posttoday

3 ทศวรรษตลาดคอนโด ราคาพุ่ง 10 เท่า

05 กรกฎาคม 2561

ปฏิเสธไม่ได้ว่าความต้องการที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมกลางเมืองความต้องการยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง แต่ถูกจำกัดด้วยที่ดิน ที่นับวันจะหาพัฒนาได้ยากขึ้น

โดย...โชคชัย ศรีนิลแท้

ปฏิเสธไม่ได้ว่าความต้องการที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมกลางเมืองความต้องการยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง แต่ถูกจำกัดด้วยที่ดิน ที่นับวันจะหาพัฒนาได้ยากขึ้น

อลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการ ผู้จัดการ ซีบีอาร์อี ประเทศไทย กล่าวว่า ตลาดคอนโดมิเนียมในช่วง 30 ปี ที่ผ่านมา ในปี 2531 มีคอนโดมิเนียมใจกลางกรุงเทพฯ หรือซีบีดีมีเพียง 2,600 ยูนิต ขณะที่ปัจจุบันมีถึง 1.4 แสนยูนิต และทั่วกรุงเทพฯ มีคอนโดมิเนียมรวมทั้งสิ้นกว่า 6.3 แสนยูนิต

ทั้งนี้ โครงการที่การก่อสร้างยังไม่แล้วเสร็จจะมีราคาขายอยู่ที่ราว 2-2.5 หมื่นบาท/ตารางเมตร โดยผู้ซื้อจะได้เพียงห้องเปล่า ไม่มีผนังพื้น หรือ ฝ้าเพดาน พื้นที่ครัวที่ไม่มีการติดตั้ง อุปกรณ์ใดๆ พื้นที่ห้องน้ำที่ตกแต่ง แบบมาตรฐาน ไม่มีเครื่องปรับอากาศ หลอดไฟ หรือเครื่องใช้ไฟฟ้าที่ผู้พัฒนาโครงการเตรียมไว้ให้ แต่ในปัจจุบันคอนโดมิเนียมส่วนใหญ่เสนอขาย แบบรวมตกแต่งบางส่วน ซึ่งรวมไปถึงเครื่องปรับอากาศ ครัว พร้อมอุปกรณ์ โดยผู้ซื้อเพียงแค่ซื้อเฟอร์นิเจอร์ลอยตัวเพิ่มเท่านั้น

ปัจจุบันราคาคอนโดมิเนียมใหม่นั้น ได้ปรับตัวสูงขึ้นมากกว่า 1,000 เปอร์เซ็นต์ หรือ10 เท่า โดยคอนโดมิเนียมใหม่หลายแห่งที่ตั้งอยู่ในทำเลชั้นนำของกรุงเทพฯ มีราคาสูงกว่า 3 แสนบาท/ตารางเมตร ขณะที่ในช่วงต้นยุค 2530 คอนโดที่ราคาแพงที่สุด คือ สมคิด การ์เด้นส์ ซึ่งตั้งอยู่หลังเซ็นทรัล ชิดลม มีราคาขายราว 3.5 หมื่นบาท/ตารางเมตร แต่ในปัจจุบัน คอนโดมิเนียมที่ ราคาแพงที่สุด คือ 98 ไวร์เลส ที่แสนสิริ ซึ่งเป็นผู้พัฒนาโครงการ กล่าวว่า มี ห้องชุดที่สามารถขายไปได้ในราคา สูงกว่า 7 แสนบาท/ตารางเมตร

พระราชบัญญัติอาคารชุดซึ่งเริ่ม มีผลบังคับใช้ในปี 2522 โดยในช่วง 5 ปีแรกนั้นมีโครงการเกิดขึ้นไม่มากนัก ในช่วงต้นและกลางยุค 2530 คือ ยุค "เอเชียไทเกอร์" ของไทย มีคอนโดใหม่เกิดขึ้นมากกว่า 9 หมื่นยูนิตในกรุงเทพฯ ตลาดคอนโดมีการเก็งกำไรเกิดขึ้มากมาย การขายต่อใบจอง

ผลที่ตามมาก็คือบางโครงการที่ เกิดขึ้นในช่วงเวลานั้นไม่เน้นคุณภาพ ภาวะฟองสบู่ที่เกิดจากการเก็งกำไร เริ่มต้นในปี 2537 และภาวะฟองสบู่แตกในปี 2540 ช่วงวิกฤตทางการเงิน ทั่วเอเชีย ตลาดหยุดชะงัก การก่อสร้างหยุดลงกลางคันและไม่มีการเปิดขาย ราคาคอนโดไม่ได้ตกลงในทันทีเนื่องจากขั้นตอนตามกฎหมายในการยึดอสังหา ริมทรัพย์นั้นค่อนข้างยืดเยื้อ จนกระทั่งในปี 2543-2545 ที่ยูนิตเหลือขาย เริ่มถูกระบายออกไป และโครงการต่างๆ ที่การก่อสร้างถูกระงับไปเริ่มกลับมาก่อสร้างอีกครั้งจนแล้วเสร็จ ระหว่างนี้ไม่มีการเปิดตัวโครงการใหม่จนกระทั่งปี 2546 ความต้องการซื้อเพิ่มขึ้นแบบก้าวกระโดดโดยเฉพาะรอบใจกลางเมือง (มิดทาวน์)

ตลาดคอนโดในกรุงเทพฯ มีสิ่งหนึ่งที่แตกต่างจากตลาดคอนโดในเมืองอื่นทั่วโลกคือ การขายต่อคอนโดมือสอง ยังมีไม่มากนัก คนไทยส่วนใหญ่นิยมซื้อคอนโดใหม่มากกว่า ไม่ว่าจะเป็นโครงการที่เปิดขายก่อนหรือหลังการก่อสร้างแล้วเสร็จ มีผู้ซื้อที่ซื้อเพื่อเก็งกำไรส่วนหนึ่งที่ตั้งใจจะขายต่อยูนิตของตนเองก่อนการก่อสร้างจะแล้วเสร็จ แต่การขาย ต่อคอนโดหลังการก่อสร้างแล้วเสร็จ ยังถือว่าอยู่ในระดับที่ค่อนข้างต่ำ ส่วนต่างของราคาคอนโดใหม่และคอนโดเก่าเริ่มมีมากขึ้นเรื่อยๆ มีเพียงไม่กี่โครงการเท่านั้นที่มีอายุเกิน 5 ปีแล้ว แต่ยังมีราคาที่ใกล้เคียงกับโครงการใหม่ในทำเลเดียวกัน