อสังหาฯไตรมาสสุดท้าย เปิดศึกโปรโมชั่น เร่งปั๊มยอดขาย

โดย...โชคชัย สีนิลแท้

เข้าสู่ช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี บรรดาผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ต่างมุ่งหวังว่าจะสามารถเร่งยอดขายได้ในช่วงเวลานี้เพื่อระบายสต๊อกบ้านที่มีอยู่ให้หมดไป ขณะเดียวกันหลายรายก็เร่งเดินหน้าเปิดโครงการใหม่มากขึ้นเพื่อให้แผนการพัฒนาโครงการไม่สะดุดลง แต่จากปัญหาหนี้ครัวเรือนที่มากระทบกำลังซื้อผู้บริโภคทำให้ผู้ประกอบการต่างต้องเร่งสปีดในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี โดยหันมาให้
ความสำคัญกับกิจกรรมส่งเสริมการขายมากขึ้น

อธิป พีชานนท์ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ-ปริมณฑลในช่วงที่เหลือปี 2559 ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะรายใหญ่และรายกลางจะมีการเปิดโครงการใหม่เป็นจำนวนมาก หลังจากมีการชะลอการเปิดตัวเมื่อช่วงไตรมาสแรกที่ผ่านมา เพราะคาดว่าแนวโน้มเศรษฐกิจที่เริ่มฟื้นตัวต่อเนื่องและมีการลงทุนโครงการขนาดใหญ่ของภาครัฐที่ทยอยออกมา ทั้งโครงการรถไฟฟ้าสายต่างๆ การตัดถนนสายใหม่ รวมทั้งภาครัฐเตรียมจะนำที่ดินออกมาประมูล เช่น สถานีกลางบางซื่อ ที่ดินย่านมักกะสัน เป็นต้น ทำให้ผู้ประกอบการมีพื้นที่ในการพัฒนาโครงการเพิ่มมากขึ้น ส่วนตลาดต่างจังหวัดยังมีปัญหาในแง่กำลังซื้อของลูกค้าและยังมีสต๊อกที่รอการขายอยู่ส่วนหนึ่ง ทำให้ผู้ประกอบการยังชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่

อย่างไรก็ดี ปีนี้ราคาอสังหาริมทรัพย์ปรับเพิ่มขึ้นไม่มากนัก เพราะกฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่จะบังคับใช้ในปี 2560 ทำให้มีแลนด์ลอร์ดนำที่ดินออกมาขายมากขึ้น โดยคอนโดมิเนียมปรับขึ้นประมาณ 3% บ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์ปรับขึ้น 2% และอัตราดอกเบี้ยขณะนี้อยู่ในระดับต่ำมากจึงเป็นประโยชน์ต่อผู้ซื้อ ขณะที่ธนาคารพาณิชย์ยังมีความต้องการในการปล่อยสินเชื่อบ้าน เพราะเป็นสินเชื่อที่มีความเสี่ยงต่ำ โดยยอดโอนกรรมสิทธิ์ช่วง 7 เดือนที่ผ่านมา ขยายตัว 11.3% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันปีก่อน โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมขยายตัวกว่า 64% ส่วนบ้านจัดสรรติดลบ 28% และทาวน์เฮาส์ติดลบ 11% แต่คาดว่าช่วงที่เหลือของปีนี้การโอนกรรมสิทธิ์น่าจะขยายตัวได้ต่อเนื่องจากการโอนโครงการที่จะแล้วเสร็จในช่วงปลายปีนี้

ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า ช่วงครึ่งปีหลังผู้ประกอบการจะเน้นการเปิดโครงการใหม่เป็นหลัก เพื่อกระตุ้นยอดขายในปีนี้และจะช่วยกระตุ้นตลาดต่อเนื่องไปกลุ่มวัสดุก่อสร้างและรับเหมาก่อสร้าง ทำให้มีเงินหมุนเข้าไปในระบบเศรษฐกิจมากขึ้น โดยการเปิดโครงการใหม่เดือน ก.ค.ไม่มากนัก แต่เริ่มมีสัญญาณที่ดีขึ้นชัดเจนขึ้นในช่วงเดือน ส.ค.ที่ผ่านมา มีการเปิดโครงการเดือนเดียวมูลค่ารวมกว่า 2-3 หมื่นล้านบาท เป็นการเปิดโครงการที่มีมูลค่าสูงที่สุดนับตั้งแต่ต้นปี และคาดว่าช่วง 3 เดือนที่เหลือของปีนี้ ตลาดกรุงเทพฯ และปริมณฑลจะมีโครงการเปิดใหม่มูลค่าไม่ต่ำกว่า 1-1.5 แสนล้านบาท โดยส่วนใหญ่เป็นโครงการคอนโดมิเนียมในระดับกลาง-บน

อย่างไรก็ตาม คาดว่ามูลค่าการเปิดโครงการใหม่ปีนี้จะติดลบประมาณ 10% หรืออยู่ที่ 3.5-4 แสนล้านบาท จากปี 2558 ที่มีมูลค่าเปิดโครงการสูงถึง 4.12 แสนล้านบาท ขณะที่ยอดขายอสังหาริมทรัพย์จะเติบโตประมาณ 0-5% คิดเป็นมูลค่าประมาณ 3.55 แสนล้านบาท จากปีก่อนที่มีมูลค่ายอดขายรวม 3.5 แสนล้านบาท โดยกำลังซื้อในตลาดกลางบน ลูกค้ามีกำลังซื้อและต้องการซื้อสินค้าอยู่ และส่วนหนึ่งเป็นกลุ่มนักลงทุนซึ่งมีการโยกเงินออมเข้ามาลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เพราะยังได้ผลตอบแทนดี เมื่อเทียบกับการฝากเงินหรือลงทุนในตลาดทุนที่ขณะนี้ตลาดมีความผันผวนสูง ด้านตลาดล่างราคา 1-2 ล้านบาท กำลังซื้อยังชะลอตัว ซึ่งพบว่ามีจำนวนยูนิตบางส่วนที่ลูกค้าซื้อแล้วยกเลิก รวมทั้งซื้อแล้วไม่โอนกรรมสิทธิ์ ต้องนำมาขายใหม่

