เร่งขายห้องชุดพร้อมอยู่ ทำคอนโดเปิดใหม่หดตัว

โดย...สุกัญญา สินถิรศักดิ์

ภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ช่วง 9 เดือนที่ผ่านมายังคงชะลอตัวตามภาวะเศรษฐกิจ มีผลให้ผู้ประกอบการหลายรายปรับแผนการลงทุนและเพิ่มสัดส่วนของโครงการบ้านจัดสรรมากขึ้น รวมถึงผู้ประกอบการหลายรายที่ชะลอการเปิดขายโครงการใหม่ออกไปก่อน แต่ก็มีบางรายที่ยังคงมีแผนจะเปิดขายโครงการใหม่ในไตรมาส 4

จากปัจจัยต่างๆ ที่มีผลต่อความเชื่อมั่นของผู้ประกอบการและผู้บริโภค จึงคาดว่าทั้งปี 2558 อาจจะมีคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ เปิดขายใหม่เพียง 4 หมื่นยูนิตเท่านั้น ซึ่งน้อยที่สุดในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา

สุรเชษฐ กองชีพ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย กล่าวว่า ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ เมื่อไตรมาส 3 ที่ผ่านมา โครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ลดลงอย่างเห็นได้ชัด มีคอนโดมิเนียมเปิดใหม่เพียง 6,810 ยูนิต น้อยกว่าไตรมาส 2 ประมาณ 40% เพราะผู้ประกอบการส่วนใหญ่ยังคงไม่มั่นใจในตลาดและภาวะเศรษฐกิจ รวมถึงผู้ประกอบการหลายรายยังคงกังวลต่อการโอนกรรมสิทธิ์ของยูนิตที่สร้างเสร็จแล้ว และมียูนิตที่มีกำหนดจะแล้วเสร็จในปีนี้ จึงต้องเร่งระบายสินค้าที่อยู่ในมือก่อน ทำให้หลายโครงการเลื่อนเปิดขายโครงการใหม่ไปเป็นไตรมาส 4 หรือปีหน้า

นอกจากนี้ จำนวนห้องชุดที่พร้อมโอนกรรมสิทธิ์ในช่วงเดือนม.ค.-ก.ค. 2558 ยังลดลงกว่าช่วงเดียวกันของปี 2557 ด้วย เนื่องจากเศรษฐกิจชะลอตัว การเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของธนาคาร และการไม่ยอมโอนกรรมสิทธิ์ของพวกที่ซื้อเก็งกำไร ซึ่งรัฐบาลเองก็ตระหนักถึงปัญหาตรงนี้ และต้องการผลักดันให้เกิดการโอนกรรมสิทธิ์ รวมทั้งเป็นการกระตุ้นเศรษฐกิจไปในตัว จึงออก 3 มาตรการมาช่วยกระตุ้นการโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งเชื่อว่าจะช่วยกระตุ้นตลาดได้ค่อนข้างมาก

ทั้งนี้ 3 มาตรการดังกล่าว ได้แก่ 1.ลดค่าธรรมเนียมการโอน และค่าจดจำนองอสังหาริมทรัพย์ เหลือ 0.01% เป็นเวลา 6 เดือน 2.ให้ธนาคารอาคารสงเคราะห์ให้สินเชื่อแก่ผู้ที่มีรายได้ไม่เกิน 3 หมื่นบาท ในการซื้อบ้านวงเงินรวมเบื้องต้น 1 หมื่นล้านบาท และ 3.ยกเว้นภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาให้กับคนซื้อที่อยู่อาศัยหลังแรกราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท 20% ของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ สิทธิยกเว้นต่อเนื่อง 5 ปีภาษี โดยต้องโอนกรรมสิทธิ์ก่อนวันที่ 31 ธ.ค. 2559

“ในช่วงปลายปีนี้ถึงต้นปีหน้าจะมีคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จเป็นจำนวนมากทั้งในกรุงเทพฯ และต่างจังหวัด ซึ่งมีจำนวนไม่น้อยที่ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์หรือไม่ยอมโอนกรรมสิทธิ์ รวมทั้งในส่วนของตลาดบ้านจัดสรรด้วย”สุรเชษฐ กล่าว

สำหรับคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในไตรมาส 3 ที่ผ่านมา สัดส่วนสูงถึง 41% เป็นโครงการที่อยู่ในพื้นที่รอบนอกกรุงเทพฯ หรือว่า
นอกพื้นที่ให้บริการของระบบรถไฟฟ้า/ใต้ดินในปัจจุบัน โดยคอนโดมิเนียมมากกว่า 2,600 ยูนิต เปิดขายในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้าง เช่น พื้นที่ตามแนวถนนกรุงเทพฯ-นนทบุรี, ประชาราษฎร์สาย 2 และพหลโยธิน

ด้านอัตราการขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมทั้งกรุงเทพฯ อยู่ที่ประมาณ 78% และมีคอนโดมิเนียมอีกประมาณ 3 หมื่นยูนิต ที่รอการขายอยู่ในตลาด โดยประมาณ 48% ของคอนโดมิเนียมที่ยังขายไม่ได้มีราคาขาย 5 หมื่น-1 แสนบาท/ตารางเมตร (ตร.ม.) ส่วนโครงการคอนโดมิเนียมที่มีราคาขายมากกว่า 2 แสนบาท/ตร.ม. มีอัตราการขายต่ำกว่าคอนโดมิเนียมระดับราคาอื่นๆ ค่อนข้างมาก เพราะว่าผู้ซื้อส่วนใหญ่ในกรุงเทพฯ ไม่สามารถซื้อคอนโดมิเนียมในราคานี้ได้

ดังนั้น ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ที่เปิดขายคอนโดมิเนียมที่มีราคาขายมากกว่า 2 แสนบาท/ตร.ม.จะนำโครงการไปโรดโชว์ในประเทศอื่นๆ โดยเฉพาะในสิงคโปร์ ฮ่องกง และจีน เพราะต้องหากลุ่มผู้ซื้อชาวต่างชาติมาทดแทนผู้ซื้อชาวไทย ส่วนราคาขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในไตรมาส 3/2558 อยู่ที่ประมาณ 9.75 หมื่นบาท/ตร.ม. ลดลงประมาณ 11% จากไตรมาสก่อนหน้านี้ เพราะว่ามีโครงการระดับลักซ์ชัวรี่เปิดขายในไตรมาส 3 ที่ผ่านมาลดลง โดยแม้ว่าคอนโดมิเนียมราคาขายมากกว่า 2 แสนบาท/ตร.ม. ที่เปิดขายในช่วง 3-4 ไตรมาสที่ผ่านมาจะมียอดขายที่ดี แต่ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ยังคงไม่มั่นใจในกำลังซื้อ จำนวนโครงการระดับลักซ์ชัวรี่ีจึงเปิดขายลดลงในไตรมาส 3 ที่ผ่านมา