เรียนรู้ ผังเมือง ลดความเสี่ยงการซื้อที่อยู่อาศัย

วันที่ 17 ก.ค. 2564 เวลา 15:16 น.
เรียนรู้ ผังเมือง ลดความเสี่ยงการซื้อที่อยู่อาศัย
โดยวราพงษ์ ป่านแก้ว

กรณีโรงงานโฟมระเบิด ที่ถนนกิ่งแก้ว อ.บางพลี จ.สมุทรปราการ ทำให้เราได้ตระหนักว่า การที่เราอยู่ผิดที่ผิดทาง บางทีมันก็มีความเสี่ยงเกิดขึ้นได้ตลอดเวลา

ทั้งความเสี่ยงจากสภาวะแวดล้อมที่อาจจะไม่เหมาะกับการอยู่อาศัย เสียง ฝุ่น ควัน สารพิษ ไปจนถึงความเสี่ยงต่อชีวิตและทรัพย์สิน ซึ่งก็มีตัวอย่างหลายครั้งหลายคราให้เป็นบทเรียน

อย่างกรณีล่าสุดนี้ก็ได้สร้างผลกระทบให้กับอาคารบ้านเรือนรวมกันถึง 5.6 หมื่นหลังคาเรือนเลยทีเดียว

แต่ก็อย่างว่า ด้วยปัจจัยหลายๆ อย่างมันก็ทำให้เราไม่สามารถเลือกได้ในทุกๆ เรื่อง

แต่ถ้าจะเลือกซื้อที่อยู่อาศัย ที่ที่เราจะต้องอยู่ไปยาวๆ บางทีก็อาจจะตลอดชีวิตที่มีอยู่ นอกจากราคา และทำเลที่เราต้องการแล้ว ก็อยากให้มองลึกลงไปอีกสักหน่อยว่าเราต้องอยู่กับอะไรในสภาพแวดล้อมแบบไหน

ผังเมือง จึงกลายเป็นเรื่องที่ถูกพูดถึงกันมากในช่วงนี้ เพราะถ้าเราเรียนรู้บทบาทหน้าที่ของผังเมืองแล้วก็จะทำให้เรามีเครื่องมือ และข้อมูลในการตัดสินใจได้ดีขึ้น

ผังเมือง คือ กฎหมายที่กำหนดทิศทางการพัฒนาของเมืองในหลายมิติ เช่น ผังเมืองกทม.ต้องการพัฒนาให้กทม.เป็นเมืองน่าอยู่ แต่ในขณะเดียวกัน ก็ต้องการให้เป็นศูนย์กลางทางเศรษฐกิจวิทยาการของประเทศและภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ และอีกหลายวัตถุประสงค์รวมอยู่ในผังเมืองนั้น

ผังเมืองจะกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินในทุกตารางนิ้วในพื้นที่ที่มีกฎหมายผังเมืองบังคับใช้ เพื่อใช้เป็นแนวทางในการพัฒนาเมืองให้เป็นไปตามเป้าหมาย และ สอดคล้องกับสาธารณูปโภค สาธารณูปการ การบริการภาครัฐ และทรัพยากรต่างๆ ที่มีอยู่ โดยใช้สีต่างๆ อธิบายถึงการใช้ประโยชน์ของที่ดินในแต่ละประเภท

ยกตัวอย่างเช่น พื้นที่ของเมืองที่ใช้ประโยชน์เป็นที่อยู่อาศัย ก็จะใช้สีเหลืองสำหรับที่อยู่อาศัยที่มีความหนาแน่นน้อย สีส้มสำหรับที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง และสีน้ำตาลสำหรับที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก

พื้นที่ที่ใช้ประโยชน์ในด้านพาณิชยกรรม ก็จะใช้สีแดง พื้นที่ที่ใช้ประโยชน์ในด้านอุตสาหกรรม ก็จะใช้สีม่วง พื้นที่ที่ยังต้องการอนุรักษ์ให้เป็นพื้นที่เกษตรกรรม ก็จะใช้สีเขียว หรือพื้นที่ที่ยังต้องการอนุรักษ์ให้เป็นพื้นที่เกษตรกรรม และยังทำหน้าที่เป็นพื้นที่รับน้ำ เป็นทางระบายน้ำ ให้จะใช้สีเขียวลายขาว เป็นต้น

แต่ก็ใช่ว่า ผังเมือง กำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินให้เป็นประเภทใดแล้วอย่างอื่นจะสร้างไม่ได้ เพราะในชีวิตจริง เมื่อมีบ้าน ก็ต้องมีกิจการร้านค้า มีสิ่งอำนวยความสะดวก หรือในพื้นที่พาณิชยกรรม มีอาคาร มีสำนักงาน ก็ต้องมีที่อยู่อาศัยอยู่ด้วยเช่นกัน แม้แต่ในพื้นที่อุตสาหกรรม ก็ยังมีที่อยู่อาศัย มีร้านค้า สิ่งอำนวยความสะดวกอื่นๆ ไว้รองรับ เป็นในลักษณะของ self-contained community

