อภิมหาเศรษฐีทั่วโลก แห่ซื้ออสังหาฯกระจายเสี่ยง

โดย...สุกัญญา สินถิรศักดิ์

ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ เปิดผลสำรวจรายงานความมั่งคั่งทั่วโลกประจำปี 2559 โดยแนวโน้มของอภิมหาเศรษฐีทั่วโลกที่เพิ่มขึ้นส่งผลบวกต่อความต้องการอสังหาริมทรัพย์ทั่วโลกเช่นกัน เพราะการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เป็นหนึ่งในทางเลือกของกลุ่มคนมีเงินที่ต้องการกระจายความเสี่ยงในการลงทุน

ทั้งนี้ สะท้อนได้จากการที่กลุ่มอภิมหาเศรษฐีที่มีสินทรัพย์รวมกว่า 30 ล้านเหรียญสหรัฐ/คน จำนวน 4.5 หมื่นคนทั่วโลกของการสำรวจครั้งนี้มีสัดส่วน 29% จะตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยในปีนี้

ขณะเดียวกันหากเจาะลงลึกเฉพาะกลุ่มอภิมหาเศรษฐีชาวเอเชีย พบว่าราว 27% จะตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยในปีนี้

นิโคลัส โฮลท์ หัวหน้าฝ่ายวิจัยประจำไนท์แฟรงค์ เอเชียแปซิฟิก กล่าวว่า ความต้องการอสังหาริมทรัพย์ทั่วโลกของกลุ่มอภิมหาเศรษฐี มีผลให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ทั่วโลกปรับตัวสูงขึ้นต่อเนื่อง โดย 5 อันดับแรกของเมืองที่ราคาอสังหาริมทรัพย์ในย่านไพรม์ หรือย่านที่ได้รับความนิยมปรับขึ้นสูงสุดในปีที่ผ่านมา ได้แก่ 1.แวนคูเวอร์ แคนาดา เพิ่มขึ้น 25% 2.ซิดนีย์ ออสเตรเลีย เพิ่มขึ้น 14.8% 3.เซี่ยงไฮ้ จีน เพิ่มขึ้น 14% 4.อิสตันบูล ตุรกี เพิ่มขึ้น 13% และ 5.มิวนิก เยอรมนี เพิ่มขึ้น 12%

การปรับขึ้นของราคาอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่เป็นผลจากการที่มีซัพพลายเกิดใหม่น้อยและเศรษฐกิจภายในประเทศเหล่านี้ปรับตัวดีขึ้น ส่วนกรุงเทพฯ ติดอันดับ 15 ราคาอสังหาริมทรัพย์ปรับขึ้น 6.3% ซึ่งหากเทียบในภูมิภาคเอเชีย กรุงเทพฯ เป็นเมืองอันดับ 2 ที่ราคาอสังหาริมทรัพย์ปรับขึ้นรองจากเซี่ยงไฮ้ของจีน

ขณะที่เมืองที่ราคาอสังหาริมทรัพย์ในปีที่ผ่านมาปรับลดลง 5 เมืองแรกของโลก ได้แก่ 1.ลากอส ไนจีเรีย ลดลง 20% 2.บัวโนสไอเรส อาร์เจนตินา ลดลง 8% 3.ดูไบ สหรัฐอาหรับเอมิเรตส์ ลดลง 6% 4.ปารีส ฝรั่งเศส ลดลง 4% และ 5.เซนต์ มอริตส์ สวิตเซอร์แลนด์ ลดลง 3% ซึ่งส่วนใหญ่ลดลงเพราะภาวะเศรษฐกิจภายในประเทศและบางประเทศ
อย่างดูไบ เป็นผลจากซัพพลายมีจำนวนมากและราคาปรับขึ้นไปสูงมากก่อนหน้านี้

ด้าน 10 เมืองทั่วโลกกลุ่มอภิมหาเศรษฐีสนใจซื้ออสังหาริมทรัพย์เก็บไว้ ได้แก่ 1.ลอนดอน-อังกฤษ 2.นิวยอร์ก-สหรัฐ 3.สิงคโปร์ 4.ฮ่องกง 5.ดูไบ 6.เซี่ยงไฮ้-จีน 7.ปารีส-ฝรั่งเศส 8.ซิดนีย์-ออสเตรเลีย 9.ปักกิ่ง-จีน และ 10.เจนีวา-สวิตเซอร์แลนด์

จะเห็นได้ว่าอสังหาริมทรัพย์ในเมืองลอนดอน อังกฤษ ยังคงครองใจกลุ่มอภิมหาเศรษฐีต่อเนื่อง แต่เมืองที่มีการเปลี่ยนแปลง คือ สิงคโปร์ ในปีที่ผ่านมาได้แซงหน้าฮ่องกง หลังจากฮ่องกงมีปัญหาทางการเมือง ทำให้กลุ่มอภิมหาเศรษฐีลดความสนใจในฮ่องกงลง

