ที่ดินปีม้าราคาทรงตัวเจอพิษการเมืองป่วน

หลังจากราคาที่ดินปี 2556 ที่ผ่านมาขยับขึ้นอย่างร้อนแรง ทุบสถิติเก่าที่เคยสูงสุด 1.5 ล้านบาทต่อตารางวาในย่านเพลินจิต เป็น 1.82 ล้านบาทต่อตารางวาบริเวณสุขุมวิท 24 หลังจากมีผู้ประกอบการโครงการคอนโดมิเนียมรายใหม่ต้องการซื้อที่ดินแปลงหนึ่งเพื่อเปิดทางเข้าออกฝั่งสุขุมวิท 24 ให้กับโครงการจึงยอมจ่ายสูงกว่าราคาทั่วไป ซึ่งแม้ว่าปัจจุบันยังไม่มีการซื้อขายที่ดินในราคา 1.8-2 ล้านบาทต่อตารางวาทั้งโครงการ แต่ก็ถือเป็นสถิติใหม่ที่เกิดขึ้นในปีที่ผ่านมา

ขณะที่ราคาที่ดินในปี 2557 นี้ ส่งสัญญาณทรงตัวเพราะปัจจัยทางการเมืองที่ยังไร้ความชัดเจน ไม่เอื้อต่อบรรยากาศการลงทุน โดยเฉพาะที่ดินใจกลางเมืองมีแนวโน้มว่าราคาจะยังใกล้เคียงเดิม

วสันต์ คงจันทร์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โมเดอร์น พร็อพเพอร์ตี้ คอนซัลแตนท์ ที่ปรึกษาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า ราคาที่ดินในกรุงเทพฯ และปริมณฑลปีนี้จะใกล้เคียงกับปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะทำเลใจกลางเมืองที่เคยขยับขึ้นไปแรงมากแล้ว ปีนี้ยากที่จะขยับอีก เพราะราคาที่ดินสูงกว่า 1.5 ล้านบาทต่อตารางวา มีผลให้ต้นทุนคอนโดมิเนียมเฉลี่ยต่อยูนิตรวมกับต้นทุนก่อสร้างขยับขึ้นไปถึง 2 แสนบาทต่อตารางเมตร เมื่อบวกกับกำไรจะต้องขายในราคาที่สูงมากถึง 2.5-3 แสนบาทต่อตารางเมตร ซึ่งต้องอาศัยกำลังซื้อบางส่วนจากต่างชาติ

ขณะที่บรรยากาศทางการเมืองยังไร้ทิศทางที่ชัดเจน ทำให้ผู้ซื้อต่างชาติชะลอการตัดสินใจ จึงประเมินว่า หากการเมืองยืดเยื้อ ราคาที่ดินใจกลางเมืองครึ่งปีแรกจะปรับขึ้นยาก แต่ทำเลที่ยังมีโอกาสขยับราคาขึ้น คือ โซนเพชรเกษมบางแค เพราะมีรถไฟฟ้า 2 เส้นทางสำคัญ คือ ส่วนต่อขยายจากบีทีเอสสะพานตากสินบางหว้า ที่ล่าสุด 2 สถานีใหม่ คือ สถานีวุฒากาศ และสถานีบางหว้า เพิ่งเปิดให้บริการกับสายสีน้ำเงินจากหัวลำโพงบางแค ที่อยู่ระหว่างก่อสร้าง

ทั้งนี้ ปัจจัยดังกล่าวทำให้ทำเลนี้ได้รับความสนใจจากผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์หลายราย และมีข่าวว่าผู้ประกอบการค่ายใหญ่ๆ หลายค่ายเร่งหาที่ดินย่านนี้ เพราะรถไฟฟ้ามาถึงแล้ว และราคาที่ดินยังไม่สูงมาก โดยทำเลเพชรเกษมบางแค ราคาซื้อขายปัจจุบันประมาณ 1-1.5 แสนบาทต่อตารางวา มีแนวโน้มที่จะขยับไปแตะ 2-2.5 แสนบาทต่อตารางวาได้ และในระยะยาวมีโอกาสจะขยับไปแตะ 5 แสนบาทต่อตารางวา

อลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการ บริษัท ซีบี ริชาร์ด เอลลิส (ประเทศไทย) กล่าวว่า ราคาที่ดินใจกลางเมืองในปีนี้จะทรงตัว เพราะปีที่ผ่านมาเกือบทุกบริเวณหลักๆ ได้ปรับฐานราคาใหม่ไปแล้ว ประเมินว่าจะปรับฐานราคาใหม่อีกครั้งในอีก 2 ปีข้างหน้าจากการเปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน หรือเออีซี ที่จะดึงนักลงทุนต่างชาติเข้ามามากขึ้น

ทั้งนี้ จากการสำรวจของฝ่ายวิจัยซีบี ริชาร์ดฯ พบว่า ราคาที่ดินในกรุงเทพฯ ในรอบกว่า 10 ปีที่ผ่านมา ปรับขึ้นมาสูงมาก โดยโซนสุขุมวิทปรับมากที่สุด 488% รองลงมาเป็นย่านเพลินจิตลุมพินี ปรับขึ้น 316% ตามด้วยย่านสีลมสาทร ปรับขึ้น 290% ย่านพญาไทพหลโยธิน ปรับขึ้น 260% ย่านรัชดาภิเษกปรับขึ้น 250% และย่านเพชรบุรีปรับขึ้น 154%

ด้านกิติศักดิ์ จำปาทิพย์พงศ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เซ็นจูรี่ 21 เรียลตี้ แอฟฟิลิเอทส์ บริษัทที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า เหตุการณ์ทางการเมือง ส่งผลกระทบต่อราคาที่ดินมาก รวมถึงภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัว ทำให้ตั้งแต่ปลายปีที่ผ่านมา การซื้อขายเปลี่ยนมือที่ดินติดรถไฟฟ้าใจกลางเมืองชะลอตัวลงมากถึง 2025% ส่วนหนึ่งเพราะราคาที่ดินขึ้นสูงมากเกินไป ไม่สอดรับกับกำลังซื้อ ทำให้ผู้ประกอบการหันไปหาซื้อที่ดินรอบนอกเมืองมากขึ้น

นับจากนี้คงต้องลุ้นปัจจัยทางการเมือง หากจบเร็วอาจมีผลให้ราคาที่ดินกลับมามีความเคลื่อนไหวรอบใหม่ได้