คอนโดปลายปีดุเร่งซื้อก่อนโดนคุม

จัดสรรกลาง คาดกฎเหล็ก ธปท. ดันท้ายปีดุ อัดโปรโมชันเร่งทำสัญญาก่อน ม.ค. 2554 ชี้ 40% ซื้อคอนโดเพราะกู้ได้ 100%พร้อมปรับแผนด่วน ลดคอนโดฯ ใหม่ ระบุที่ผ่านมา 30-40% ซื้อคอนโดฯ เพราะกู้ได้ 100%

นางเกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการและกรรมการบริหาร บริษัท เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ เปิดเผยว่า หลังมาตรการคุมฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ออกมาชัดเจนแล้ว จะส่งผลให้ตลาดช่วง 2 เดือนสุดท้ายปีนี้กลับร้อนแรงขึ้นอีกครั้ง ด้วยการเร่งให้ผู้บริโภคตัดสินใจซื้อและทำสัญญาซื้อขายให้ทันภายในสิ้นปีนี้ เพื่อใช้เกณฑ์การปล่อยสินเชื่อแบบเก่าได้ เพราะการกำหนดสัดส่วนปล่อยกู้คอนโดมิเนียมได้ไม่เกิน 90% บ้านจัดสรร 95% หากสถาบันการเงินที่ปล่อยสินเชื่อบ้าน 100% ต้องเพิ่มสัดส่วนความเสี่ยงจาก 35% เป็น 75% จะเริ่มใช้วันที่ 1 ม.ค. 2554 โดยอิงตามสัญญาซื้อขาย

จากเดิมคาดการณ์ว่าไตรมาส 4 ปีนี้อสังหาฯ จะไม่เติบโตมาก เนื่องจากมีการเร่งซื้อขายเร่งโอนตั้งแต่ช่วงก่อนหมดมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนเมื่อเดือน มี.ค.–มิ.ย. ที่ผ่านมาแล้ว แต่เมื่อมีกฎเหล็กของการปล่อยสินเชื่อเพื่อการซื้อขายใหม่ที่จะใช้ในต้นปีหน้า ย่อมทำให้แนวโน้มตลาดเปลี่ยนแปลง โดยโครงการใดที่เร่งทำสัญญาซื้อขายได้ทันปีนี้เชื่อว่าส่วนใหญ่จะเร่ง

นอกจากนี้ คาดว่าผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์หลายรายต้องเร่งปรับแผนลงทุนใหม่ โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมปีหน้า ให้สอดคล้องกับสถานการณ์ที่เปลี่ยน โดยบริษัทปรับแผนลงทุนปี 2554 จากเดิมจะเปิดคอนโดมิเนียมใหม่ 3 โครงการ ลดเหลือแค่ 2 โครงการใหม่ ส่วนโครงการเดอะ นิช ลาดพร้าว 4 อาคาร แบ่งเป็นคอนโดพร้อมอยู่ 2 อาคาร เหลือขายอยู่เพียง 10-20% เดิมคาดว่าจะเปิดขายอีก 2 อาคารที่เหลือพร้อมกัน อาจต้องทบทวนทยอยเปิดตัวทีละอาคาร

ทั้งนี้ เนื่องจากมั่นใจว่ามาตรการดังกล่าวจะทำให้ผู้ซื้อบางส่วนในตลาดคอนโดล้านต้นๆ หายไป โดยประเมินจากลูกค้าของบริษัทสัดส่วนสูงถึง 30-40% ตัดสินใจซื้อคอนโด เพราะสามารถกู้ได้ 100% โดยแบ่งเป็น 2 รูปแบบ คือ โครงการที่อยู่ระหว่างก่อสร้าง ลูกค้าผ่อนดาวน์ 10-15% เมื่ออาคารแล้วเสร็จ ก็เลือกกู้ 100% เพื่อนำเงินส่วนต่างที่หักจาก ส่วนเงินผ่อนดาวน์ 10-15% ช่วงคอนโดอยู่ระหว่างก่อสร้าง ลูกค้านำเงินดาวน์นั้นไปใช้จ่ายอื่นๆ เช่น ค่าธรรมเนียมการโอน ซื้อเฟอร์นิเจอร์ต่างๆ ขณะโครงการที่ก่อสร้างเสร็จพร้อมอยู่ ล้วนทำแคมเปญร่วมกับธนาคารให้ปล่อยกู้ 100% เพื่อให้ผู้ซื้อผ่อนน้อยที่สุด ซึ่งเรื่องนี้ขึ้นอยู่กับธนาคารประเมินว่าต้นทุนเงินที่เพิ่มจากตั้งสำรองเสี่ยงยังคุ้มหรือไม่ เพราะ ธปท. ไม่ได้ห้ามปล่อยกู้ 100%

อย่างไรก็ตาม การที่ธปท.ไม่ได้ประกาศห้ามปล่อยกู้ 100% โดยตรง เพียงแต่ให้เพิ่มสัดส่วนความเสี่ยงจาก 35% เป็น 75% หากต้องการปล่อยกู้ 100% ทำให้แบงก์ยังมีทางเลือก เพราะหากแบงก์ประเมินว่าปล่อยกู้ 100% แล้วยังได้ผลตอบแทนที่คุ้มเมี่อเทียบกับต้นทุนตั้งสำรองที่ต้องเพิ่มขึ้น ก็มีความเป็นไปได้ที่แบงก์นั้นๆ จะยังปล่อยกู้ 100% ได้

คาดสกัดหน้าใหม่เข้าตลาด

ด้านนายกรี เดชชัย ประธานเจ้าหน้าที่ปฏิบัติการ บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น กล่าวว่า มาตรการดังกล่าวของธปท.จะเป็นเครื่องมือในการสกัดผู้ประกอบการหน้าใหม่ไม่ให้เข้าสู่ตลาดง่ายเกินไป โดยเฉพาะกลุ่มที่มีที่ดินเป็นของตนเองแล้วต้องการนำมาพัฒนาคอนโดมิเนียมขายเองจะทำได้ยากขึ้น ซึ่งปัจจุบันมีผู้ประกอบการกลุ่มนี้ประมาณ 30% จับตลาดระดับราคาต่ำล้านถึง 1 ล้านบาทต้นๆ ลูกค้าส่วนใหญ่เป็นผู้เช่าบ้าน ซึ่งเป็นกลุ่มหลักที่ได้รับผลกระทบจากมาตรการของธปท. เพราะยากที่จะผ่อนดาวน์สูงได้ เพราะมีภาระต้องจ่ายค่าเช่าบ้าน

ส่วนกลุ่มบ้านและคอนโดมิเนียมหรู เชื่อว่าจะไม่ได้รับผลกระทบจากมาตรการดังกล่าว เนื่องจากลูกค้ากลุ่มนี้มีกำลังซื้อในการผ่อนชำระสูง อย่างไรก็ตาม ต้องจับตาต่อเนื่องว่าธนาคารแห่งประเทศไทยจะมีมาตรการก๊อกสองออกคุมตลาดเซกเมนท์อื่นๆ เพิ่มเติมหรือไม่