ป้องกันก่อนเกิดฟองสบู่

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เป็นธุรกิจที่มีความเสี่ยงที่จะเกิดภาวะฟองสบู่ได้ หากช่วงเวลาใดที่ราคาอสังหาริมทรัพย์ปรับสูงขึ้นเกินกว่าราคาตามความเป็นจริง ก่อให้เกิดความต้องการเทียมจากการเก็งกำไรยิ่งปั่นราคาให้สูงขึ้นเหมือนฟองสบู่ที่พองลมขึ้นเรื่อยๆ และแตกลงเมื่อความคาดหวังการเพิ่มขึ้นของราคาเริ่มลดลง หรือเกิดจากนโยบายใดๆ ก็ตาม ที่ทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ลดลงอย่างรวดเร็ว จนเกิดปัญหาหนี้เสียตามมาในที่สุด ซึ่งภาวะฟองสบู่ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของไทยเคยเกิดขึ้นแล้วช่วงก่อนปี 2540 และเป็นชนวนสำคัญทำให้เกิดวิกฤตเศรษฐกิจครั้งใหญ่ตามมา

ประเทศไทยได้บทเรียนเล่มใหญ่จากวิกฤตต้มยำกุ้งในปี 2540 โดยเฉพาะการลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่เกิดการเรียนรู้ร่วมกันระหว่างผู้ประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ สถาบันการเงิน และผู้บริโภค เพื่อป้องกันตัวเองจากความเสี่ยงการลงทุนที่อาจจะเกิดขึ้นได้ แต่ถึงกระนั้น การเก็งกำไรก็ยังไม่เคยจางหายไปจากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ตราบใดที่ยังเป็นการลงทุนที่ได้ผลตอบแทนเป็นกอบเป็นกำ เพียงแต่ทุกฝ่ายระมัดระวัง และพยายามสร้างภูมิคุ้มกันความเสี่ยงได้ดีกว่าในช่วงก่อนเกิดวิกฤตเศรษฐกิจ

ในปัจจุบันธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังคงอยู่ในภาวะค่อยๆ ฟื้นตัว หลังจากชะลอตัวมาต่อเนื่อง เพราะภาวะเศรษฐกิจที่ตกต่ำช่วงที่ผ่านมา แม้ราคาอสังหาริมทรัพย์จะปรับสูงขึ้น แต่เป็นการปรับราคาจากต้นทุนที่ดินที่สูงขึ้นไม่ได้เกิดจากการเก็งกำไรระยะสั้น ที่ลดลงอย่างชัดเจนเนื่องจากผลตอบแทนลดต่ำลง ความกังวลเกี่ยวกับภาวะฟองสบู่ที่จะเกิดขึ้นได้ในช่วงนี้ จึงอาจจะไม่สอดคล้องกับสภาพตลาดในปัจจุบันเท่าไรนัก

อย่างไรก็ตาม ผู้ประกอบการเองก็ยอมรับว่า ในบางพื้นที่ที่มีความต้องการสูงอาจจะเกิดการเก็งกำไรและภาวะฟองสบู่เล็กๆ ขึ้นได้ แต่ก็ไม่ลุกลามจนถึงขั้นฟองสบู่แตก และไม่ได้ส่งผลเสียหายต่ออสังหาริมทรัพย์โดยรวม และถึงแม้กำลังซื้อภายในประเทศจะยังไม่แข็งแรง แต่สัญญาณที่น่าจับตาและต้องเพิ่มความระมัดระวัง รวมถึงการปรับตัวของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทย นั่นคือ การถาโถมของทุนจากต่างประเทศเข้ามาลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะกลุ่มทุนจากประเทศจีนทั้งที่เป็นการลงทุนรายย่อยลักษณะการเก็งกำไร และการลงทุนของรายใหญ่พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในไทย

ที่ผ่านมา อสังหาริมทรัพย์ไทยเป็นที่สนใจลงทุนของนักลงทุนจากจีนที่ขึ้นชื่อในเรื่องของการซื้อมาขายไป การเก็งกำไรระยะสั้น โดยช่วงที่ผ่านมามีการซื้อขายคอนโดมิเนียมในแบบยกล็อต หรือเหมายกชั้นกันอย่างแพร่หลาย ในขณะที่นักลงทุนรายใหญ่จากจีนก็สนใจเข้าลงทุนพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมชูจุดขายที่ต้นทุนต่ำ โดยใช้วัสดุก่อสร้างรวมถึงผู้รับเหมาจากจีน ซึ่งรัฐบาลจีนให้การสนับสนุนในการขยายการลงทุนไปต่างประเทศ

ปฏิเสธไม่ได้ว่า ประเทศไทยเป็นประเทศการค้าเสรี ซึ่งการเข้ามาลงทุนของต่างชาติจะทำให้เกิดการแข่งขันที่ช่วยยกระดับฝีมือของผู้ประกอบการไทยที่จะต้องปรับตัวรับมือกับการแข่งขันที่จะรุนแรงขึ้น แต่ในขณะเดียวกัน หน่วยงานที่เกี่ยวข้องก็ควรใช้มาตรการในเชิงรุก หาทางป้องปรามผลกระทบที่อาจเกิดขึ้นอันจะสร้างความเสียหายให้แก่ส่วนรวม หรือผู้บริโภค ทั้งในแง่ของคุณภาพ มาตรฐานการก่อสร้างที่ควรจะเป็น รวมถึงความเสี่ยงจากภาวะฟองสบู่อันเนื่องจากการเก็งกำไรอสังหาริมทรัพย์ของทุนต่างชาติ เป็นการป้องปรามเพื่อไม่ให้เกิดปัญหาใหญ่ตามมาในอนาคต