จับสัญญาณคอนโด ตลาดทรงตัวรอจังหวะฟื้นตัว

โดย...ทีมข่าวอสังหาริมทรัพย์โพสต์ทูเดย์

ในช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมา คอนโดมิเนียมถือเป็นดาวจรัสแสงในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จากพฤติกรรมผู้บริโภครุ่นใหม่ที่นิยมอยู่อาศัยในเมืองใกล้รถไฟฟ้าที่เดินทางได้สะดวก ผนวกกับความนิยมซื้อเพื่อลงทุนของคนรุ่นใหม่ที่ต้องการสร้างธุรกิจด้วยตัวเอง ทำให้ตลาดเก็งกำไรมีขนาดใหญ่ขึ้น พร้อมกับกูรูและหนังสือแนะนำการลงทุนในคอนโดที่เกิดขึ้นราวดอกเห็ด ทำให้ในช่วงนั้นคอนโดกลายเป็นตลาดที่ร้อนแรงเกินกว่าใคร

ท่ามกลางความร้อนแรงแต่แฝงไปด้วยความเสี่ยง เมื่อมีจำนวนคอนโดมิเนียมเพิ่มปริมาณมากขึ้น จากปี 2555 มีโครงการเปิดใหม่จำนวน 6.2 หมื่นหน่วย เพิ่มเป็น 8.3 หมื่นหน่วยในปี 2556 และลดลงเล็กน้อยในปี 2557 ที่มีจำนวนคอนโดเปิดใหม่ 7.8 หมื่นหน่วย ก่อนจะค่อยๆ ลดลงอย่างเห็นได้ชัดในปี 2558-2559 ที่มีจำนวน 6 หมื่นหน่วย และ 5.7 หมื่นหน่วยตามลำดับ เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวและปัญหาหนี้สิน ซึ่งเกิดจากพฤติกรรมการใช้เงินที่เกินตัวของคนรุ่นใหม่ 

คอนโดมิเนียมลดความร้อนแรงลง พร้อมๆกับภาวะโอเวอร์ซัพพลายที่เกิดขึ้นในบางพื้นที่หลายโครงการต้องหยุดลงกลางคัน เพราะยอดขายไม่เป็นไปตามเป้าหมาย ตลาดเก็งกำไรพังทลายลง ไม่ว่าจะเป็นกูรูหรือคนเขียนหนังสือลงทุนล้วนมีคอนโดติดมือกันเป็นทิวแถว ทั้งหมดคือสถานการณ์ที่เกิดขึ้นในช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมาโดยคาดการณ์กันว่าในปี 2559 ที่ผ่านมาตลาดคอนโดน่าจะอยู่ในจุดต่ำสุดไปแล้ว และจะเริ่มฟื้นตัวอย่างช้าๆ ในปี 2560 นี้

สำนักวิจัย บริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ ได้ประเมินทิศทางตลาดคอนโดมิเนียมในปี 2560 โดยระบุว่า จำนวนหน่วยคอนโดเปิดตัวใหม่ในปี 2560 จะยังใกล้เคียงกับปี2559 โดยมีจำนวนคอนโดเปิดใหม่อยู่ที่ประมาณ5.5-6 หมื่นหน่วย

ขณะที่คอนโดในระดับราคา 3 ล้านบาทขึ้นไป จะยังเติบโตต่อเนื่องในปี 2560 ผู้ประกอบการเริ่มขยายฐานลูกค้าในกลุ่มตลาดบนมากขึ้นส่วนทำเลที่มีแนวโน้มการเปิดตัวสูงในปี 2560 คือ ทำเลใจกลางเมือง อโศก พร้อมพงษ์ เอกมัยทำเลรถไฟฟ้าสายสีเขียวอ่อนนุช-แบริ่ง สมุทรปราการ และทำเลถนนพระราม 9-รัชดาภิเษก

สำหรับจำนวนคอนโดจดทะเบียนในปี 2560 จะลดลงจากปี 2559 เล็กน้อย โดยอยู่ที่ประมาณ 5.5-6 หมื่นหน่วย จากปี 2559 ที่มีจำนวนจดทะเบียนมากกว่า 6.3 หมื่นหน่วย ซึ่งเป็นตามการเปิดตัวโครงการที่ลดลงในช่วง 2 ปีที่ผานมา

ทั้งนี้ ปัจจัยบวกที่จะมีผลต่อตลาดคอนโดในปีนี้ ได้แก่ ภาวะเศรษฐกิจที่เติบโตต่อเนื่อง โดยมีปัจจัยสนับสนุนหลักจากการลงทุนภาครัฐและการท่องเที่ยว ขณะที่ดอกเบี้ยทรงตัวอยู่ในระดับต่ำ นอกจากนี้ ความชัดเจนของรถไฟฟ้า 3 สาย ได้แก่ สายสีส้มฝั่งตะวันออก (ศูนย์วัฒนธรรม-มีนบุรี) สายสีชมพู (แคราย-มีนบุรี) และสายสีเหลือง (ลาดพร้าว-สำโรง) ช่วยทำให้เกิดความต้องการซื้อใหม่ๆ