เพียงแต่ การใช้ประโยชน์ในที่ดินต้องเป็นไปตามวัตถุประสงค์หลัก ส่วนการใช้ประโยชน์เพื่อกิจการอื่น กฎหมายผังเมืองในแต่ละพื้นที่จะกำหนดสัดส่วนตามความเหมาะสม และหลักวิชาผังเมืองควบคู่กันไป เช่นถ้าเป็นที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อยในพื้นที่กทม. ซึ่งส่วนใหญ่จะเป็นพื้นที่ชานเมือง ผังเมืองกทม.ที่บังคับใช้อยู่ในปัจจุบันจะให้สร้างได้แค่บ้านเดี่ยวเป็นส่วนใหญ่ มีทาวน์เฮ้าส์ บ้านแฝดบ้าง แต่บางพื้นที่ก็ไม่ให้สร้าง

ส่วนคอนโดหรืออาคารพักอาศัยรวม ก็อาจจะสร้างได้บ้างในบางพื้นที่ไม่เกิน 1,000-2,000 ตารางเมตร ส่วนที่จะสร้าง 5,000-10,000 ตารางเมตรก็ทำได้เฉพาะในบางพื้นที่ เช่นเดียวกับ อาคารพาณิชย์ สำนักงาน ศูนย์ค้าปลีก ก็พอสร้างได้บ้างในขนาดไม่ใหญ่โต

ถ้าเป็นที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยปานกลางและที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก ก็จะเปิดพื้นที่ให้สร้างคอนโด อาคารเชิงพาณิชย์ได้มากขึ้น

แต่ถ้าเป็นพื้นที่พาณิชยกรรมที่เป็นสีแดง ส่วนใหญ่จะเป็นพื้นที่ในเมือง ก็ค่อนข้างจะเปิดกว้างสร้างได้ตั้งแต่บ้านเดี่ยว บ้านแฝด (ถ้าหาซื้อที่ดินได้) ทาวน์เฮ้าส์ คอนโด อาคารสำนักงานสูงๆ ศูนย์การค้าขนาดใหญ่

เช่นเดียวกับที่ดินประเภทอุตสาหกรรม แม้ว่าจะเป็นพื้นที่ที่ให้สร้างโรงงาน ก็ยังสร้างบ้านได้ทุกประเภทตั้งแต่บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮ้าส์ อาคารพาณิชย์ คอนโด หอพัก อพาร์ตเมนต์ ก็ยังสร้างได้ไม่เกิน 2,000 ตารางเมตร

นั่นคือตัวอย่างในพื้นที่กทม.ที่กำหนดไว้แบบนี้ จึงไม่แปลกที่โครงการบ้านต่างๆ จะไปเกิดขึ้นในเขตพื้นที่อุตสาหกรรม

ส่วนในจังหวัดอื่นๆ ที่มีผังเมืองบังคับใช้ ก็มีการกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินหลักเหมือนๆ กับกทม. อาจจะต่างกันตรงการใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อกิจการอื่น จะมีการกำหนดให้ใช้ได้ไม่เกินร้อยละเท่าไหร่ของที่ดินแต่ละประเภทในแต่ละบริเวณ เช่นอาจจะให้ใช้ได้ไม่เกินร้อยละ 10 15 หรือ 20 เป็นต้น ซึ่งผังเมืองของกทม.ก็เคยใช้หลักเกณฑ์ดังกล่าวเหมือนกัน เพิ่งมาเปลี่ยนในผังเมืองฉบับปัจจุบันนี่เอง

การให้ใช้ประโยชน์ที่ดินในกิจการอื่นนี่แหละเป็นช่องโหว่ให้เกิดการพัฒนาหรือการใช้ประโยชน์ที่ไม่ตรงกับวัตถุประสงค์ของการใช้ประโยชน์ในที่ดินหลักเพิ่มขึ้น เช่น เป็นที่ดินเพื่อการอยู่อาศัย แต่เปิดช่องไว้ให้ทำโน้นทำนี่ในกิจการอื่นได้ ไม่เกินร้อยละ 10

แต่เอาเข้าจริงๆ ก็ใช้เกินไปเกือบทั้งหมด เราจึงได้เห็นหลายๆ พื้นที่ห้ามสร้างโน้นนี่ แต่เอ๊ะทำไมถึงมีสิ่งที่ห้ามโผล่ขึ้นมาได้

