เลือกทำเลให้โดน

....ทองมา วิจิตรพงศ์พันธุ์

การเลือกทำเลเพื่อพัฒนาโครงการของบริษัท พฤกษา นั้น อยู่ที่กลุ่มเป้าหมายของลูกค้า ว่าเป็นลูกค้ากลุ่มใด เป็นระดับล่าง กลาง หรือบน ซึ่งการพัฒนาโครงการจะมีมาร์เก็ตเซ็กเมนต์ที่แตกต่างกัน หากเป็นโครงการระดับล่าง ทำเลที่จะพัฒนาจะอยู่บริเวณรังสิต คลอง 23 และอยู่ลึกเข้าซอยไปอีกไม่ต่ำกว่า 34 กม. หรือหากเป็นย่านบางบัวทอง จะต้องเข้าซอยลึก 46 กม. หรือบริเวณนิคมอุตสาหกรรมบางปู สมุทรปราการ

หากจะพัฒนาโครงการระดับกลาง ทำเลที่เหมาะสมส่วนใหญ่จะอยู่ย่านวัชรพล หรือถนนพระราม 2 ถนนเอกชัย เข้าซอยลึกไม่เกิน 3 กม. ก็จะพัฒนาโครงการได้ทั้งระดับกลางบน ส่วนทำเลที่พัฒนาโครงการระดับบนจะมีหลากหลาย เช่น ราชพฤกษ์ รัตนาธิเบศร์ หากเลือกติดถนนใหญ่ได้จะเป็นการดี เมื่อเลือกทำเลที่ตั้งแล้วต้องพิจารณาว่าแปลงที่ดินดังกล่าวมีคลองหรือต้องก่อสร้างสะพานหรือไม่ เพราะหากการพัฒนาโครงการที่จะผ่านพื้นที่ดังกล่าว จะต้องมีการลงทุนทางด้านสาธารณูปโภคมากขึ้น ไม่ว่าจะเป็นการทำคันกั้นดิน หรือสะพานข้ามคลอง โดยรวมแล้วควรจะเลือกทำเลที่พร้อมจะพัฒนาได้ทันที

ที่ดินหรือแลนด์แบงก์ สำหรับการพัฒนาโครงการบริษัท จะซื้อเพื่อพัฒนาเป็นปีต่อปี ส่วนใหญ่เมื่อซื้อแล้วจะพัฒนาภายใน 6 เดือน และไม่เน้นซื้อสะสมไว้นานเป็นปริมาณมาก ขณะที่รูปแบบการซื้อสะสมอาจจะเป็นที่นิยมกันในอดีต แต่ถือว่าการสะสมที่ดินถือเป็นต้นทุนเช่นกัน หากยังไม่เหมาะสมในการพัฒนาและต้องถือครองไว้

สำหรับในปีนี้เราวางงบซื้อที่ดินไว้ 1 หมื่นล้านบาท ผ่านมาแล้วครึ่งปีใช้งบไปแล้ว 8,000 กว่าล้านบาท หากเป็นโครงการแนวราบที่เป็นบ้านระดับล่าง ราคาที่ดินจะต้องไม่เกิน 2 ล้านบาทต่อไร่ บ้านระดับกลางราคาที่ดินจะอยู่ที่ 24 ล้านบาทต่อไร่ การพัฒนาเป็นบ้านระดับบน ราคาที่ดินจะเริ่มตั้งแต่ 47 ล้านบาทต่อไร่ ขนาดที่ดินที่เหมาะสมในการพัฒนาเป็นบ้านเดี่ยวจะเริ่มต้นที่ 30100 ไร่ แบ่งเป็นเฟสในการพัฒนา พัฒนาเป็นทาวน์เฮาส์จะใช้ที่ดินขนาด 1550 ไร่ ทั้งโครงการบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์ จะแบ่งที่ดินเพื่อการพัฒนาออกเป็นอย่างน้อย 23 เฟส ใช้เวลาในการพัฒนาไม่ต่ำกว่า 23 ปี