นิโคลัส กล่าวว่า ส่วนเทรนด์ของทำเลที่น่าจับตามองในปีนี้มีด้วยกัน 3 โซน ใน 3 เมืองชั้นนำของโลก ได้แก่ 1.ย่าน Pimlico ในลอนดอน อังกฤษ เนื่องจากเป็นย่านที่ฟื้นฟูใหม่ เป็นเหมือนโซนเปิดใหม่ที่จะทำให้เกิดที่อยู่อาศัยมากขึ้น 2.ย่านทิศตะวันออกของเมืองแมนฮัตตัน สหรัฐ และ 3.ย่านชิโยะดะ โตเกียว ญี่ปุ่น ซึ่งเป็นโซนที่อยู่ใกล้พระราชวังอิมพีเรียล และมีปัจจัยเรื่องการแข่งขันกีฬาโอลิมปิกในปี 2563 ที่ญี่ปุ่นเป็นเจ้าภาพก็มีผลให้ความต้องการอสังหาริมทรัพย์ในโตเกียวเพิ่มขึ้นด้วย

สำหรับอสังหาริมทรัพย์ในกรุงลอนดอน ปัจจัยที่ทำให้เมืองนี้ยังคงได้รับความนิยมมากที่สุด เนื่องจากเป็นเมืองที่มีไลฟ์สไตล์ผสมผสานทั้งความทันสมัยและวัฒนธรรมเก่าแก่ที่มากไปด้วยประวัติศาสตร์ เดินทางสะดวกสบาย เป็นแหล่งช็อปปิ้ง ร้านอาหาร อีกทั้งยังเป็นเมืองที่มี 3 มหาวิทยาลัยชื่อดัง ได้แก่ อันดับ 1 อิมพีเรียล คอลเลจ ลอนดอน อันดับ 2 คิงส์ คอลเลจ ลอนดอน และ 3.ยูซีแอล ซึ่งได้รับความนิยมจากคนทั่วโลก จึงมีผู้ส่งบุตรหลานมาเข้าเรียนในแต่ละปีจำนวนมาก ทำให้มีความต้องการที่อยู่อาศัยสูง จึงเป็นเหตุผลที่ทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ในเมืองลอนดอนปรับขึ้นต่อเนื่อง

“การที่ผู้ซื้อชาวต่างชาติเข้าถึงอสังหาริมทรัพย์ได้ไม่ยาก ประกอบกับแบงก์ในประเทศปล่อยกู้ให้ชาวต่างชาติได้ ทำให้การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในเมืองลอนดอนมีความคล่องตัวสูง” นิโคลัส กล่าว

จากการสำรวจของบริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งยังเป็นไปในทิศทางเดียวกันว่า ราคาอสังหาริมทรัพย์ในเมืองลอนดอนปรับขึ้นทุกปี โดยในส่วนของไนท์แฟรงค์โซนใจกลางเมืองลอนดอนระหว่างปี 2559-2563 มีแนวโน้มปรับขึ้น 2-5% ต่อปี และคาดการณ์ว่าในปี 2563 ราคาอสังหาริมทรัพย์จะปรับขึ้นจากปีนี้มากขึ้น 19% ส่วนโซนรอบนอกใจกลางเมืองลอนดอนระหว่างปี 2559-2563 มีแนวโน้มปรับขึ้น 3.5-5% และคาดการณ์ว่าในปี 2563 ราคาอสังหาริมทรัพย์จะปรับขึ้นจากปีนี้มากขึ้น 21.5% ซึ่งการที่โซน
รอบนอกใจกลางเมืองลอนดอนปรับขึ้นสูงกว่า เนื่องจากฐานราคาที่ยังต่ำกว่าโซนใจกลางเมือง

ปัจจัยที่ทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ในเมืองลอนดอนปรับขึ้นต่อเนื่อง เป็นเพราะซัพพลายใหม่ๆ ในเมืองลอนดอนเกิดขึ้นน้อยมาก โดยคาดว่าภายในปี 2561 จะมีซัพพลายใหม่เกิดขึ้นเพียง 3.5 หมื่นยูนิตเท่านั้น ซึ่งซัพพลายที่มีน้อยกว่าความต้องการที่อยู่อาศัยในเมืองลอนดอน จึงเป็นผลให้การซื้อขายอสังหาฯ มือสองในเมืองนี้มีแคปปิตอลเกน (Capital Gain) หรือกำไรส่วนต่างของราคาอสังหาริมทรัพย์จากวันที่ซื้อจนถึงวันที่ขายที่สูงมาก 

ภาพรวมกลุ่มผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในลอนดอนส่วนใหญ่ซื้อเพื่อการลงทุนและตลาดอสังหาริมทรัพย์เป็นตลาดลงทุนของนักลงทุนทั่วโลก แต่หากประเมินเฉพาะความต้องการของชาวเอเชียแล้ว จะซื้ออสังหาริมทรัพย์ในลอนดอนให้เพื่อบุตรหลานที่ส่งไปเรียนได้พักอาศัย

นอกจากนี้ การปรับขึ้นของราคาอสังหาริมทรัพย์อังกฤษดังกล่าว ยังส่งผลให้ในระยะหลายปีที่ผ่านมาผู้ที่ส่งบุตรหลานไปเรียนต่อที่เมืองลอนดอน เลือกที่จะซื้อที่อยู่อาศัยให้บุตรหลานอยู่แทนการเช่าอยู่เพิ่มขึ้น เพราะมองแล้วว่ามีโอกาสได้แคปปิตอลเกนในช่วง 5 ปีเพิ่มขึ้น 20-25% หรือหากไม่ขายต่อจะปล่อยเช่า ก็มีโอกาสได้อัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 3.7%