สมนึก ตันฑเทอดธรรม ประธานคณะกรรมการจัดงานมหกรรมบ้านและคอนโด ครั้งที่ 35 กล่าวว่า ตลาดอสังหาฯ ในปีนี้ผู้ประกอบการส่วนใหญ่จะเน้นการระบายสต๊อกกันทั้งปี โดยในช่วงต้นปีนี้จะได้ประโยชน์จากมาตรการกระตุ้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ แต่สต๊อกที่อยู่อาศัยยังไม่หมดเนื่องจากผลกระทบทางเศรษฐกิจที่กระทบกับกำลังซื้อตลาดระดับกลาง-ล่าง ทำให้บรรดาผู้ประกอบการต่างเร่งจัดกิจกรรมส่งเสริมการขายต่อเนื่องตลอดทั้งปี รวมไปถึงการรวมออกงานมหกรรมบ้าน

“โค้งสุดท้ายของปีถือเป็นการช่วงชิงกำลังซื้อจากผู้บริโภค จะเห็นได้ว่า บรรดาผู้ประกอบการต่างออกแคมเปญส่งเสริมการขายมาดึงดูดเพื่อให้ผู้บริโภคเร่งตัดสินใจ ผ่านการจัดงานของตนเอง รวมไปถึงการจัดงานผ่านมหกรรมบ้านและคอนโด ซึ่งเป็นการรวบรวมผู้ประกอบการ และแคมเปญต่างๆ รวมไปถึงกิจกรรมเพื่อให้ความรู้ก่อนการตัดสินใจเลือกซื้อ เนื่องจากประเมินแล้วว่าภาระหนี้ โดยเฉพาะจากโครงการรถยนต์คันแรกจะเริ่มทยอยครบกำหนดในช่วงไตรมาส 3 นี้ จะส่งผลให้กำลังซื้อบางส่วนเริ่มกลับมา นอกจากนี้รถไฟฟ้าสายใหม่ทั้งที่อยู่ระหว่างก่อสร้างและกำลังเปิดประมูลอยู่เป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยคึกคัก” สมนึก กล่าวในที่สุด

สำหรับในช่วง 4 เดือนสุดท้ายของปี เชื่อว่าผู้ประกอบการจะเร่งเปิดโครงการใหม่ๆ พร้อมกับการจัดกิจกรรมการตลาด เพื่อกระตุ้นยอดขายในช่วง 3 เดือนสุดท้ายของปี หลังจาก 3 ไตรมาสแรก หลายๆ บริษัทยังมียอดขายและรายได้ไม่เป็นไปตามเป้าหมาย 

อย่างเช่น บริษัท พฤกษาฯ จะเปิดขายโครงการใหม่มากที่สุดจำนวน 30-40 โครงการ หรือคิดเป็น 60% ของโครงการใหม่ที่เปิดในปีนี้ ซึ่งจะเน้นกลุ่มลูกค้าระดับกลาง-บนเป็นหลัก ขณะที่บริษัท อนันดาฯ จะเปิดโครงการคอนโดมิเนียม 6 โครงการมูลค่า 1.6 หมื่นล้านบาท ส่วนไตรมาส 4 แสนสิริ จะเปิดโครงการใหม่ 6 โครงการ แบ่งเป็น คอนโด 5 โครงการ บ้านเดี่ยว 1 โครงการ มูลค่ารวมกว่า 2.8 หมื่นล้านบาท แอล.พี.เอ็น.ฯ จะเปิด 3 โครงการใหม่กว่า 2,000 ยูนิต มูลค่า 5,300 ล้านบาท เอ.พี. (ไทยแลนด์) จะเปิด 3 โครงการ แบ่งเป็นแนวราบ 2 โครงการ คอนโด 1 โครงการ มูลค่า 9,320 ล้านบาท 

ขณะที่กิจกรรมส่งเสริมการขายในช่วงท้ายปีนั้น จะเป็นแคมเปญที่ช่วยลดภาระรายจ่ายของลูกค้า เพื่อให้สอดรับกับสถานการณ์เศรษฐกิจที่ลูกค้ายังไม่เชื่อมั่นต่อการใช้จ่ายที่จะสร้างภาระในอนาคต ไม่ว่าจะเป็นแคมเปญฟรีทุกค่าใช้จ่ายในวันโอน โดยกิจกรรมการตลาดและโปรโมชั่นครั้งใหญ่ในช่วงสุดท้ายของปีจะจัดขึ้นในงานมหกรรมบ้านและคอนโด ครั้งที่ 35 จัดขึ้นระหว่งวันที่ 6-9 ต.ค. ณ ศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์ ซึ่งจะมีผู้ประกอบการมาเข้าร่วมกว่า 200 บริษัท จำนวนกว่า 1,000 โครงการ งานนี้ผู้จัดคาดว่าจะมียอดขายไม่ต่ำกว่า 4,000 ล้านบาท และมียอดขายตามมาหลังงานอีกไม่น้อยกว่า 7,000 ล้านบาท

คงต้องมาดูกัน ผลจากภาวะเศรษฐกิจซบเซา งานมหกรรมบ้านและคอนโดครั้งนี้ จะดันยอดขายของบรรดาผู้ประกอบการได้ตามเป้าหรือไม่