แอล.พี.เอ็น.ปรับทัพ รับมือเศรษฐกิจผันผวน

โดย...โชคชัย สีนิลแท้

ในหลายปีที่ผ่านมากลยุทธ์การบริหารงานของบริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จะดำเนินการผ่านรูปแบบเบสต์เคส (Best Case) คือเป้าหมายรายได้ที่สูงขึ้น แม้ว่าค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานจะเพิ่มขึ้นก็ตาม แต่ปีนี้ถือเป็นปีแรกที่นำกลยุทธ์การบริหารแบบเวิร์สต เคส (Worst Case) มาใช้ เพื่อเผชิญหน้ากับเหตุการณ์ที่เลวร้ายที่สุด ไม่ว่าจะเป็นปัญหาทางเศรษฐกิจและการเมืองในประเทศ รวมไปถึงปัญหาเศรษฐกิจโลกที่มารุมเร้า

โอภาส ศรีพยัคฆ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ กล่าวว่า แนวทางพัฒนาโครงการของบริษัทจะเน้นพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมราคาล้านต้นๆ ที่เป็นหัวใจหลักในการพัฒนาโครงการ แต่จากปัญหาหนี้ครัวเรือน และความเข้มงวดของสถาบันการเงินส่งผลให้กลุ่มลูกค้าในระดับนี้ได้รับผลกระทบอย่างเห็นได้ชัด คือ การกู้ไม่ผ่าน

“ครึ่งปีแรกถือเป็นครั้งแรกที่เราต้องเร่งระบายสต๊อกคอนโดพร้อมอยู่ที่มีมากที่สุดคิดเป็นมูลค่ากว่า 6,500 ล้านบาท ขณะนี้สามารถขายออกไปได้แล้วกว่า 3,000 ล้านบาท ถือว่าลดลงมาได้เกือบครึ่งหนึ่ง ส่วนใหญ่เป็นคอนโดที่ก่อสร้างเสร็จในปีที่ผ่านมาที่ขายไม่หมด หากขายได้ก็จะสามารถรับรู้รายได้ทันที เพราะลูกค้าไม่ต้องผ่อนดาวน์ หากมีความสามารถก็กู้เงินจากสถาบันการเงินได้ทันที ส่วนใหญ่เป็นกลุ่มลูกค้าที่เคยเช่าอยู่และต้องการมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง เนื่องจากอัตราการผ่อนชำระกับสถาบันการเงินนั้นใกล้เคียงกับการจ่ายค่าเช่า”โอภาส กล่าว

ขณะที่สต๊อกคอนโดที่เหลืออยู่อีก 3,000 ล้านบาท ส่วนใหญ่เป็นคอนโดที่อยู่ใน จ.อุดรธานี พัทยา และอ่อนนุช-พัฒนาการ  จะเห็นได้ว่ากำลังซื้อในตลาดหัวเมืองต่างจังหวัดนั้นค่อนข้างซบเซา จึงทำให้แนวทางการพัฒนาโครงการใหม่
ในต่างจังหวัดนั้นจะยังไม่เกิดขึ้นในเวลานี้ แม้ว่ารัฐบาลจะพยายามบูมให้เกิดหัวเมืองเศรษฐกิจก็ตาม โดยจะต้องดูดีมานด์ในทำเลนั้นๆ ก่อนพัฒนาโครงการ   

โอภาส กล่าวว่า สัญญาณที่เห็นได้ชัดในช่วง 3-4 เดือนที่ผ่านมานั้น ยังมีกลุ่มนักลงทุนที่ไม่รู้ว่าจะเลือกลงทุนทางด้านใด เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยสถาบันการเงินค่อนข้างต่ำ หลายแห่งแข่งขันกันออกแคมเปญ ขณะที่ตลาดหลักทรัพย์อยู่ในภาวะซบเซา จึงเห็นหลายคนเลือกที่จะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งผลตอบแทนการลงทุนนั้นสูง 5-6% เพราะเมื่อซื้อไว้ลงทุนนั้นยังได้ค่าเช่า หากขายต่อยังสร้างกำไรไม่ต่ำกว่า 1-2 แสนบาท/ยูนิต

ด้านรายได้ของบริษัทในช่วง 8 เดือน มีจำนวน 1.17 หมื่นล้านบาท จากเป้ารายได้รวมทั้งปี 1.6 หมื่นล้านบาท โดยรายได้ดังกล่าวเพิ่มขึ้นจากปีก่อน 40% ที่มีจำนวน 1.3 หมื่นล้านบาท ขณะที่ยอดขายเป้าทั้งปีอยู่ที่ 2 หมื่นล้านบาท ซึ่งในช่วง 8 เดือนที่ผ่านมาสามารถทำยอดขายได้แล้ว 1.1 หมื่นล้านบาท และคาดว่าในครึ่งปีหลังหากเปิดขายโครงการคอนโดใหม่อีก 5 โครงการ ยอดขายจะเป็นไปตามเป้า โครงการใหม่จะมีมูลค่าต่อโครงการเฉลี่ย 1,500-2,000 ล้านบาท  ส่วนงบประมาณซื้อที่ดิน 5 แปลง อยู่ที่ 1,500 ล้านบาท โดยอยู่ระหว่างการพิจารณาที่ดินแปลงใหม่ ส่วนใหญ่อยู่ในกรุงเทพฯ เป็นหลัก ขณะที่งบการตลาดใช้ 1% ของรายได้ หรือทั้งปีอยู่ที่ 200 ล้านบาท ครึ่งปีใช้ไปแล้ว 100 ล้านบาท  

