จับตา 'คอนโด รีเซล' คึก
รายงานสถานการณ์ตลาดซื้อขายคอนโดมิเนียม กลุ่มรีเซล ส่อแววมาแรง
รายงานสถานการณ์ตลาดซื้อขายคอนโดมิเนียม กลุ่มรีเซล ส่อแววมาแรง
โดย...สุกัญญา สินถิรศักดิ์
สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยในช่วง 3 เดือนแรกที่ผ่านมา บ้านแนวราบ ยังคงทรงตัว ซึ่งเป็นผลจากน้ำท่วมเมื่อปลายปีที่แล้ว แต่คอนโดมิเนียมทั้งมือหนึ่ง มือสอง และกลุ่มรีเซล หรือห้องชุดที่ผู้ซื้อนำมาปล่อยขายต่อ กลับมีอัตราการเติบโตที่น่าสนใจมาก โดยเฉพาะกลุ่มรีเซล ที่มีแนวโน้มว่าปีนี้จะกลายเป็นตลาดที่กลับมาคึกคักอีกครั้ง
อนุกูล รัฐพิทักษ์สันติ รองกรรมการผู้จัดการ สายงานบริหารสินทรัพย์ บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ กล่าวว่า คอนโดมิเนียม รีเซลในช่วง 3 เดือนที่ผ่านมามีการซื้อขายที่เติบโตขึ้นถึง 200% ซึ่งส่วนหนึ่งอาจเป็นเพราะ 3 เดือนแรกของปีที่ผ่านแล้ว บรรยากาศการเมืองยังไม่นิ่ง ทำให้ตลาดนี้ซบเซบไปด้วย
นอกจากนี้ จากเหตุการณ์น้ำท่วมเมื่อปลายปีที่แล้ว ทำให้เกิดความต้องการที่อยู่อาศัยในเมือง และคอนโดมิเนียม ตอบโจทย์ดังกล่าวได้ดี แต่สิ่งที่ทำให้คอนโดมิเนียม รีเซล ได้รับความสนใจ เพราะห้องชุด ที่นำมารีเซล ส่วนใหญ่จะสร้างเสร็จพร้อมอยู่
ขณะที่เมื่อเทียบกับห้องชุดโครงการใหม่ที่เพิ่งเปิดขายบนทำเลใกล้เคียงกัน ห้องชุดรีเซล จะมีขนาดห้องที่ใหญ่กว่า และราคาเฉลี่ยยังถูกกว่าของใหม่แกะกล่องมาก ซึ่งห้องชุดรีเซลหลายแห่งเป็นห้องชุดใหม่ ไม่ใช่ห้องชุดมือสอง จึงเป็นคู่แข่งที่ดีของกลุ่มห้องชุดโครงการใหม่สำหรับห้องชุดรีเซลที่มีการเคลื่อนไหวดีที่สุด เป็นห้องชุดระดับราคา 1-3 ล้านบาท บนทำเลส่วนต่อขยายรถไฟฟ้า รองลงมาเป็นระดับราคา 3-5 ล้านบาท โดยเฉพาะห้องชุดทั้งพร้อมอยู่และใกล้เสร็จจะได้รับความสนใจเป็นพิเศษ
ในเชิงอัตราผลตอบแทนของตลาดรีเซลปีนี้ ก็ถือว่ามีความน่าสนใจพอสมควร โดยกำไรที่เพิ่มขึ้นมากน้อยขึ้นอยู่กับทำเล เฉลี่ยถ้าเป็นห้องชุดขนาดประมาณ 30 ตร.ม. ราคาขายเริ่มต้นประมาณ 1 ล้านต้นๆ มีโอกาสในการทำกำไรได้มากถึง 5 หมื่นบาท – 1 แสนบาทต่อยูนิต แต่หากเป็นยูนิตที่ทำเลดีมาก และพิเศษกว่าห้องชุดอื่นๆ มีโอกาสทำกำไรได้มากถึง 1.5 แสนบาทต่อยูนิต
ทำเลที่มีความเคลื่อนไหวดี ยังคงเกาะแนวรถไฟฟ้า เช่น แนวส่วนต่อขยายอ่อนนุช-แบริ่ง จะมีความคึกคักมากตั้งแต่รถไฟฟ้าเปิดให้บริการ ซึ่งปัจจัยที่บริเวณนี้คึกคักกว่าฝั่งตากสิน-วงเวียนใหญ่ เพราะแนวรถไฟฟ้าฝั่งธนฯ มีอุปทานน้อยกว่าฝั่งอ่อนนุช-แบริ่ง และราคาขยับไปค่อนข้างแรง
ทางด้านตลาดห้องชุดระดับไฮเอนด์ ก็ส่งสัญญาณการฟื้นตัวที่ดี หลังจากที่โครงการไฮเอนด์ที่เปิดตัวไปเมื่อ 2-3 ปีที่แล้วเริ่มแล้วเสร็จ กลับมาปล่อยขายเข้าสู่ตลาดอีกครั้ง โดยอลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการรผู้จัดการ บริษัท ซีบีริชาร์ด เอลลิส ประเทศไทย กล่าวว่า กลุ่มห้องชุดไฮเอนด์ปีนี้คงคึกคักมากกว่าช่วง 2 ปีที่ผ่านมา
