ดับร้อนอสังหาฯ

...อรุณ จิรชวาลา

ผมเขียนเกี่ยวกับเรื่องฟองสบู่ในตลาดหลักทรัพย์ไปแล้วเมื่อ 3 สัปดาห์ก่อน วันนี้ถึงคิวของฟองสบู่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์บ้าง โดยเฉพาะอย่างยิ่งหลังจากที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ประกาศมาตรการควบคุมสินเชื่อสำหรับภาคเศรษฐกิจนี้เมื่อวันที่ 12 พ.ย.ที่ผ่านมา

ก่อนประกาศของ ธปท. มีการคาดเดาไปล่วงหน้าต่างๆ นานา ว่าจะประกอบด้วยมาตรการอะไรบ้าง เข้มข้นแค่ไหน จะเหมือนกับจีนและประเทศเพื่อนบ้านบางประเทศหรือไม่ เล่นเอาราคาหุ้นกลุ่มอสังหาฯ ปรับตัวลดลงไปหลายเปอร์เซ็นต์ ครั้นประกาศจริงไม่แรงอย่างที่คิด ราคาก็กลับสูงขึ้นในทันที แม้ว่าจะไม่ถึงระดับเดิมก็ตาม

ก่อนอื่นต้องบอกว่าผมเห็นใจ ธปท. ที่กลัวฟองสบู่ในตลาดอสังหาฯ เพราะจากประสบการณ์ในอดีต ทุกครั้งที่ฟองสบู่อสังหาฯ แตก ปัญหาหนี้เสียในระบบสถาบันการเงินก็จะตามมา และในหลายกรณีต้องเดือดร้อนไปถึงเงินภาษีอากรของประชาชนที่ต้องถูกนำไปแทรกแซงและเพิ่มทุนให้กับสถาบันการเงินเหล่านี้ ดังเช่นที่เกิดขึ้นหลังวิกฤตต้มยำกุ้ง พ.ศ. 2540

มาตรการครั้งนี้เป็นการควบคุมการให้สินเชื่อกับผู้ซื้อรายย่อย โดยกำหนดสัดส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกันหรือแอลทีวีให้ต่ำลง จากเดิมที่อาจมีการให้กันถึง 100% หรือเกิน 100% สำหรับที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท ให้ลงมาเหลือ 90% สำหรับคอนโดมิเนียม (เริ่มใช้วันที่ 1 ม.ค. 2554) และ 95% สำหรับที่อยู่อาศัยแนวราบ (เริ่มใช้วันที่ 1 ม.ค. 2555) ซึ่งแอลทีวีอัตราใหม่นี้ก็ยังสูงกว่าสินเชื่อทั่วไปอื่นๆ ในปัจจุบันที่ใช้อสังหาฯ เป็นหลักประกัน

สังเกตจากข้อเท็จจริงในอดีต ปัญหาที่เกิดจากผู้ซื้อบ้านรายย่อยไม่ได้เป็นปัญหาหลัก ปัญหาใหญ่มาจากโครงการที่ล้ม ทำให้เกิดหนี้เสียก้อนโต และทำให้ผู้ซื้อที่จ่ายเงินดาวน์ไปแล้วเดือดร้อน ซึ่งปัญหาเหล่านี้มักจะเกิดจากการเก็งกำไรจนเกินสมควรบ้าง จับเสือมือเปล่าบ้าง หรือมีการทุจริตเกิดขึ้น เช่น การสร้างยอดขายเทียม หรือผู้ซื้อเทียม เป็นต้น

ครั้งนี้ปัญหาที่หลายฝ่ายยกขึ้นมากล่าวถึงคือคอนโดมิเนียมตามแนวรถไฟฟ้า ซึ่งที่ผ่านมาขายดีเป็นเทน้ำ มีโครงการใหม่ๆ ผุดขึ้นมาเป็นดอกเห็ด และราคาปรับตัวสูงขึ้นมาอย่างต่อเนื่อง โดยหลายโครงการในปัจจุบันราคาเกินแสนบาทต่อตารางเมตรแล้ว

แต่การจะด่วนสรุปว่า จำนวนห้องตามแนวรถไฟฟ้า ทั้งที่สร้างเสร็จแล้วและยังไม่เสร็จ มีมากเกินความต้องการ ผมก็เกรงว่าจะไม่ตรงกับข้อเท็จจริง ผมคิดว่าไม่ใช่เรื่องที่น่าแปลกที่ในเมืองแบบกรุงเทพฯ จะมีความต้องการที่อยู่อาศัยใกล้ระบบขนส่งมวลชนสูงมาก ซึ่งหากเป็นจริงก็ไม่เป็นเรื่องผิดปกติที่จะมีโครงการจำนวนมากเพื่อสนองความต้องการ และไม่เป็นเรื่องผิดปกติที่ราคาจะสูงขึ้น

เชื่อว่ายังไม่มีประเด็นให้ต้องเป็นห่วงว่าสร้างเสร็จแล้วจะเหลือรกร้างไม่มีคนอยู่ ประเด็นที่น่าเป็นห่วงมากกว่าสำหรับเจ้าของโครงการคือ ต้นทุนอาจสูงเกินไป หรือตั้งราคาขายสูงเกินไป จนต้องลดราคาในภายหลัง และเกิดการขาดทุนจนเป็นหนี้เสีย ซึ่งทางแก้ก็คือให้บริษัทเหล่านี้มีเงินกองทุนเพียงพอที่จะรองรับความเสี่ยง หรืออีกนัยหนึ่งสินเชื่อที่ให้กับโครงการเหล่านี้ก็อาจต้องมีการควบคุมให้แอลทีวีอยู่ในระดับต่ำเช่นกัน

