วิกฤตน้ำท่วมอาจส่งผลแรงเท่าปี 40

น้ำท่วมใหญ่ในปีนี้อาจส่งผลกระทบต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างรุนแรงจนใกล้เคียงกับ ปี พ.ศ.2540  ทุกฝ่ายควรมีแผนตั้งรับ

โดย...ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

โสภณ พรโชคชัย

ความเสียหายของนิคมอุตสาหกรรมสหรัตนนครที่มีโรงงาน 44 แห่ง และนิคมอุตสาหกรรมโรจนะที่มีโรงงานอีก 150 แห่ง เป็นลางร้ายสำคัญที่แสดงให้เห็นถึงแผนการป้องกันน้ำท่วมที่อ่อนแอ ที่ทุกฝ่ายมุ่งเน้นช่วยเหลือทางมนุษยธรรมแก่ชาวบ้านที่ประสบภัยน้ำท่วม จนอาจหลงลืมการวางแผนป้องกันภาคธุรกิจเอกชน ที่เป็นพลังขับเคลื่อนเศรษฐกิจของชาติ ปล่อยให้ภาคเอกชนดำเนินการตามอัตภาพเอง การป้องกันน้ำท่วมให้กับนิคมอุตสาหกรรมของภาคเอกชน ไม่ใช่หมายถึงการช่วยเหลือ ‘นายทุน’ แต่หมายถึงการปกป้องกลไกgเศรษฐกิจสำคัญของประเทศ

บางท่านอาจคิดเห็นว่า ควรให้น้ำท่วมกรุงเทพมหานครเพื่อ ‘เฉลี่ยทุกข์’ ซึ่งอาจเป็นการคิดตามอำเภอใจหรือเป็นไปตามอารมณ์ความรู้สึกในห้วงน้ำท่วม  แต่หากในเร็ววันนี้เกิดน้ำท่วมใหญ่เข้าสู่เขตชั้นในของกรุงเทพมหานคร  เมื่อนั้นก็จะทำให้โครงสร้างพื้นฐานของมหานครแห่งนี้ที่สร้างสมมาเป็นมูลค่านับล้านล้านบาท เสียหายลงได้  ซึ่งเป็นการทำลายสมองหรือศูนย์รวมประสาทของประเทศ ทำให้การทำการหน้าที่ในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจหยุดชะงักลง  ก่อความเสียหายให้กับประเทศชาติอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้

หากนักลงทุนต่างชาติที่ได้รับความเสียหายจากน้ำท่วมย้ายฐานการผลิต หรือฐานสำนักงานสาขาไปอยู่ประเทศเพื่อนบ้าน เช่น เวียดนาม มาเลเซีย หรืออื่น ๆ ก็จะยิ่งทำให้เศรษฐกิจของไทยเสื่อมทรุดลง  ทั้งนี้เพราะเศรษฐกิจของไทยขึ้นอยู่กับการส่งออก ไม่ใช่การใช้สอยกันภายในประเทศแบบ ‘อัฐยายซื้อขนมยาย’ ตามคำโฆษณาชวนเชื่อ  ดังนั้นที่บางท่านอาจให้ข้อสังเกตว่าหลังน้ำท่วมใหญ่ กิจการก่อสร้าง ซ่อมแซมสาธารณูปโภคจะเติบโตขนานใหญ่  แต่กิจการเหล่านี้ก็มีการหน้าที่เพียงเพื่อ ‘ซ่อมแซมส่วนที่สึกหรอ’ ไปเท่านั้น ไม่ได้มีบทบาทในการเพิ่มความมั่งคั่งทางเศรษฐกิจแต่อย่างใด

ผลกระทบของน้ำท่วมครั้งนี้ อาจส่งผลให้เศรษฐกิจเสื่อมทรุดลงทันที โดยทั้งนี้คนทำงานในกรุงเทพมหานครและคนงานโรงงานต่าง ๆ อาจตกงานหรือได้ค่าจ้างลดลงจากความสามารถในการส่งออกที่ลดลงไปชั่วระยะเวลาหนึ่ง  รายได้หลักของครัวเรือนในชนบทมักได้จากการผลิตภาคการเกษตรเพียงส่วนน้อย  แต่ส่วนมากได้จากการส่งเงินจากลูกหลานผู้ทำงานในภาคอุตสาหกรรมและภาคบริการเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลไปยังชนบท รวมทั้งเงินตราจากการทำงานในต่างประเทศอีกส่วนหนึ่ง  หากมีคนตกงานหรือมีรายได้ลดลงนับแสน ๆ คน ก็จะส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจของประเทศอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้

