"ชิดลม วิทยุ เพลินจิต" ทำเลคอนโดลักซ์ชัวรี่

โดย...โชคชัย สีนิลแท้

ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ความต้องการคอนโดมิเนียมระดับหรูยังคงเพิ่มสูงขึ้น มาจากการมองเห็นโอกาสทางการขายให้กับกลุ่มคนไทยและชาวต่างชาติ โดยเฉพาะกลุ่มทุนจากต่างชาติที่เข้ามาลงทุนในประเทศมากขึ้น ที่ต้องการอยู่อาศัยในย่านใจกลางเมือง แต่การแข่งขันก็เข้มข้นขึ้นอย่างเห็นได้ชัดระหว่างผู้ประกอบการที่ต้องเร่งสร้างความแตกต่างเป็นจุดขาย

จากการสำรวจของแผนกวิจัยบริษัท ซีบีอาร์อี ประเทศไทย พบว่า ภาพรวมคอนโดมิเนียมระดับไฮเอนด์ในย่านใจกลางกรุงเทพฯ เปิดตัวลดลง 11% เมื่อเทียบระหว่างปี 2559 เทียบกับปี 2558 และคาดการณ์ว่าปี 2560 จะทรงตัวเท่ากับปี 2559 อยู่ที่กว่า 8,000 ยูนิต/ปี แต่ราคาเสนอขายโดยเฉลี่ยยังคงเพิ่มขึ้น 10.9% ต่อปี ซึ่งจากการสำรวจพบว่าปี 2559 เป็นปีที่มีการเปิดตัวโครงการใหญ่หลายโครงการ และมีราคาขายก่อนที่การก่อสร้างเริ่มต้นในระดับที่ทุบสถิติใหม่ และถือว่าตลาดเติบโตได้ดีกว่าตลาดที่พักอาศัยโดยรวมซึ่งได้รับผลกระทบจากยอดขายที่ชะลอตัวและอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่เพิ่มขึ้น

ขณะที่ราคาขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมใหม่ระดับไฮเอนด์ขึ้นไปในย่านใจกลางเมืองยังสูงขึ้นจนแตะที่ระดับ 2.19 แสนบาท/ตารางเมตร (ตร.ม.) ส่วนความต้องการที่พักอาศัยระดับลักซ์ชัวรี่ในกรุงเทพฯ ที่มีราคาเฉลี่ยสูงกว่า 2 แสนบาท/ตร.ม. หรือมีราคาต่อยูนิต 10 ล้านบาทขึ้นไปนั้น ส่วนใหญ่ยังคงมาจากผู้ซื้อชาวไทย หรือคิดเป็น 85% ของยูนิตที่ขายได้

ที่ผ่านมาจะเห็นได้ชัดว่า พื้นที่ในทำเลรอบๆ ถนนวิทยุ ชิดลม เพลินจิต สวนลุมพินี และซอยร่วมฤดีเป็นทำเลที่เรียกได้ว่ามีราคาที่ดินแพงที่สุดในประเทศไทยที่มีการซื้อขายกันจริง เพราะหลังจากการซื้อขายกันไปล่าสุดเมื่อปี 2558 อยู่ที่ตารางวาละ 1.9 ล้านบาท และเป็นทำเลที่มีราคาที่ดินปรับเพิ่มขึ้นมากที่สุดในรอบหลายปีที่ผ่านมา เห็นได้จากทำเลแถวๆ หัวมุมถนนเพลินจิตและวิทยุซึ่งมีการซื้อขายกันในราคา 9 แสนบาท/ตารางวา (ตร.ว.) เมื่อปี 2549 ราคาเพิ่มขึ้นมาอีกเป็นล้านบาท/ตร.ว.ในช่วงเวลา 10 ปีเลยทีเดียว ดังนั้นคอนโดมิเนียมในทำเลแถวนี้จึงมีราคาค่อนข้างสูงโดยเฉพาะโครงการที่เปิดขายในช่วงปี 2558 เป็นต้นมา

ขณะที่ บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย ระบุว่า คอนโดมิเนียมที่เปิดขายในพื้นที่ ณ สิ้นปี 2559 มีทั้งหมดประมาณ 8,486 ยูนิต และ ขายไปได้มากกว่า 90% ณ ปัจจุบันและเป็นโครงการที่สร้างเสร็จเกือบทุกโครงการ ทำให้ราคาขายในพื้นที่นี้ค่อนข้างสูง หลายโครงการที่มีราคาขายมากกว่า 2.5 แสนบาท/ตร.ม. และขึ้นไปถึงมากกว่า 5.5 แสนบาท/ตร.ม.