ส่วนโครงการแนวสูงอย่างคอนโดมิเนียม ปัจจุบันได้รับความนิยมอย่างมาก จะเห็นได้ว่าตลาดที่อยู่อาศัย คอนโดมิเนียมครองส่วนแบ่งในตลาดสูงเกิน 50% พื้นที่ในการพัฒนาส่วนใหญ่จะอยู่ใกล้กับแนวรถไฟฟ้าบีทีเอสและเอ็มอาร์ที ขณะเดียวกันก็ต้องพิจารณาทำเลชุมชนหนาแน่น แม้ว่าในบริเวณนั้นจะไม่มีแนวรถไฟฟ้าผ่าน อย่างเช่นบริเวณ เกียกกาย รัชดา ลาดพร้าว บางกะปิ ที่สำคัญทำเลที่เลือกจะต้องมีความสะดวกในการเดินทาง มีรถประจำทางหรือรถตู้สาธารณะให้บริการ

ต่อเดือนจะมีนายหน้านำที่ดินมาเสนอขายไม่ต่ำกว่า 100 แปลง แต่เป็นที่ดินที่เหมาะกับการพัฒนาได้ประมาณ 3040 แปลง ซึ่งปกติแล้วนายหน้าจะคิดค่าธรรมเนียม 3% แต่หากการซื้อที่ดินบางแปลงที่มีราคาสูงจนเกินไป นายหน้าค้าที่ดินอาจจะยอมลดราคาค่านายหน้าลดเหลือ 1.5% ซึ่งจะทำให้ที่ดินแปลงดังกล่าวทำการซื้อได้เร็วขึ้น

ปัจจุบันที่ดินบริเวณสุขุมวิทตั้งแต่ซอย 125 ราคาที่ดินจะขายเฉลี่ย 2.53 แสนบาทต่อ ตร.ว. จะพัฒนาคอนโดมิเนียมขายเฉลี่ยระดับราคา 7 หมื่น1 แสนบาทต่อ ตร.ม. หากเป็นทำเลลาดพร้าว ราคาขายอยู่ที่ 6 หมื่น1 แสนบาทต่อ ตร.ว. จะพัฒนาคอนโดมิเนียมขายเฉลี่ยระดับราคา 5 หมื่นกว่าบาทต่อ ตร.ม. ขณะที่หลักในการพิจารณาที่ดินในต่างจังหวัดนั้น มีรูปแบบใกล้เคียงกัน คือ ต้องอยู่ในพื้นที่แหล่งชุมชน เดินทางได้สะดวก

ราคาที่ดินในปีนี้ที่เหมาะสำหรับการพัฒนาโครงการแนวราบ ขยับขึ้นแล้วประมาณ 1020% เมื่อเทียบกับ 23 ปีที่ผ่านมา ขณะที่ดินที่เหมาะสำหรับการพัฒนาคอนโดมิเนียมนั้นราคาปรับสูงขึ้นถึง 2030% เนื่องจากความต้องการที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมในเมืองมีมาก จึงส่งผลให้ราคาที่ดินปรับสูงขึ้นตาม

สำหรับเรื่องของศาสตร์ฮวงจุ้ยนั้น ผมไม่ได้นำมาพิจารณาเลือกซื้อโดยตรง แต่จะพิจารณาจากสภาพแวดล้อมโดยรอบของโครงการเป็นหลัก ไม่ว่าจะเป็นบริเวณรอบจะต้องไม่มีชุมชนที่อยู่อาศัยที่เสื่อมโทรมหรือสลัม มีโรงงานสารเคมีอันตรายต่อคนรอบข้าง หรือเป็นพื้นที่เปลี่ยวจนน่ากลัว และเมื่อได้ที่ดินแล้ว จะต้องพัฒนาสินค้าให้ตรงกับความต้องการของตลาด รวมถึงใส่กลิ่นอายของความเป็นเอกลักษณะของแต่ละพื้นที่