อสังหาฯปีนี้รุ่งแต่รัฐควรแตะเบรก

ธปท.- นักวิชาการ ชี้ปีนี้ภาคอสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มโตสูง แต่รัฐควรแตะเบรกเหตุราคาที่ดินแพงขึ้นมาก ชี้บทบาทควรมีทั้งกระตุ้นและกระตุก

นายทรงธรรม ปิ่นโต ผู้อำนวยการ สำนักนโยบายการเงิน ธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.) กล่าวอภิปรายในหัวข้อ “วิเคราะห์ภาพรวมเศรษฐกิจไทย ตลาดทุน ตลาดเงิน และสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ ปี 2013” ว่า ภาคอสังหริมทรัพย์ยังมีแนวโน้มดีตามภาพรวมเศรษฐกิจ โดยปีนี้อัตราการการขยายตัวทางเศรษฐกิจ(จีดีพี)น่าโต 4-5% จากกำลังซื้อที่ดีในประเทศ เพราะอัตราการว่างงานต่ำเพียง 0.4% ต่างจากสหรัฐว่างงานสูงถึง 8% สเปน 6-7% ช่วยให้มีกำลังซื้อที่ดีต่อเนื่อง บวกกับทิศทางการกระตุ้นเศรษฐกิจภาครัฐก็ยังมีอยู่ตลอด และบวกกับนโยบายการเงินที่ยังผ่อนคลาย ดูจากอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริงในปัจจุบันยังติดลบอยู่ประมาณ 0.25% หากดูจากอัตราดอกเบี้ยนโยบายที่ 2.75% ลบเงินเฟ้อที่ 3%

“ปีนี้ภาวะเศรษฐกิจกิจยังเติบโตได้ แต่ยังมีความกังวลอยู่ 2 เรื่อง คือ ห่วงความเสี่ยงเศรษฐกิจโลกที่ยังไม่แน่นอน และห่วงความไม่สมดุลทางเศรษฐกิจ เพราะในภาวะที่เศรษฐกิจดีประชาชนจะมีความมั่นใจในการใช้จ่ายดี คนจะใช้จ่ายสูง ทำให้หนี้ภาคครัวเรือนเพิ่มขึ้นเร็ว ปัจจุบันอยู่ที่ 73% จีดีพี ซึ่งหนี้ส่วนนี้ยังไม่รวมหนี้นอกระบบ เพราะธปท.เองก็ไม่มีตัวเลขหนี้นอกระบบ แต่ถามว่าหนี้ครัวเรือนระดับนี้น่าห่วงหรือไม่ ต้องบอกว่าในช่วง 2-3ปีมานี้โตเร็วมาก จากสิ่งแวดล้อมที่มีนโยบายรัฐกระตุ้น และบทบาทของธนาคารรัฐที่มาปล่อยสินเชื่อมากขึ้นทำให้สินเชื่อโตสูง จึงควรระวัง เพราะถ้าสูงไปถึง 80-85% อย่างสหรัฐก็น่าห่วงจะเกิดความไม่สมดุลทางเศรษฐกิจได้” นายทรงธรรมกล่าว

นายทรงธรรม กล่าวว่า ตามหลักหากเศรษฐกิจโตได้ดีภาคอสังหาจะโตตามได้ดีด้วยอยู่แล้ว จึงไม่ควรไปเร่งกระตุ้นมากเพราะอาจเกิดความไม่สมดุล และยิ่งสัดส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV) ของไทยต่ำระดับ 90-95% ต่างกับในต่างประเทศ และบวกกับอัตราดอกเบี้ยยิ่งต่ำ มันสะท้อนว่าไทยมีการกระตุ้นมากไปหรือไม่ เพราะการไปกระตุ้นมากไปอาจเกิดความไม่สมดุลและสร้างปัญหาต่อเสถียรภาพเศรษฐกิจได้ เพราะถ้าเศรษฐกิจโตอย่างมีเสถียรภาพไม่ว่าจะโต 3%หรือ 4% หรือ 5% ภาคอสังหาริมทรัพย์ก็โตได้ ขอแค่ไม่เกิดภาวะฟองสบู่แตกหรือช็อคก็พอ ปัจจุบันในภาพรวมยังไม่น่าห่วงจะเกิดฟองสบู่ ยังอยู่ในวิสัยที่พอยอมรับได้ แต่ต้องยอมรับว่าในบางจุด เช่น แนวรถไฟฟ้าบางจุดโตเร็วเกินไป ซึ่งธปท.ยังต้องติดตามใกล้ชิด อย่างไรก็ตามถึงสินเชื่อภาคอสังหาริมทรัพย์จะโตสูง 16-17% แต่หนี้เสียยังต่ำไม่น่าห่วง

นายทรงธรรม กล่าวว่า สถานการณ์ปัจจุบันเป็นเรื่องที่ดีที่ภาครัฐจะมีการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่วงเงินสูงถึง 2 ล้านล้านบาท ถือเป็นเรื่องที่ถูกต้อง ซึ่งรัฐบาลไทยมีศักยภาพที่จะกู้เงินในระดับนั้นได้สบาย ยังสามารถก่อหนี้ได้ เนื่องจากหนี้สาธารณะต่อจีดีพีไม่ได้สูงมากอยู่ที่ 44-45% แต่การก่อหนี้อยู่ที่ต้นทุนดอกเบี้ย ซึ่งการหวังให้ดอกเบี้ยต่ำเพื่อรัฐจะกู้เงินได้ในต้นทุนที่ต่ำอาจจะเป็นเรื่องเข้าใจผิด