สำหรับผู้ซื้อรายย่อยประเด็นที่น่าเป็นห่วงคือ หากซื้อในราคาสูงเกินไปและราคาตลาดลดลงในภายหลัง ก็อาจเกิดอาการไม่อยากชำระหนี้ การป้องกันไม่ให้เกิดปัญหาหนี้เสียด้วยวิธีควบคุมแอลทีวีไม่ให้สูงเกินไปจึงเป็นวิธีที่เหมาะสมแล้ว

ตลาดที่อยู่อาศัยใกล้ระบบขนส่งมวลชนเป็นตลาดที่เพิ่งเกิดขึ้นไม่นาน ทำให้เรายังไม่ทราบว่าจุดสมดุลของราคาอยู่ที่ไหน ผลที่ตามมาคือมีความเสี่ยงมากขึ้นสำหรับทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย ซึ่งเป็นคนละเรื่องกับเรื่องฟองสบู่

ผมหวังว่าต่อไปในอนาคต เมื่อตลาดที่อยู่อาศัยประเภทให้เช่าตามแนวรถไฟฟ้ามีมากขึ้น อัตราค่าเช่าที่ตลาดยอมรับจะเป็นเครื่องช่วยตัดสินว่าราคาซื้อขายที่เหมาะสมควรจะอยู่ที่ระดับใด

กลับมาที่ภาพรวมของตลาดอสังหาฯ ผมอยากให้ข้อสังเกตว่า ราคาในบ้านเรายังต่ำกว่าประเทศเพื่อนบ้านส่วนใหญ่ ตลาดของเราแม้จะมีการฟื้นตัวในช่วงปีกว่าที่ผ่านมา แต่ส่วนใหญ่ราคายังกลับขึ้นไปไม่ถึงจุดสูงสุดเดิมต่างจากอีกหลายประเทศ เช่น สิงคโปร์ ฮ่องกง จีนและออสเตรเลีย ที่ราคาทะลุจุดสูงสุดเดิมไปมากแล้ว

นอกจากนี้ ในกรณีของอาคารสูงแบบคอนโดมิเนียม สำหรับบ้านเราราคาที่ดินจะเป็นสัดส่วนเพียง 2030% ของมูลค่าโครงการเท่านั้น ที่เหลือเป็นค่าก่อสร้าง ต่างจากอีกหลายประเทศ เช่น ฮ่องกงหรือสิงคโปร์ ที่ราคาที่ดินจะเป็นสัดส่วนถึง 7080% ซึ่งแสดงให้เห็นชัดเจนว่า ราคาที่ดินในบ้านเรายังต่ำกว่าประเทศเหล่านั้นมาก

ถ้าอยากเห็นภาพรวมของตลาดอสังหาฯ ด้วยสายตาของท่านเอง ให้ลองขับรถข้ามสะพานแขวนจากฝั่งธนบุรีเข้ากรุงเทพฯ ท่านจะเห็นขอบฟ้าของกรุงเทพฯ อย่างชัดเจนว่าไม่ได้อยู่ในช่วงก่อสร้างบูมแต่ประการใด ต่างจากช่วงก่อนวิกฤตต้มยำกุ้งที่เห็นเครนก่อสร้างเต็มไปหมด

ผมมีข้อเสนอแนะสำหรับการป้องกันฟองสบู่ในตลาดอสังหาฯ สำหรับให้ทุกฝ่ายที่เกี่ยวข้องนำไปพิจารณา ดังนี้

หนึ่ง แอลทีวีตามประกาศใหม่ที่ 9095% ก็เป็นระดับที่สูงเกินมาตรฐานปกติในการปล่อยสินเชื่ออยู่แล้ว จึงควรอนุญาตให้ใช้กับผู้ซื้อบ้านรายย่อยที่มีอาชีพมั่นคง มีรายได้ประจำที่แน่นอนและเฉพาะที่อยู่อาศัยหลังแรกเท่านั้น นอกนั้นแอลทีวีไม่ควรเกิน 70%

สำหรับบ้านหลังที่ 2 หรือ 3 โดยหลักการเป็นเรื่องของการพาณิชย์มากกว่าการเป็นที่อยู่อาศัยอยู่แล้ว จึงไม่ควรจะต้องได้รับการส่งเสริมเป็นพิเศษแต่ประการใด

โดยทั่วไปการให้ความช่วยเหลือผู้มีรายได้น้อยให้มีที่อยู่อาศัยของตนเอง หน้าที่หลักควรเป็นของกระทรวงการคลัง โดยการลดภาษีการโอน ลดหย่อนภาษีเงินได้ รวมทั้งอาจจัดสรรงบประมาณเพื่อช่วยเหลือหรือสนับสนุนโดยตรง

สอง สำหรับสินเชื่อที่ให้กับเจ้าของโครงการ ควรมีการจำกัดแอลทีวีในแต่ละขณะตลอดอายุของโครงการเช่นกัน นอกจากนั้นยังควรกำหนดยอดขายขั้นต่ำให้สัมพันธ์กับการเบิกใช้สินเชื่อในแต่ละงวดอีกด้วย