ้ง

ธนันท์ ตัณฑ์ไพบูลย์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดภูเก็ต กล่าวว่า ผลจากเงินบาทแข็งค่าขึ้นมาก เริ่มส่งผลกระทบต่อลูกค้าต่างชาติกลุ่มรีไทร์เมนต์ ที่ซื้อบ้านอยู่ภูเก็ตแล้ว โดยในบางโครงการลูกค้าต่างชาติเกือบทั้งโครงการติดประกาศขายเพื่อหาบ้านใหม่ที่มีราคาถูกกว่าอยู่แทน หรือหาบ้านเช่า เพื่อลดค่าใช้จ่าย เนื่องจากผ่อนชำระเงินงวดบ้านหลังเดิมที่สูงกว่า 4 หมื่นบาทต่อเดือนไม่ไหว

ลูกค้ากลุ่มดังกล่าวจะได้รับเงินหลังเกษียณประมาณ 2,000 เหรียญยูโร นำมาเป็นค่าใช้จ่ายในการอยู่อาศัยในเมืองไทยทั้งการดูแลครอบครัว และซื้อที่อยู่อาศัยในนามชื่อของภรรยาคนไทย ซึ่งส่วนใหญ่จะซื้อบ้านในระดับราคา 7-10 ล้านบาท เมื่อเงินบาทแข็งค่าและเงินยูโรอ่อนตัวลงต่อเนื่องจาก 51 บาท เหลือ 40 บาทต่อยูโร รายได้จากเงินจึงลดลงประมาณ 20-30% ชาวต่างชาติหลายรายจึงตัดสินใจหาซื้อบ้านใหม่ในระดับราคาไม่เกิน 5-6 ล้านบาทแทน

นอกจากนี้ยังทำให้ลูกค้าต่างชาติรายใหม่ชะลอการตัดสินใจซื้อไปก่อน หรือหากจะตัดสินใจซื้ออีกครั้งก็คาดว่าจะซื้อในระดับราคาที่ถูกลง ขณะที่ผู้ประกอบการบางรายที่พัฒนาโครงการในลักษณะขายวิวทะเลยูนิตละกว่า 10 ล้านบาท ก็เร่งปรับตัวหันมาทำบ้านขนาดเล็กลง และปรับราคาลงเหลือ 4-5 ล้านบาท เพื่อรักษาสภาพคล่อง

ส่วนกลุ่มบ้านวิลลาหรูเดิมราคาขายสูงสุดอยู่ที่ 150 ล้านบาท ปัจจุบันขยับลงมาเหลือสูงสุดอยู่ที่ 90 ล้านบาท ซึ่งการที่ตลาดที่อยู่อาศัยภูเก็ตเจอหลายปัจจัยลบทั้งเศรษฐกิจโลก การเมือง ค่าเงินบาท ส่งผลให้ฟื้นตัวช้ากว่าตลาดอื่นๆ

กิตติพล ปราโมช ณ อยุธยา นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า ผลจากเงินบาทที่แข็งค่าขึ้นนั้น มีผลกับโครงการที่จับตลาดต่างชาติ ประเภทวิลลาหรู หรือคอนโดมิเนียมตากอากาศในจังหวัดหัวเมืองท่องเที่ยว เนื่องจากได้รับผลกระทบจากปัจจัยทางเศรษฐกิจโลกที่ยังคงซบเซา อีกทั้งปัญหาการเมืองในประเทศก็เป็นปัจจัยลบรองลงมา ขณะนี้ค่าเงินบาทที่แข็งค่าขึ้นก็เป็นปัจจัยลบตัวที่สามที่เข้ามากระทบ

“ตลาดต่างประเทศยังไม่กลับมาแน่ เห็นได้จากในช่วง 2 ปีที่ผ่านมาซบเซาเป็นอย่างมาก หากเศรษฐกิจโลกยังไม่ดีขึ้น การเงินเมืองไทยยังมีปัญหา คิดว่าจะเป็นปัญหาสำคัญกับโครงการที่ทำตลาดเจาะกลุ่มลูกค้าต่างชาติ” กิตติพล กล่าว