ผู้ซื้อห้องชุดไฮเอนด์เพื่อการลงทุน ส่วนใหญ่จะรอจนโครงการแล้วเสร็จ ให้เห็นถึงความสมบูรณ์ของโครงการแล้วจะมีผู้สนใจเข้ามามากขึ้น แล้วจึงปล่อยขาย โดยเฉพาะในจังหวะนี้ ผู้ซื้อรายใหม่จะเปรียบเทียบกับโครงการที่เพิ่งเปิดตัว ซึ่งของใหม่ที่เพิ่งเปิดขายล้วนแต่มีราคาที่สูงขึ้น ไม่ต่ำกว่า 20%
ขณะที่ผู้พัฒนาโครงการเอง ก็ปรับรูปแบบในการขายห้องชุดไฮเอนด์ไปมากพอสมควรเช่นกัน โดยระยะหลังจะเห็นว่า มีการนำยูนิตที่เหลือขายอีกประมาณ 10-20 ยูนิต มาตกแต่งพร้อมอยู่ในสไตล์ที่แปลกใหม่ ซึ่งได้รับความสนใจจากกลุ่มลูกค้ามากขึ้น
จากในอดีตผู้ซื้อห้องชุดไฮเอนด์จะนิยมห้องเปล่า เพื่อตกแต่งเอง แต่ปัจจุบันห้องชุดตกแต่งพร้อมอยู่ขายได้เร็วขึ้นเมื่ออาคารสร้างแล้วเสร็จ ซึ่งโครงการก็สามารถขยับราคาขึ้นไปได้ถึง 10-20% อย่างสมเหตุสมผล
ในส่วนของทำเลฮอตฮิตสำหรับห้องชุดไฮเอนด์ ยังคงอยู่บริเวณใจกลางเมือง เช่น ย่านศาลาแดง สาทร หลังสวน ทองหล่อ เป็นต้น โดยฝ่ายวิจัย ซีบี ริชาร์ด เอลลิส ระบุว่า จำนวนห้องชุดใจกลางเมืองกรุงเทพฯ ณ ไตรมาส 4 ปีที่ผ่านมา มีจำนวน 92,562 ยูนิตจำนวนดังกล่าว แบ่งเป็น สุขุมวิท 31% พระราม 3 สัดส่วน 14% ริมแม่น้ำ 16% สีลม-สาทร 16% ลุมพินี 6% สุขุมวิทรอบนอก 7% ปทุมวัน 10% โดยระดับราคาเฉลี่ยย่านลุมพินี มีการปรับขึ้นมากที่สุด จากปี 2550 มีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 106,651 บาทต่อตร.ม. ปรับขึ้นมาเป็น 148,299 บาทต่อตร.ม.ในปี 2554
สำหรับย่านสีลม-สาทร ราคาในปี 2550 อยู่ที่ 84,232 บาทต่อตร.ม. ปรับขึ้นมาเป็น 121,151 บาทต่อตร.ม.ในปี 2554 ส่วนย่านสุขุมวิท ห้องชุดไฮเอนด์ในปี 2550 มีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 94,665 บาทต่อตร.ม. ปรับขึ้นมาเป็น 119,826 บาทต่อตร.ม.
ริษิณี สาริกบุตร ผู้ช่วยผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและประเมินมูลค่าทรัพย์สิน บริษัท ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) กล่าวว่า แนวโน้มความต้องการที่อยู่อาศัยนับจากนี้ จะเปลี่ยนไปที่ตลาดคอนโดมิเนียมมากขึ้น โดยเฉพาะห้องชุดสร้างเสร็จพร้อมอยู่ จะได้รับความสนใจจากผู้ซื้อมากขึ้น
ทั้งนี้ เป็นเพราะผู้ซื้อในปัจจุบันมองเรื่องความเสี่ยงการจองซื้อแล้วโครงการมีปัญหาก่อสร้างไมได้มากขึ้น ทำให้แม้ว่าห้องชุดรีเซลจะมีราคาแพงกว่าการซื้อห้องชุดที่ยังไมได้สร้างในราคาเริ่มต้น แต่ผู้ซื้อก็ยอมจ่าย เพื่อลดความเสี่ยงส่วนแนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียมรีเซลจะกลายเป็นตลาดที่มีการเติบโตเพราะ ที่ดินติดรถไฟฟ้ามีน้อยลง ทำให้อุปทานใหม่เข้าสู่ตลาดได้ยากขึ้น ผู้ซื้อที่ต้องการคอนโดฯ ติดรถไฟฟ้า จึงต้องมองหาคอนโดฯ ที่ถูกนำมารีเซลแทน
จากความเคลื่อนไหวที่กล่าวถึง ปีนี้จะกลายเป็นอีกหนึ่งปีทองของตลาดคอนโดฯ รีเซลอีกครั้ง