กลับมาที่พื้นที่เกิดเหตุ โรงงานโฟม บนถนนกิ่งแก้ว อำเภอบางพลี จังหวัดสมุทรปราการ หลายคนสงสัยว่าทำไมมีหมู่บ้านจัดสรรไปสร้างในพื้นที่ที่เป็นโรงงานเยอะจัง ถ้าดูที่มาที่ไปหลายโรงงานสร้างมาก่อนนานแล้ว เพราะจังหวัดสมุทรปราการเป็นพื้นที่อุตสาหกรรมมานานนม เมื่อเมืองขยายตัวรวดเร็วที่อยู่อาศัยก็ขยายตัวตาม โรงงานกับบ้านเลยปนกันมั่วไปหมด

เมื่อดูผังเมืองรวมสมุทรปราการที่บังคับใช้ฉบับแรกก็คือ กฎกระทรวง ฉบับที่ 173 (พ.ศ. 2537) ออกตามความในพระราชบัญญัติการผังเมือง พ.ศ. 2518 ก็กำหนดให้พื้นที่ตามแนวถนนกิ่งแก้วเป็นพื้นที่อุตสาหกรรม ขนาบด้วยพื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง

จนถึงผังเมืองรวมสมุทรปราการฉบับปัจจุบัน พื้นที่ในโซนดังกล่าวได้เปลี่ยนการใช้ประโยชน์เป็นที่ดินพาณิชยกรรม (พ.4)ให้ใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อพาณิชยกรรม การอยู่อาศัย สถานที่เก็บสินค้าซึ่งใช้เป็นที่เก็บพักหรือขนถ่ายสินค้าหรือสิ่งของเพื่อประโยชน์ทางการค้าหรืออุตสาหกรรมการบริการเกี่ยวกับการขนถ่ายสินค้า หรือการขนส่งโดย นอกจากนี้ยังให้ทำโรงงานได้ในหลายประเภท ทั้งโรงงานทำยางรถ โรงงานทำกระดาษไฟเบอร์ ถุง กระสอบ ภาชนะโลหะ เป็นต้น

ดังนั้นถ้าเรารู้ว่าผังเมืองให้พื้นที่แต่ละพื้นที่ทำอะไรได้บ้าง เราก็คงจะมีความชัดเจนและพิจารณาได้มากขึ้นจากข้อมูลที่มีอยู่

บางทีถ้าเลือกได้เราก็อาจไปเลือกอยู่ในพื้นที่ที่เป็นโซนสำหรับที่อยู่อาศัย หรือถ้าอยากอยู่ในพื้นที่พาณิชย์ในเมือง เราก็อาจต้องยอมรับสภาพกับความหนาแน่น หรือวันดีคืนดีก็มีอาคารใหญ่ๆ โผล่ขึ้นมาข้างๆ บ้านเรา เพราะเรากำลังอยู่ในพื้นที่ที่ส่งเสริมให้เป็นพาณิชยกรรม หรือไม่ควรไปอยู่ในพื้นที่อุตสาหกรรม เพราะมันไม่ใช่พื้นที่ที่เหมาะแก่การอยู่อาศัย

ในทางกลับกัน มันก็เลือกอย่างที่เราต้องการทุกอย่างไม่ได้หรอก เพราะบ้านในราคาที่เราซื้อหาได้ ไปมาสะดวก มันจำเป็นต้องอยู่ตรงนั้น แม้ว่าจะมีโรงงานรายล้อมอยู่ก็ตาม ถ้าเป็นเช่นนี้ก็ต้องรับรู้ถึงความเสี่ยงที่อาจจะเกิดขึ้นได้และหาแนวทางป้องกันเอาไว้บ้าง

อย่างเช่น ถ้ามีความเสี่ยงเรื่องมลภาวะ เสียง กลิ่น ฝุ่น ควัน สารพิษ ก็ต้องมีระบบป้องกันสิ่งเหล่านี้ไม่ให้เข้าสู่ตัวบ้าน หรือป้องกันความเสี่ยงด้วยการซื้อประกันภัยเพิ่มเติม โดยดูจากประกันอัคคีภัยบ้านที่เราทำไว้ว่าคุ้มครองครอบคลุมและเพียงพอแล้วหรือยัง เพื่อความอุ่นใจยามเกิดเหตุที่ไม่คาดคิดครับ

เกี่ยวกับผู้เขียน:

วราพงษ์ ป่านแก้ว อดีตหัวหน้าข่าวอสังหาริมทรัพย์ โพสต์ทูเดย์ คลุกคลีในสนามข่าวมานานกว่า 25 ปี ปัจจุบัน เป็นผู้ก่อตั้งและบรรณาธิการข่าว thaipropertymentor.com