ตลาดคนไทยไม่กระทบโดยตรง

ขณะที่ อธิป พีชานนท์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย กล่าวว่า ผลกระทบจากค่าเงินบาทที่แข็งค่าขึ้น เนื่องจากต่างประเทศนำเงินเข้ามาลงทุนในเมืองไทยมากขึ้น ซึ่งไม่ส่งผลกระทบมากนักกับกลุ่มลูกค้าหลักที่เป็นคนไทย แต่อาจจะมีผลต่อบริษัทที่ทำทางด้านธุรกิจส่งออกรวมไปถึงธุรกิจท่องเที่ยว อาจจะทำให้รายได้ลดลง ส่งผลกระทบมายังรายได้ของพนักงานที่จะต้องลดลงและไม่พอจ่ายให้กับสถาบันการเงิน ส่วนลูกค้าชาวต่างชาตินั้นไม่ได้เป็นกลุ่มเป้าหมายของบริษัท

“ค่าเงินบาทแข็งไม่มีผลต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ทำตลาดเจาะกลุ่มลูกค้าคนไทย ขณะเดียวกันจะมีผลทำให้อัตราดอกเบี้ยของสถาบันการเงินไม่ปรับตัวสูงขึ้นมาก แต่ก็เชื่อว่าจะต้องมีการปรับขึ้นบ้างเพราะภาวะเงินเฟ้อเป็นตัวกดดัน” อธิป กล่าว

ทั้งนี้เชื่อว่าภาครัฐกำลังเร่งหามาตรการออกมาป้องกัน เช่น การออกมาตรการทางด้านภาษี หรือเมื่อมีเงินทุนจากต่างประเทศไหลเข้ามาก็ต้องมีการป้องกันเพื่อไม่ให้เงินทุนเหล่านั้นไหลออกเร็วเกินไปและเพื่อเป็นการสร้างสมดุลของอัตราแลกเปลี่ยนเงินตรา

เศรษฐา ทวีสิน กรรมการผู้จัดการ บริษัท แสนสิริ กล่าวว่า ผลจากค่าเงินบาทที่แข็งค่าขึ้นนั้นยังไม่ส่งผลกระทบกับบริษัท เพราะโครงการที่พัฒนานั้นจับกลุ่มลูกค้าคนไทยเป็นหลัก ซึ่งการขึ้นค่าเงินบาทไม่เกิน 10% นั้นยังไม่มีผลต่อกำลังซื้อ ในทางอ้อมจะเป็นการดีที่จะช่วยพยุงไม่ให้อัตราดอกเบี้ยปรับตัวสูงขึ้นด้วย
 
สบช่องขายบ้านในต่างแดน

เดฟ ลู กรรมการผู้จัดการ บริษัท เอสคิวเอฟที โกลบอล พร็อพเพอร์ตี้ ประเทศสิงคโปร์ กล่าวว่า บริษัทเป็นตัวแทนนายหน้าขายอสังหาริมทรัพย์ระดับโลก ได้เริ่มนำโครงการคอนโดมิเนียมจากประเทศอังกฤษเข้ามาเปิดการขายในเมืองไทย เนื่องจากมองเห็นว่าความต้องการที่อยู่อาศัยของคนไทยในอังกฤษนั้นมีสูงมาก เนื่องจากต้องการส่งบุตรไปศึกษาต่อในระดับมหาวิทยาลัย รวมไปถึงกลุ่มผู้ซื้อที่มองผลประโยชน์ที่ได้จากการลงทุนที่ค่อนข้างสูง

“ขณะนี้ค่าเงินบาทแข็งค่าขึ้นอย่างต่อเนื่อง หากจะไปลงทุนซื้ออสังหาฯ ในต่างประเทศโดยเฉพาะในอังกฤษจะได้ประโยชน์อย่างมากหากจะซื้อไว้ปล่อยเช่าหรือเพื่อปล่อยขายต่อ”

สำหรับโครงการที่บริษัทได้นำมาทำตลาดในเมืองไทยคือ โครงการของบริษัท แฟร์วิลล์ นิว โฮมส์ ซึ่งเป็นผู้ประกอบการชั้นนำจากประเทศอังกฤษ ได้นำโครงการเดอะพัลซ์ซึ่งเป็นคอนโดมิเนียมโลว์ไรส์ สูง 9 ชั้น 4 อาคาร จำนวน 200 ยูนิต ราคาขายเฉลี่ย480-550 ปอนด์ต่อตารางฟุต

แม้ผลกระทบจากค่าเงินบาทที่แข็งขึ้นจะจำกัดวงอยู่แค่โครงการอสังหาริมทรัพย์ที่จับกลุ่มต่างชาติ แต่ระยะยาวอาจจะกระทบกำลังซื้อในประเทศได้เช่นกัน ถ้าปัญหาค่าเงินยังเรื้อรังต่อไป