ยิ่งกว่านั้นทำเลที่ตั้งของนิคมอุตสาหกรรมอาจเปลี่ยนไปเป็นภาคตะวันออกหรือบริเวณอื่นที่ไม่ใช่ที่ราบลุ่ม  ทำให้ทำเลซื้อที่อยู่อาศัยอาจเปลี่ยนแปลงไปด้วยเช่นกัน  ที่ดินบริเวณที่ต่อไปอาจเป็นพื้นที่น้ำท่วม ‘ซ้ำซาก’ อาจมีราคาลดลงได้  ดังนั้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่เหล่านี้จึงอาจได้รับผลกระทบเชิงลบได้โดยตรง  ที่สำคัญที่สุดก็คือ  หากเศรษฐกิจตกต่ำลง การผิดนัดสัญญาโอนบ้าน การผิดนัดสัญญาผ่อนส่งบ้าน ก็จะเกิดขึ้น  สถาบันการเงินที่ต่างแข่งขันกันอำนวยสินเชื่อกันอย่างประมาท ณ ระดับ 100% ของมูลค่าตลาดในช่วง 2-3 ปีหลังมานี้ ก็อาจได้รับความเสียหายไปด้วย

หากบริษัทผู้ประกอบการประสบปัญหาในการขายบ้านและปิดกิจการลง สถาบันการเงินก็อาจสะดุดหยุดลงเช่นกัน  จากประสบการณ์ใน พ.ศ.2540 ปรากฏว่า ผู้ผ่อนบ้านหลายรายยินดีที่จะทิ้งการผ่อนส่งบ้าน แต่ไม่ทิ้งการผ่อนส่งรถเพื่อเก็บไว้เป็นเครื่องมือการผลิต เช่น การ ‘เปิดท้ายขายของ’ เป็นต้น  ในสถานการณ์นี้ ผู้ซื้อบ้านที่ดีที่จองซื้อบ้านกับโครงการต่าง ๆ โดยไม่ได้รับมาตรการการคุ้มครองผู้ซื้อเพราะไม่มีการนำพระราชบัญญัติคุ้มครองคู่สัญญา (Escrow Account) มาใช้ ก็อาจจะได้รับความเดือดร้อนไปด้วย  อาจซ้ำรอยเมื่อ พ.ศ.2540 ที่เกิดกรณีซื้อบ้านแล้วได้แต่กระดาษ (สัญญาซื้อบ้าน) หรือได้แต่เสาบ้าน (สร้างบ้านไม่เสร็จตามสัญญา)

ดังนั้นจึงอาจเกิดข้อกังวลว่า ธุรกิจที่อยู่อาศัยที่กำลังได้รับความเชื่อมั่นเพิ่มขึ้นอย่างสูงจากบรรดาผู้ประกอบการในขณะนี้ อาจพังทลายลงตามภาวะเศรษฐกิจที่สะดุดลงอย่างกะทันหันด้วยวิกฤติน้ำท่วมที่รุนแรงและทอดระยะเวลายาวนานเกินความคาดหมาย  ดังนั้นวิกฤติตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ทางศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส คาดการณ์ไว้ว่าจะเกิดขึ้นใน พ.ศ.2556 อาจเกิดขึ้นเร็วกว่ากำหนด 1 ปี

ในสถานการณ์ขณะนี้ ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จึงควรทบทวนแผนกลยุทธ์ของบริษัทของตนเองเสียใหม่  โอกาสที่จะเพิ่มการผลิตปีละ 20-30% อาจมีความเป็นไปได้น้อยลง  วิกฤติเศรษฐกิจ พ.ศ.2540 ได้ให้ข้อสรุปแก่ผู้ประกอบการว่า หากสามารถคาดเดาถึงวิกฤติได้ล่วงหน้า  การหยุดการผลิตเพิ่ม  การเร่งขายสินค้าที่ยังมีอยู่ในมือ  การใช้หนี้ให้หมดโดยเร็ว อาจเป็นทางออกสำคัญในการป้องกันปัญหาความเสียหายที่อาจเกิดขึ้นในอนาคตได้