“ช่วงนี้ถือเป็นเวลาที่เหมาะกับการซื้อบ้านและคอนโด เนื่องจากผู้ประกอบการส่วนใหญ่ไม่กล้าขึ้นราคา แต่คนที่จะซื้อได้ก็ควรจะต้องมีเครดิตทางการเงินที่ดีด้วย แต่ที่สำคัญไม่ควรมีปัจจัยลบทางการเมืองมากระทบซ้ำ รวมไปถึงเหตุระเบิดที่จะเกิดขึ้นหลายแห่งในเมืองจะยิ่งเป็นตัวฉุดความเชื่อมั่นในเศรษฐกิจให้ต่ำลง” โอภาส กล่าว

สำหรับการปรับคณะรัฐมนตรีเศรษฐกิจชุดใหม่ ซึ่งมีแนวทางที่จะออกมาตรการมากระตุ้นเศรษฐกิจ รวมไปถึงธุรกิจอสังหาฯ นั้นหากจะมีมาตรการออกมาสนับสนุนให้ประชาชนสามารถซื้อที่อยู่ได้ง่ายนั้น ควรจะออกมาในระยะเวลา
อันใกล้ เนื่องจากหากบอกว่าจะมีมาตรการแต่ไม่ประกาศออกมา จะยิ่งเป็นการทำให้ตลาดชะลอตัวลง เพราะจะรอมาตรการ ขณะที่ภาพรวมตลาดอสังหาฯ โดยเฉพาะคอนโดจะเติบโตไม่เกิน 5% ส่วนใหญ่ผู้ประกอบการจะเปิดโครงการ 3 ล้านบาท/ยูนิตขึ้นไป แต่คอนโดราคา 2-3 ล้านบาท/ยูนิตนั้นหายไปจากตลาด

จรัญ เกษร กรรมการผู้จัดการ บริษัท พรสันติ ผู้พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบในเครือแอล.พี.เอ็น. กล่าวว่า บริษัทตั้งเป้าเพื่อพัฒนาโครงการแนวราบให้ได้  1,000 ล้านบาท หรือ 10% ของยอดขายรวม ซึ่งหากเปรียบเทียบกับการพัฒนาคอนโดอยู่ที่  2 หมื่นล้านบาท  โดยคาดว่าจะต้องใช้เวลาอีกสัก  2 ปีนับจากนี้ โดยจะพิจารณาจากความต้องการของตลาดเป็นหลัก และอยู่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลเป็นหลัก ราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 3 ล้านบาทบวกลบ

“ที่ผ่านมาการพัฒนาโครงการแนวราบถือเป็นจุดเริ่มต้น เนื่องจากโครงการคอนโดนั้นไปไกลแล้ว  จากหลังปี 2540 ที่เคยเผชิญวิกฤตเศรษฐกิจ การพัฒนาโครงการคอนโดของบริษัทนั้นถือว่าเข้าที่เข้าทางแล้ว รายได้มาจากการพัฒนาคอนโด 95% ในเชิงการลงทุนถือว่ามีความเสี่ยง เพราะแหล่งรายได้ใหญ่มาทางด้านนี้หมด มาคิดกันว่าแนวทางการพัฒนาต้องมาถ่วงกันว่าที่เหลืออยู่ จากความสามารถที่เรามีอยู่ ฐานลูกค้าที่มีอยู่ จึงมาพัฒนาคอมมูนิตี้มอลล์ และโครงการแนวราบเพื่อตอบโจทย์ลูกค้า โดยไม่ได้ไปแสวงหาลูกค้าใหม่ๆ เลย แต่เชื่อมมาจากฐานลูกค้าเดิม” จรัญ กล่าว                                   

ทั้งนี้ แผนงานในช่วง 4 เดือนจากนี้ ทางบริษัทเตรียมเปิดอีก 3 โครงการในรูปแบบของทาวน์โฮม โดยใช้ชื่อว่าบ้านลุมพินี ทาวน์วิลล์ ซึ่งในช่วง 7 เดือนในปีนี้ บริษัทมีรายได้ 400 ล้านบาท จากเป้าทั้งปีที่วางไว้ที่ 800 ล้านบาท จากทั้งปีตั้งเป้าจะเปิดโครงการใหม่ปีละ 6-8 โครงการ มูลค่าการลงทุนโครงการละ 400-500 ล้านบาท/โครงการ และได้วางงบซื้อที่ดินประมาณ 800-1,000 ล้านบาท/ปี

“ต่อไปการพัฒนาคอนโดกับบ้านแนวราบนั้นจะเอื้อกัน เพราะบางทำเลที่ไม่สามารถขึ้นคอนโดได้ ก็จะนำที่ดินแปลงดังกล่าวมาพัฒนาโครงการแนวราบแทน ถือว่ารูปแบบการพัฒนานั้นเอื้อต่อกัน” จรัญ กล่าว

นี่คือการปรับตัวครั้งใหญ่ท่าม กลางความผันผวนของเศรษฐกิจ ที่ต้องลุยทั้งแนวราบควบคู่แนวสูง แต่ที่สำคัญต้องยึดหลักการบริหารชุมชนที่ดี ซึ่งเป็นหัวใจในการพัฒนาโครงการ