ส่องอสังหาพม่า รับเสือศก.ตัวใหม่

ตรวจแนวรบตลาดอสังหาริมทรัพย์ประเทศพม่า หลังประกาศเปิดประเทศ ส่อแววทุนต่างชาติแห่ลงทุน

โดย...โชคชัย สีนิลแท้

หลังจากพม่าส่งสัญญาณเปิดประเทศให้นักลงทุนต่างชาติเข้ามาลงทุนมากขึ้น ส่งผลให้พม่ากลายเป็นหนึ่งในประเทศที่ถูกจับตามองที่สุดในเอเชีย และถูกยกระดับให้เป็น “ว่าที่เสือเศรษฐกิจของเอเชีย” ซึ่งแม้ว่าพม่าจะต้องผ่านบทพิสูจน์ต่างๆ อีกมากมาย เพื่อก้าวขึ้นเป็นเสือเศรษฐกิจ

แต่วินาทีนี้ต้องยอมรับเลยว่า “พม่า” ได้รับความสนใจจากนักลงทุนต่างชาติเป็นอย่างมาก ที่เริ่มเข้ามาลงทุน

ธิน โทะ ธิดาร์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ยูนิเวอร์แซล ลิงค์ เซอร์วิส ซึ่งเป็นบริษัทให้คำปรึกษาด้านการค้าการลงทุนและการเปิดธุรกิจในประเทศพม่า กล่าวว่า ขณะนี้รัฐบาลพม่าอยู่ระหว่างเลือกที่ดินที่เป็นทั้งที่ดินเปล่า และอาคารในใจกลางเมืองย่างกุ้ง เพื่อมาเปิดประมูลให้เอกชนเข้ามาลงทุนพัฒนาโรงแรม หลังจากปิดประมูลในเฟสแรกจำนวน 25 อาคารเมื่อเดือน ม.ค.ที่ผ่านมา ซึ่งในจำนวนนี้เป็นทั้งอาคารที่พร้อมปรับปรุงทำโรงแรม อาคารที่จำเป็นต้องรื้อทิ้ง เพื่อก่อสร้างอาคารโรงแรมใหม่แต่ตั้งอยู่ในทำเลทอง และที่ดินเปล่า โดยมีเพียง 2 อาคารที่รัฐบาลกำหนดให้ปรับปรุงเท่านั้น เนื่องจากเป็นอาคารเก่าแก่ที่รัฐบาลต้องการอนุรักษ์

“ปัจจุบันห้องพักโรงแรมในย่างกุ้งไม่เพียงพอต่อจำนวนแขกที่มาพักที่เป็นทั้งนักท่องเที่ยว นักลงทุนและนักธุรกิจต่างชาติซึ่งต่างหลั่งไหลเข้ามาหาโอกาสการลงทุนในประเทศ โดยเฉพาะอย่างยิ่งโรงแรมระดับ 4-5 ดาว ซึ่งมีเพียง 1,200 กว่าห้อง หรือคิดเป็น 5% ของจำนวนที่มีอยู่ในตลาดทั้งหมดรวม 2.5 หมื่นห้องทั้งประเทศ ซึ่งส่วนใหญ่เป็นโรงแรมระดับ 3 ดาว นับว่าในบรรดาอสังหาฯ ทั้งหมดโรงแรมเป็นเซ็กเตอร์ที่น่าสนใจลงทุนมากที่สุด โดยในปีนี้เครือโรงแรมโซฟิเทล และแมริออทจะเข้ามาเปิดที่เมืองย่างกุ้ง” ธิน โทะ กล่าว

สำหรับที่ดินทั้งหมดในประเทศพม่าเป็นของรัฐบาล โดยจะให้เอกชนเช่าระยะเวลา 30 ปี 60 ปี หรือ 90 ปี และเอกชนสามารถให้เช่าช่วงต่อได้ ขณะที่นักลงทุนต่างชาติที่ต้องการเข้ามาลงทุนอสังหาริมทรัพย์ จะต้องร่วมทุนกับบริษัทท้องถิ่น แต่ไม่กำหนดสัดส่วนการถือหุ้นร่วมทุน ซึ่งนักลงทุนต่างชาติสามารถถือหุ้นได้ถึง 99%

