ธุรกิจอพาร์ทเม้นท์ชะลอเจอคอนโดแซง

ศูนย์วิเคราะห์เศรษฐกิจทีเอ็มบี ประเมินธุรกิจอพาร์ทเม้นท์ห้องเช่ามีแนวโน้มเสี่ยงหลังตลาดคอนโดอาคารชุดเข้ามาเบียดส่วนแบ่ง

ศูนย์วิเคราะห์เศรษฐกิจทีเอ็มบี หรือ TMB Analytics รายงานว่า ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยยังถือว่ามีความเสี่ยง โดยข้อมูลจากธนาคารแห่งประเทศไทยแสดงให้เห็นว่า สัดส่วนหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (เอ็นพีแอล) ต่อสินเชื่อรวม ณ ปลายปี 2555 ที่อยู่ที่ 5.4% สูงเป็นอันดับสองรองจากธุรกิจก่อสร้าง และสูงกว่าสัดส่วนเอ็นพีแอลต่อสินเชื่อรวมของประเทศอยู่สองเท่า  โดยยอดสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ที่เติบโตกว่า 10% ในปี 2555 นั้น ธุรกิจอาคารชุดพักอาศัย และอาคารแฟลตเพื่อขาย หรือ “ธุรกิจคอนโด” มีส่วนแบ่งถึง 13% ใกล้เคียงกับ “ธุรกิจอพาร์ทเม้นท์” เพื่อเช่าที่มีสัดส่วนสินเชื่อคิดเป็น 12%

หากพิจารณาลงไปในรายธุรกิจของภาคอสังหาริมทรัพย์ จะพบว่า ธุรกิจอาคารชุดมีสัดส่วนสินเชื่อที่ชำระตรงตามกำหนดสูงกว่าค่าเฉลี่ยของภาคอสังหาริมทรัพย์ สะท้อนให้เห็นว่าสินเชื่อที่ให้กับธุรกิจคอนโดยังมีคุณภาพดีกว่าภาพรวมอุตสาหกรรม แต่ในทางตรงกันข้าม ธุรกิจอพาร์ทเม้นท์กลับมีสินเชื่อดีอยู่ที่ระดับต่ำกว่าค่าเฉลี่ยของภาคอสังหาริมทรัพย์  ส่งสัญญาณความเสี่ยงในกลุ่มธุรกิจดังกล่าว ยิ่งไปกว่านั้นยังพบสินเชื่อที่เริ่มส่งสัญญาณมีปัญหาแต่ยังไม่เป็นเอ็นพีแอลของธุรกิจอพาร์ทเม้นท์ มียอดค้างเป็นเกือบสองเท่าของยอดเอ็นพีแอล ซึ่งหมายความว่า มีสินเชื่อของธุรกิจอพาร์ทเม้นท์จำนวนมากที่อาจพัฒนาไปเป็นหนี้เสียได้ในอนาคต

สาเหตุหนึ่งที่ทำให้ธุรกิจอพาร์ทเม้นท์มีแนวโน้มเสี่ยงมากขึ้น เป็นเพราะภายใต้ภาวะที่อัตราดอกเบี้ยมีแนวโน้มทรงตัวและอยู่ในระดับค่อนข้างต่ำ ทำให้ค่างวดผ่อนรายเดือนไม่ต่างจากค่าเช่ามาก  ผู้บริโภคจึงมีแรงจูงใจที่จะซื้อเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ เช่น คอนโดมิเนียมส่วนตัว มากกว่าที่จะเช่าอพาร์ทเม้นท์เพื่อพักอาศัย อีกทั้งในคอนโดตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ได้ดีกว่า  เพราะมีสิ่งอำนวยความสะดวกส่วนกลาง เช่น ฟิตเนส  สระว่ายน้ำ ความนิยมสะท้อนได้จากโครงการอาคารชุดผุดขึ้นมากทั้งในเมืองและกระจายไปตามต่างจังหวัดชัดเจนมากขึ้น

ทั้งนี้ แม้สินเชื่อภาคอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะธุรกิจอพาร์ทเม้นท์จะยังไม่ส่งสัญญาณหนี้เน่าจนน่าเป็นกังวล แต่สัญญาณความเสี่ยงในธุรกิจนี้มีการปรับตัวสูงขึ้น เช่น การเร่งตัวของราคาอสังหาริมทรัพย์ซึ่งอาจนำไปสู่ภาวะฟองสบู่ ก็จัดเป็นความเสี่ยงสำคัญที่ ธปท.ประเมินว่าอยู่ในเกณฑ์ที่ “ต้องเฝ้าติดตาม”  ในขณะที่การขยายตัวอย่างต่อเนื่องของอุปทาน ก็อาจนำไปสู่ภาวะปริมาณที่อยู่อาศัยล้นตลาดได้