อสังหาฯรายเล็ก เจาะจุดอ่อนยักษ์โต

โดย....สุกัญญา สินถิรศักดิ์

ต้นทุนที่ดินใจกลางเมืองที่สูงขึ้น เพราะที่ดินทำเลทองที่พร้อมพัฒนามีน้อยลง ทำให้ก่อนหน้านี้มีกระแสข่าวตลาดคอนโด มิเนียมใจกลางเมืองเป็นของรายใหญ่เท่านั้น แต่ในมุมของ 2 นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายเล็กอย่าง “ธานินทร์ ลีนะบรรจง” และ “ธเนศ อรุณวณิชย์พร” คิดต่างออกไปว่าไม่เป็นเช่นนั้นเสมอไป เพราะในทุกโอกาสมีช่องว่างให้รายเล็กเจาะเข้าไปเสมอ

ธานินทร์ ลีนะบรรจง ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท คลาส แอสเซส ผู้พัฒนาโครงการคลาส สยาม และบริษัท คลาส เรียลตี้ ผู้พัฒนาโครงการคลาส สารสิน-ราชดำริ กล่าวว่า ผู้ประกอบการรายเล็กอาจจะมีทุนไม่หนาเท่ารายใหญ่ แต่ก็มีความยืดหยุ่นในการหาที่ดินทำเลดีๆ มากกว่ารายใหญ่ โดยแนวทางในการพัฒนาโครงการของกลุ่มคลาสที่ผ่านมาจะเห็นว่าล้วนเป็นโครงการบนทำเลใจกลางเมือง เช่น โครงการที่ซอยพิพัฒน์ ย่านสีลม โครงการคลาส หลังสวน

ขณะที่ในปีนี้หลังจากหาที่ดินแปลงงามได้ 2 แปลง จึงพร้อมเปิดตัวคอนโดมิเนียมโลว์ไรส์ 2 โครงการ คิดเป็นมูลค่าเกือบ 2,000 ล้านบาท ภายใต้ชื่อ โครงการคลาส สยาม (ซอยเกษมสันต์ 2) และโครงการคลาส สารสิน-ราชดำริ โดยคลาส สยาม เป็นอาคารความสูง 8 ชั้น ห้องชุด 79 ยูนิต มูลค่าโครงการเกือบ 800 ล้านบาท ราคาเริ่มต้น 1.5 แสนบาท/ตารางเมตร (ตร.ม.) หรือเริ่มต้นประมาณ 6 ล้านบาท ส่วนโครงการคลาส สารสิน-ราชดำริ อาคารความสูง 8 ชั้นเช่นกัน จำนวน 68 ยูนิต มูลค่าโครงการเกือบ 1,200 ล้านบาท ราคาเฉลี่ย 1.8 แสนบาท/ตร.ม. หรือราคาเริ่มต้น 8 ล้านบาท

นอกจากนี้ กลุ่มคลาสยังมีที่ดินอีก 2 แปลงย่านสุขุมวิท 20 และสีลม โดยที่ดินสุขุมวิท 20 เป็นโรงแรมโรงแรมระดับ 4 ดาว ความสูง 8 ชั้น จำนวน 230 ห้อง มูลค่า 1,500 ล้านบาท คาดว่าจะสามารถเปิดให้บริการได้ประมาณเดือน
ก.ค. 2558 นี้ ส่วนที่ดินย่านสีลมอยู่ระหว่างพิจารณาความเหมาะสมว่าจะพัฒนาเป็นโรงแรมหรือคอนโดมิเนียม โดยเบื้องต้น ออกแบบไว้เป็นโรงแรมแบบบิซิเนส โฮเต็ล ความสูง 8 ชั้น จำนวน 280 ห้อง มูลค่า 1,500 ล้านบาท

ธเนศ อรุณวณิชย์พร กรรมการผู้จัดการ บริษัท คลาส แอสเซส กล่าวว่า ปัจจุบันที่ดินที่เหมาะกับการพัฒนาโครงการหายากมากขึ้น โดยเฉพาะที่ดินถนนใหญ่ ต้องขยับเข้าซอย หรือเลือกโซนถนนเล็ก ซึ่งถ้าเป็นถนนเล็กต้องเป็นอาคารโลว์ไรส์ มูลค่าประมาณ 500-800 ล้านบาท จะเป็นขนาดที่ดินที่รายใหญ่ไม่สนใจ เพราะรายใหญ่ต้องการทำโครงการใหญ่ที่มีมูลค่าไม่ต่ำกว่า 1,000 ล้านบาท

“ประเด็นดังกล่าวจึงเป็นช่องว่างให้รายเล็กยังเจาะเข้าทำเลทองกลางเมืองได้ และไม่ต้องแข่งราคาสู้กับรายใหญ่ แต่ถ้ารายเล็กไปเลือกที่ดินริมถนนใกล้รถไฟฟ้ามากๆ แน่นอนว่าคงสู้กับรายใหญ่ได้ยาก”ธเนศ กล่าว

นอกจากนี้ ที่ดินบนทำเลที่มีโอกาสในการพัฒนาสูง หลายกรณีเป็นผืนเดียวที่ไม่ครอบคลุมต้องใช้เวลาในการรวบรวม ซึ่งรายใหญ่ไม่สามารถรอเวลาในการรวมที่ดินได้ เพราะส่วนใหญ่จะให้นายหน้าจัดการให้เบ็ดเสร็จ เช่น กรณีที่ดินเกษมสันต์ 2 ที่ทำให้คลาส สยาม หลังจากได้ที่ดินแปลงแรกมาแล้ว ต้องใช้เวลาอีก 1 ปีในการรอและรวบรวมที่ดินแปลงอื่นๆ เพราะเจ้าของที่ดินใจกลางเมืองส่วนใหญ่ไม่ได้อยากขาย และราคาที่ดินก็ไม่ใช่แรงจูงใจอันดับต้นๆ

สิ่งที่จะทำให้รายเล็กยังอยู่ในตลาดได้ คือ ต้องเลี่ยงการแข่งกับรายใหญ่ตรงๆ และหาช่องว่างตลาดที่รายใหญ่ส่วนมากไม่เล่น เพราะหากเสี่ยงที่จะสู้ โอกาสแพ้มีสูงมาก