ราคาออฟฟิศในกรุงจ่อขยับ

ตลาดออฟฟิศให้เช่าในกรุงเทพฯ มีแนวโน้มฟื้นตัวในปีนี้ จากการที่บริษัทต่างๆ เริ่มต้องการเช่าพื้นที่ออฟฟิศเพิ่มขึ้น คาดมีแนวโน้มราคาขยับ

นางสุพินท์ มีชูชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โจนส์ แลง ลาซาลล์ (ประเทศไทย) จำกัด กล่าวว่า ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ตลาดอาคารสำนักงานให้เช่าในกรุงเทพฯ ตกอยู่ในช่วงขาลง แต่ในขณะนี้ได้เริ่มส่งสัญญาณการฟื้นตัว หลังจากดีมานด์หรือความต้องการจากบริษัทผู้เช่าพื้นที่มีค่อยๆ ขยายตัวและอาคารสร้างเสร็จใหม่และที่จะสร้างเพิ่มมีจำนวนไม่มาก

ในความเป็นจริง กระบวนการฟื้นตัวของตลาดอาคารสำนักงานกรุงเทพฯ ควรเริ่มขึ้นได้เร็วกว่านี้ หากความต้องการจากบริษัทผู้เช่าไม่ได้รับผลกระทบจากความผันผวนทางเศรษฐกิจและการเมืองที่เกิดขึ้นต่อเนื่องในช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมา อย่างไรก็ดี แม้ขณะนี้ ปัจจัยเสี่ยงจะยังคงอยู่ ไม่ว่าจะเป็นความไม่แน่นอนทางการเมืองที่ถึงแม้จะดีขึ้น หรือผลกระทบที่อาจเกิดขึ้นจากวิกฤตการณ์หนี้ที่กำลังขยายตัวในกลุ่มประเทศยุโรป

แต่เชื่อว่า อุปทานหรือปริมาณพื้นที่สำนักงานใหม่ที่มีจำกัดมาก จะช่วยให้การฟื้นตัวของตลาดอาคารสำนักงานกรุงเทพฯ สามารถดำเนินต่อไปได้ แม้หากปัจจัยเสี่ยงต่างๆ ดังกล่าวเกิดขึ้นและส่งผลให้การขยายตัวของอุปสงค์หรือความต้องการในตลาด ขยายตัวช้าลงก็ตาม

ตลาดอาคารสำนักงานเกรดเอเตรียมฟื้นก่อน

ผลการศึกษาของโจนส์ แลง ลาซาลล์ เปิดเผยว่า ขณะนี้ กรุงเทพฯ มีอาคารสำนักงานคิดเป็นพื้นที่รวมทั้งสิ้น 8.3 ล้านตารางเมตร และมีพื้นที่ว่างเหลือเช่าราว 15% จากจำนวนอาคารสำนักงานทั้งหมดนี้ เป็นอาคารสำนักงานเกรดเอในเขตซีบีดีคิดเป็นพื้นที่รวมทั้งสิ้น 1.36 ล้านตารางเมตร โดยมีพื้นที่ว่างเหลือเช่าราว 22%

อัตราการว่างที่สูงกว่าในตลาดอาคารสำนักงานเกรดเอในเขตซีบีดี เป็นผลมาจากการที่ในช่วงปีที่ผ่านๆ มา อาคารสำนักงานที่สร้างเสร็จใหม่ส่วนใหญ่ในกรุงเทพฯ เป็นอาคารสำนักงานเกรดเอในซีบีดี ในขณะที่ความต้องการใช้พื้นที่สำนักงานในช่วงดังกล่าวมีสภาพอ่อนตัว ทำให้อาคารที่ใหม่ใช้เวลามากในการหาผู้เช่าเข้าอาคาร

ความต้องการเช่าพื้นที่สำนักงานเริ่มขยายตัว

ผลการรวบรวมข้อมูลในเบื้องต้นจากโจนส์ แลง ลาซาลล์ ระบุว่า มีการเช่าพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯ เพิ่มขึ้นมากกว่า 175,000 ตารางเมตรในปี 2554 ที่ผ่านมา ซึ่งเป็นยอดการเช่าพื้นที่เพิ่มสูงสุดนับตั้งแต่ปี 2549 สอดคล้องกับตลาดอาคารสำนักงานโดยรวม โจนส์ แลง ลาซาลล์เป็นตัวแทนเจ้าของอาคารและผู้เช่า ในการปล่อยเช่าและเป็นตัวแทนเช่าพื้นที่สำนักงานในปี 2554 ที่ผ่านมา คิดเป็นพื้นที่รวมทั้งสิ้น 120,000 ตารางเมตร (ทั้งสำหรับการต่อสัญญาเช่าที่มีอยู่เดิมและการเช่าพื้นที่ใหม่) โดยในจำนวนนี้ กว่า 50,000 ตารางเมตรเป็นการเช่าพื้นที่เพิ่มโดยบริษัทผู้เช่าที่มีอยู่เดิมและบริษัทที่ตั้งธุรกิจใหม่ ต่างจากปี 2553 ซึ่งมียอดการเช่าใหม่อยู่ที่ 41,000 ตารางเมตร