ขณะที่ปัจจัยลบที่จะมีผลต่อตลาดคอนโดเช่น ต้นทุนการก่อสร้างมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นตามแนวโน้มการเพิ่มขึ้นของราคาน้ำมัน ที่ดินมีราคาสูงขึ้นเรื่อยๆ หนี้ครัวเรือนชะลอตัวลงแต่ยังคงตัวอยู่ในระดับสูง ธนาคารยังคงความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ รวมถึงผลกระทบทางอ้อมผ่านตลาดทุนจากปัจจัยเสี่ยงภายนอกประเทศ เป็นต้น

ไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย เห็นว่า ตลาดคอนโดมิเนียมในกทม.และปริมณฑล น่าจะเติบโตได้เล็กน้อยถ้าไม่นับทำเลที่อยู่ในแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงแต่สำหรับตลาดคอนโดในต่างจังหวัด คงต้องใช้เวลาอย่างน้อย 2 ปี ถึงจะเริ่มฟื้นตัว เนื่องจากมีจำนวนโครงการออกมามากในช่วงที่ผ่านมา 

ตลาดคอนโดมิเนียมยังถือว่าอยู่ในช่วงเปราะบาง แม้ผู้ประกอบการหลายรายจะลดสัดส่วนการลงทุนลง พร้อมกับปรับกลยุทธ์ไปโฟกัสตลาดกลาง-บน ไปจนถึงตลาดซูเปอร์ลักซ์ชัวรี่มากขึ้น แต่โดยภาพรวมแล้วตลาดคอนโดคงต้องใช้เวลาในการฟื้นตัวอีกสักระยะ

 

ทำเลกลางเมืองยอดขายยังแรง

ตลาดคอนโดมิเนียมในปี 2559 ทำเลดอนเมือง-สรงประภา มียอดขายสูงสุด 74% จากการเปิดตัว 3 โครงการ จำนวน 2,092 หน่วย สามารถขายได้ 1,541 หน่วย ส่วนทำเลราชเทวี-เพลินจิต-สาทร มียอดขายเป็นอันดับ 2ที่ 65% จากการเปิด 9 โครงการจำนวน 2,418 หน่วย ขายได้ 1,582 หน่วย และทำเล อโศก-พร้อมพงษ์-พระโขนง เป็นอันดับ 3 ที่ 59% จากการเปิดตัว 15 โครงการ จำนวน 5,020 หน่วย ขายได้ 2,959 หน่วย

ทั้งนี้ ในปี 2559 มีการเปิดโครงการใหม่ 108 โครงการจำนวน 5.7 หมื่นหน่วย ลดลง 4% เมื่อเทียบกับปี 2558 เนื่องจากผู้ประกอบการเน้นการเปิดตัวโครงการในระดับราคามากกว่า 3 ล้านบาท ประกอบกับในช่วงไตรมาส 4 มีการเลื่อนการเปิดตัวโครงการออกไปเปิดในปี 2560 เพื่อให้สอดคล้องกับสถานการณ์และสอดคล้องกับข้อจำกัดด้านกำลังซื้อในตลาดราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งสะท้อนได้จากยอดขายเฉลี่ยของโครงการระดับราคามากกว่า 3 ล้านบาท คิดเป็น 56% ในขณะที่กลุ่มราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท มียอดขายเฉลี่ยเพียง 43%

สำหรับโครงการระดับราคา 2-3 ล้านบาท มีการเปิดตัวสูงสุดที่ 25% รองลงมาคือกลุ่มราคา 1-1.5 ล้านบาทมีการเปิดตัวอยู่ที่ 19% ส่วนมูลค่าการเปิดตัวในช่วงปี 2559 ลดลง 26% จากปีก่อนหน้า เนื่องจากมีหน่วยเปิดตัวลดลง และมีสัดส่วนของโครงการราคาตั้งแต่ 3 ล้านบาท อยู่ที่ 56% ต่ำกว่าปี 2558 ซึ่งอยู่ที่ 62% นอกจากนี้ยังมีการเลื่อนเปิดตัวโครงการในระดับราคามากกว่า 3 ล้านบาท ไปเป็นช่วงต้นปี 2560

อย่างไรก็ตาม สำหรับโครงการราคา 2-3 ล้านบาท แม้จะมีการเปิดตัวสูงสุดในปี 2559 ที่มีจำนวน 14,292 หน่วย หรือประมาณ 25% แต่ยอดขาย ณ วันเปิดตัวเฉลี่ยอยู่ที่ 44% ซึ่งยังต่ำกว่ายอดขายเฉลี่ยของทั้งตลาดที่ 47%