ทั้งนี้ จากการวิจัยของ บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย พบว่าโรงแรมหรูในย่างกุ้งมีประมาณ 1,700 ห้อง เมื่อเทียบกับกรุงเทพฯ ซึ่งมีโรงแรมหรูกว่า 1.5 หมื่นห้อง ขณะที่ย่างกุ้งไม่มีโรงแรมใหม่เปิดตัวเลยตั้งแต่ปี 2541 ส่วนจำนวนเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ ไม่มีการเพิ่มจำนวนเลยตั้งแต่ปี 2546 ซึ่งมีอยู่ประมาณ 700 ห้อง นอกจากนี้ยังพบว่าอาคารสำนักงานเป็นอีกเซ็กเตอร์หนึ่งที่น่าสนใจลงทุน เนื่องจากพื้นที่สำนักงานในย่างกุ้งมีจำกัดมากโดยมีประมาณ 6 หมื่น ตร.ม. ซึ่งน้อยกว่าอาคารเอ็มไพร์ ทาวเวอร์ ในกรุงเทพฯ ที่มีกว่า 1.4 แสน ตร.ม.

ภราดร คุณคงคาพันธ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เอ็ม เค กรุ๊ป ซึ่งดำเนินธุรกิจตัวแทนจำหน่ายสินค้าอุปโภค บริโภค ให้กับเครือสหพัฒน์ และซีเอ็มจี ในเครือเซ็นทรัล กรุ๊ป ในประเทศพม่ามากว่า 20 ปี กล่าวว่าบริษัทสนใจที่จะลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในย่างกุ้ง โดยปีนี้จะพัฒนาโรงแรมระดับ 5 ดาวผ่านบริษัทลูก เนื่องจากในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ย่างกุ้งไม่มีโรงแรมเปิดใหม่เลย ส่วนโรงแรมระดับ 5 ดาว มีเพียง 5 แห่งเท่านั้น

ปัจจุบันเอ็ม เค กรุ๊ป มีบริษัทลูกที่ดำเนินธุรกิจในพม่า 29 แห่ง มีพนักงาน 400 คน ล่าสุดได้ร่วมทุนกับกลุ่ม เบอร์ลี่ยุคเกอร์ ของกลุ่มเจริญ สิริวัฒนภักดี เนื่องจากธุรกิจอุปโภคบริโภคในพม่ามีอัตราเติบโตพุ่งเป็น 50-100% ต่อปี ในช่วง 4 ปีที่ผ่านมา ขณะที่ก่อนปี 2551 อัตราเติบโตมีเพียง 5-10% ต่อปีเท่านั้น

นอกจากนี้จากความน่าสนใจของพม่า และการเปิดเสรีอาเซียน ส่งผลให้แนวโน้มความต้องการอาคารสำนักงานในไทยจะเพิ่มขึ้น โดย อลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการ ซีบี ริชาร์ด เอลลิส ประเทศไทย ระบุว่าไทยจะกลายเป็นศูนย์กลางการลงทุนในแถบนี้ ซึ่งปัจจุบันเริ่มมีบริษัทต่างชาติขนาดกลางและเล็กเข้ามาหาสำนักงานในไทย เพื่อใช้เป็นฐานในการเดินทางไปศึกษาตลาดในพม่า กัมพูชา และลาว โดยบรรยากาศเช่นนี้ไม่ได้เกิดขึ้นมานานมาแล้ว

อย่างไรก็ตาม แม้บรรยากาศในพม่าขณะนี้จะเต็มเปี่ยมไปด้วยความคึกคักและความหวัง แต่เส้นทางของพม่าในการก้าวเข้าสู่บทบาทของการเป็นเสือเศรษฐกิจของภูมิภาคนั้นยังคงอีกยาวไกล เพราะสภาพแวดล้อมยังคงไม่เอื้ออำนวยต่อการลงทุนมากนัก ไม่ว่าจะเป็นโครงสร้างพื้นฐานที่ไร้ประสิทธิภาพระบบสาธารณูปโภคที่ยังไม่แข็งแกร่ง โดยเฉพาะไฟฟ้า ถนน และท่าเรือ ที่อยู่ระหว่างการเริ่มพัฒนา และอัตราแลกเปลี่ยนค่าเงินที่ยังมีปัญหา