นายแดน ตันติสุนทร ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย โจนส์ แลง ลาซาลล์ กล่าวว่า “จากการที่เศรษฐกิจของไทยได้ข้ามผ่านวิกฤตการณ์ทางการเมืองและวิกฤตการณ์ทางการเงินโลกในช่วงปีที่ผ่านๆ มาได้ ทำให้ความต้องการใช้พื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯ สามารถค่อยๆ ฟื้นตัวใกล้ระดับช่วงก่อนตลาดอาคารสำนักงานเข้าสู่ช่วงขาลงหลายปีก่อนหน้านี้”

"แม้อัตราการเติบโตทางเศรษฐกิจของไทยในปี 2554 ที่ผ่านมา จะถูกปรับลดประมาณการณ์ลงจาก 4.0-4.5% เป็น 2.0-2.5% หลังวิกฤตการณ์น้ำท่วม แต่หลายๆ ฝ่ายคาดว่า การขยายตัวทางเศรษฐกิจในปี 2555-2556 นี้ น่าจะอยู่ในระดับที่แข็งแกร่ง โดยเฉพาะภาคการลงทุน ทั้งนี้ การขยายตัวของการลงทุนจะมีส่วนสำคัญในการกระตุ้นความต้องการใช้พื้นที่สำนักงาน และจะส่งผลให้กระบวนการฟื้นตัวของตลาดอาคารสำนักงานกรุงเทพฯ เกิดขึ้นได้เร็วขึ้น กอปรกับการที่ไม่มีอาคารสำนักงานเกรดเอมีกำหนดสร้างเสร็จเพิ่มเติมอย่างน้อยในช่วง 2 ปีข้างหน้า เชื่อว่า จากนี้เป็นต้นไปอัตราการว่างของพื้นที่ว่างเหลือเช่าในตลาดอาคารสำนักงานจะค่อยๆ ปรับตัวลดลง" นายแดนกล่าว 

ค่าเช่าเตรียมขยับขึ้น

ผลการรวบรวมสถิติจากโจนส์ แลง ลาซาลล์ แสดงให้เห็นว่า อัตราค่าเช่าพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯ มีระดับที่ค่อนข้างคงที่ในปีที่ผ่านมา หลังจากปรับตัวลดลงอย่างต่อเนื่องจากระดับสูงสุดในปี 2549 โดยปัจจุบัน อาคารสำนักงานเกรดเอในเขตซีบีดีมีค่าเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 610 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน

นางสาวยุพา เสถียรภาพอยุทธ ผู้อำนวยการฝ่ายบริการธุรกิจอาคารสำนักงาน โจนส์ แลง ลาซาลล์ กล่าวว่า “เชื่อว่า ค่าเช่าอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ ได้ลงถึงจุดต่ำสุดแล้ว ซึ่งเห็นได้จากการที่เจ้าของอาคารเริ่มไม่ยินยอมลดค่าเช่าลงอีก โดยเฉพาะเมื่อรับรู้ว่า อาคารสำนักงานใหม่ที่จะสร้างเสร็จเพิ่มขึ้นในช่วง 2-3 ปีข้างหน้ามีจำนวนจำกัด โดยมีเจ้าของอาคารบางรายเริ่มปรับราคาค่าเช่าขึ้นแล้ว”

นอกจากนี้ เจ้าของอาคารเริ่มปรับลดข้อเสนอแรงจูงใจต่างๆ สำหรับผู้เช่าลง อาทิ ระยะปลอดค่าเช่า 3-6 เดือน ซึ่งเดิมมีการเสนออย่างแพร่หลายให้กับผู้เช่ารายใหม่ในช่วงระหว่างปี 2551-2554 แต่ในขณะนี้มีการปรับลดระยะให้สั้นลง และเจ้าของบางรายได้ยกเลิกข้อเสนอส่วนนี้

“ในขณะที่ยังไม่พบว่ามีการประกาศเปิดตัวโครงการก่อสร้างอาคารสำนักงานใหม่ใดๆ อย่างเป็นทางการ โดยมีเพียงเฉพาะโครงการก่อสร้างอาคารสำนักงานโดยบริษัทหรือองค์กรขนาดใหญ่เพื่อใช้เป็นที่ทำการของตนเองเท่านั้น โครงการก่อสร้างอาคารใหม่ใดๆ ที่จะเกิดขึ้นตามมา โดยทั่วไปจะต้องใช้เวลาในการก่อสร้างอย่างน้อย 3 ปีกว่าจะแล้วเสร็จ ดังนั้น จึงมีแนวโน้มว่า ในตลอดช่วง 5 ปีข้างหน้านี้ พื้นที่ว่างเหลือเช่าอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ จะปรับตัวลดลง และค่าเช่าจะปรับตัวสูงขึ้น” นางสาวยุพากล่าว