ถ้าสมมติออกพันธบัตรรัฐบาลกู้ในประเทศดอกเบี้ย 2.5% ซึ่งต่ำกว่าเงินเฟ้อปัจจุบันที่ 3% จะมีใครซื้อหรือไม่ เพรากลไกลตลาดในปัจจุบันความต้องการซื้ออยากได้ดอกเบี้ยที่ 3% บวก คือสูงกว่าเงินเฟ้อ ฉะนั้น การทำดอกเบี้ยต่ำเพื่อให้รัฐบาลกู้เงินต้นทุนดอกเบี้ยถูกจึงเป็นไปไม่ได้ ในทางตรงกันข้ามถ้าดูแลเงินเฟ้อให้ต่ำหรือมีเสถียรภาพคนมั่นใจรัฐฐาลบาลจะยิ่งกู้ได้ต่ำด้วยซ้ำไป

นายสัมมนา คีตสิน ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า ในรอบ 3 ปีที่ผ่านมามีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในกรุงเทพและปริมณฑลรวมกันประมาณ 1.7 แสนหน่วย และบ้านจัดสรรเปิดขายรวมกันประมาณ 1.34 แสนหน่วย ซึ่งในหลายพื้นที่เปิดมากเกินไป

“ที่ดินแพง ก็ควรมีการเตือน และควรหาทางแตะเบรกบ้าง ส่วนจะแตะอย่างไรก็ขึ้นอยู่กับทางการ เพราะบทบาทของภาครัฐควรมีทั้งกระตุ้นและกระตุก” นายสัมมากล่าว

นายกิตติพล ปราโมช ณ อยุธยา นายกอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า สถานการณ์ของตลาดที่อยู่อาศัยในไทย ยังไม่ได้อยู่ในภาวะหนี้สูญเกิดขึ้นจำนวนมาก จนต้องปรับเกณฑ์เงินดาวน์เพิ่มขึ้นเป็น 20% เพราะหากใช้เกณฑ์กำหนดเงินดาวน์ 20% จะทำให้ผู้บริโภคเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้ยากขึ้น เช่น ถ้าจะซื้อบ้าน 1 ล้านบาทจะต้องมีเงินดาวน์อย่างน้อย 2 แสนบาท ซึ่งถือว่าค่อนข้างสูง

นอกจากนี้ เกณฑ์แอลทีวี บ้านแนวราบ 5% คือ กู้ได้ 95% เงินดาวน์ 5% และแอลทีวี คอนโดมิเนียม 10% คือ กู้ได้ 90% และเงินดาวน์ 10% ถือเป็นเกณฑ์ที่เหมาะสม และเพิ่งมีผลบังคับใช้ไมนานมานี้

ขณะที่ นายธนวรรธ์ พลวิชัย รองอธิการบดีฝ่ายวิจัย และผู้อำนวยการศูนย์พยากรณ์เศรษฐกิจและธุรกิจ มหาวิทยาลัยหอการค้าไทย กล่าวว่า ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ถือเป็นธุรกิจที่มีแนวโน้มดี เพราะเศรษฐกิจโตดีมีผลต่อยอดขาย เพราะลูกค้ามีรายได้หรือมีเงินในมือเพิ่มขึ้น จากมาตรการเงินเดือนขั้นต่ำ 1.5 หมื่นบาท ค่าจ้าง 300 บาท ซึ่งยังไม่รวมปริมาณเงินจากการผ่อนคลายเชิงปริมาณ(คิวอี) นักท่องเที่ยวต่างชาติที่เข้ามเพิ่มขึ้นเป็น 2.2 ล้านคน ถือเป็นบรรยากาศที่ดีทางเศรษฐกิจ แต่ภาวะเหล่านี้ก็ทำให้แนวโน้มต้นทุนเพิ่มมากขึ้น ค่าแรง ปูนซิเมนต์ ฯลฯ ฉะนั้น ถึงเศรษฐกิจจะดูดีแต่ก็ต้องระวังหินตกใส่หรือช็อค

"แนวโน้มเศรษฐกิจโตได้ดี ต่างประเทศเข้ามาลงทุนสูง มีโปรเจ๊คจำนวนมาก เช่น ทวาย ฯลฯ ประเทศต่างๆวิ่งเข้าหาการลงทุนที่เชื่อต่อมาสู่ภูมิภาคอาเซียน ไทยอยู่ตรงกลางภูมิภาค จึงถือเป็นโอกาสที่จะสร้างรายได้จากทุกช่องทาง อาทิ ที่ท่องเที่ยว ที่อยู่อาศัย ที่ลงทุน แหล่งการศึกษา แหล่งช้อบปิ้ง ฯลฯ อยู่ที่ว่าไทยจะปรับตัวรองรับอย่างไร"นายธนวรรธ์