โครงการที่เปิดขายในปี 2559-2560 เปิดขายกันที่มากกว่า 3.5 แสนบาท/ตร.ม. ทั้งที่ก่อนหน้านี้สัก 5 ปีราคาขายอยู่ที่ประมาณ 1.4-1.8 แสนบาท/ตร.ม. เท่านั้น สาเหตุสำคัญที่มีผลต่อราคาขายคอนโดมิเนียมคือราคาที่ดินที่สูงขึ้นเพราะมีที่ดินเหลือไม่มากและพื้นที่นี้เป็นทำเลที่มีศักยภาพมีความพร้อมในหลายๆ ด้าน ทั้งอาคารสำนักงาน โรงพยาบาล ไม่ไกลจากศูนย์การค้าและสวนสาธารณะขนาดใหญ่

ในอนาคตยังจะมีศูนย์สุขภาพขนาดใหญ่ของกลุ่มโรงพยาบาลกรุงเทพฯ หรือบริษัท ดุสิตเวชการ(BDMS) ที่บริเวณโรงแรมปาร์คนายเลิศในปัจจุบันมีเส้นทางรถไฟฟ้า และรถไฟใต้ดินเรียกว่ามีสิ่งอำนวยความสะดวกครบทำให้ทำเลนี้มีทั้งชาวไทยและต่างชาติเลือกเป็นที่พักอาศัยทั้งในรูปแบบของการเช่าอพาร์ตเมนต์ เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ และโรงแรม ไปจนถึงการซื้อคอนโดมิเนียมเพื่อเป็นที่พักอาศัยในระยะยาว

แข่งชิงที่ดินกลางเมือง

ความเคลื่อนไหวของที่ดินแปลงขนาดใหญ่ใจกลางเมือง แปลงสำคัญเวลานี้มีอยู่แปลงเดียวคือสถานทูตอังกฤษเนื้อที่ 25 ไร่ แม้ว่าขณะนี้จะยังไม่มีการประกาศรายชื่อผู้ชนะการประมูลแต่ในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ได้มีการคาดการณ์ว่า กลุ่มเซ็นทรัลจะเป็นผู้คว้าที่ดินแปลงดังกล่าวไปในราคา 2-2.2 ล้านบาท/ตร.ว. คิดเป็นขนาดที่ดินรวมกว่า 1 หมื่น ตร.ว. ดังนั้นที่ดินผืนดังกล่าวจะมีราคาอยู่ที่ประมาณกว่า 2 หมื่นล้านบาท

ทั้งนี้ กระแสข่าวในแวดวงอสังหาฯได้ประเมินสถานการณ์ไว้ว่า ได้มีการซื้อซองประมูลและวางเงินมัดจำที่ดินแปลงดังกล่าวไปแล้ว เชื่อว่าทางกลุ่มเซ็นทรัลได้มีการวางแผนพัฒนาโครงการไว้แล้ว คาดว่าจะอยู่ในรูปแบบมิกซ์ยูส เนื่องจากต้นทุนที่ดินมีราคาสูงมากซึ่งคิดเป็นต้นทุนอยู่ที่ประมาณ 30-40% ของมูลค่าโครงการ หากจะพัฒนาโครงการก็เชื่อว่าจะต้องมีมูลค่าไม่ต่ำกว่า 6 หมื่นล้านบาท

ประเมินว่าหากจะพัฒนาเป็นโครงการคอนโดมิเนียมก็ต้องมีราคาขายมากกว่า 5 แสนบาท/ตร.ว.ซึ่งกำลังซื้อของคนในประเทศยังไม่ถึง ขณะเดียวกันก็มีความเป็นไปได้ว่าทางกลุ่มเซ็นทรัลจะหาพาร์ตเนอร์มาร่วมทุนเพื่อพัฒนาโครงการดังกล่าว ส่วนในอีกกระแสข่าวก็เชื่อว่าฮ่องกงแลนด์ ซึ่งเป็นพันธมิตรล่าสุดของบริษัท สิงห์ เอสเตท เป็นผู้คว้าที่ดินผืนดังกล่าวไป

แต่ทั้งนี้ก็ยังไม่ได้รับการยืนยันจากทางบริษัท ซีบีอาร์อี ประเทศไทย ซึ่งเป็นบริษัทจัดประมูลแต่อย่างใด ทำให้มีการคาดการณ์ได้ว่าอาจจะติดปัญหาเรื่องข้อเสนอของทางผู้ยื่นประมูล ด้วยเพราะหากมีการขายสถานทูตออกไป จำเป็นต้องหาสถานที่ตั้งสถานทูตให้ใหม่ ซึ่งก็ยังไม่มีข้อสรุปว่าทางสถานทูตจะเห็นชอบกับสถานที่ตั้งแห่งใหม่ที่ทางผู้ยื่นประมูลเสนอหรือไม่ หรือในข้อเสนอมีการเสนอในส่วนนี้หรือไม่

จากการสำรวจที่ดินในบริเวณใกล้เคียงยังพบความเคลื่อนไหวของที่ดินแปลงที่อยู่ตรงข้ามกับห้างเซ็นทรัลเอ็มบาสซี ขนาด 3-4 ไร่ ของกลุ่มธัญญะกรุ๊ป ผู้พัฒนาโครงการธัญญาพาร์คศรีนครินทร์ โดยที่ดินผืนดังกล่าวปัจจุบันบริษัท ไรมอนแลนด์ ได้เช่าในระยะ 30 ปี คาดว่าอาจจะพัฒนาเป็นอาคารสำนักงานให้เช่า

อนึ่ง เมื่อปี 2549 กลุ่มเซ็นทรัลได้ประมูลซื้อที่ดินสถานทูตอังกฤษแปลงแรกมาในราคา 9 แสนบาท/ตร.ว. ซึ่งถือเป็นการซื้อที่ดินที่แพงที่สุดในขณะนั้น ปัจจุบันพัฒนาเป็นเซ็นทรัล เอ็มบาสซี และหากเซ็นทรัลชนะประมูลรอบนี้จะเป็นสถิติใหม่ของการซื้อขายที่ดิน โดยมีราคาสูงกว่าที่ดินแปลงแรกกว่าเท่าตัว