อัตราดอกเบี้ย ความเสี่ยงของผู้ซื้อที่อยู่อาศัย
ปัจจุบันที่อยู่อาศัยมีความสำคัญต่อการครองชีพของประชาชนและเป็นที่ปรารถนาของคนทั่วไป
ประเภทของอัตราดอกเบี้ยที่ธนาคารพาณิชย์กำหนด มี 3 ลักษณะ คือ 1.อัตราดอกเบี้ยแบบคงที่ (Fixed Rate Mortgage) เป็นการกำหนดอัตราดอกเบี้ยคงที่ตลอดอายุสัญญาการกู้ 2.อัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัว (Variable or Adjustable Rate Mortgage : ARM) เป็นการกำหนดอัตราดอกเบี้ยที่ปรับขึ้นหรือลงตามอัตราดอกเบี้ยตลาดที่อ้างอิงเปลี่ยนไป 3.อัตราดอกเบี้ยแบบ Hybrid ARM เป็นการกำหนดอัตราดอกเบี้ยคงที่ในระยะแรกประมาณ 2 - 3 ปี หลังจากนั้นก็จะปรับเป็นอัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัว ซึ่งลักษณะนี้เป็นอัตราดอกเบี้ยที่ใช้กันมากในปัจจุบัน
การกู้เงินจากธนาคารพาณิชย์นั้น ความสามารถในการชำระหนี้จะเป็นสิ่งสำคัญ เพราะผู้กู้ต้องมีภาระในการชำระเงินงวดให้กับธนาคารพาณิชย์เป็นรายเดือนทุกเดือน ซึ่งเงินกู้เพื่อที่อยู่อาศัยเกือบทั้งหมดเป็นการกู้แบบชาระหนี้เป็นงวดเท่ากันทุกเดือน ไม่ว่าจะเป็นการกู้เงินที่คิดอัตราดอกเบี้ยแบบใดก็ตาม โดยเงินค่างวดจะมากหรือน้อยย่อมขึ้นอยู่กับตัวแปร 3 ตัว ได้แก่
1.วงเงินกู้ยืม โดยทั่วไปสถาบันการเงินกำหนดวงเงินให้กู้ไว้ประมาณร้อยละ 80 ของราคาประเมินหลักทรัพย์ ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับประเภทของสินเชื่อและหลักประกัน หรือกำหนดไว้ตามอัตราส่วนของรายได้ของผู้กู้หรืออาจจะดูปัจจัยอื่นๆ ประกอบ โดยกำหนดวงเงินกู้ไว้ประมาณ 30 - 40 เท่า ของเงินรายได้ของผู้กู้ เช่น ผู้กู้มีรายได้ประมาณเดือนละ 2 หมื่นบาท จะกู้ได้ในวงเงินไม่เกิน 40x20,000=800,000 บาท เป็นต้น
2.ระยะเวลาในการผ่อนชำระ โดยทั่วไปเงินกู้ยืมเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยจะมีระยะเวลาอยู่ระหว่าง 20 - 30 ปี หรือน้อยกว่า ขึ้นอยู่กับศักยภาพของแต่ละบุคคล หากใช้ระยะเวลาในการผ่อนชำระนานเงินงวดที่จะผ่อนต่อเดือนก็จะน้อยลง
3.อัตราดอกเบี้ย ถ้าอัตราดอกเบี้ยในช่วงทำสัญญาเงินกู้ต่ำ การผ่อนชำระเงินงวดรายเดือนก็จะน้อย แต่ถ้าอัตราดอกเบี้ยสูงขึ้นเงินงวดรายเดือนก็จะสูงขึ้น
ทั้ง 3 ตัวแปรนี้ อัตราดอกเบี้ยเป็นตัวแปรสำคัญที่มีการปรับเปลี่ยนไปตามสถานการณ์ และส่งผลกระทบต่อผู้กู้ทั้งในเรื่องของเงินงวดรายเดือนและระยะเวลาการกู้ ซึ่งจะแสดงให้เห็นเฉพาะกรณีที่อัตราดอกเบี้ยสูงขึ้นในอนาคตเมื่ออัตราดอกเบี้ยสูงขึ้น ผู้กู้จำเป็นต้องมีการปรับเพิ่มวงเงินการผ่อนชำระรายเดือนจึงจะใช้ระยะเวลาในการผ่อนชำระเท่าเดิม จากตารางจะเห็นว่าเมื่ออัตราดอกเบี้ยเพิ่มขึ้น เงินงวดรายเดือนก็จะสูงตามไปด้วย เช่น กรณีกู้เงินจากสถาบันการเงิน 1.2 ล้านบาท ระยะเวลากู้เงิน 30 ปี ถ้าอัตราดอกเบี้ย 7.00% จะต้องชำระเงินงวดรายเดือน 7,984 บาท หากในช่วงปีที่ 6 ถึงปีที่ 30 อัตราดอกเบี้ยปรับเป็น 7.50% และ 8.00% เงินงวดรายเดือนก็จะเพิ่มเป็น 8,348 บาท และ 8,719 บาทตามลำดับ ทั้งนี้เนื่องจากการเพิ่มขึ้นของอัตราดอกเบี้ยและผู้กู้ยังคงให้มีระยะเวลาในการผ่อนชำระ 30 ปีเท่าเดิม
หากผู้กู้ไม่สามารถเพิ่มเงินงวดรายเดือนได้ ก็จะทำให้ระยะเวลาในการผ่อนชำระนานขึ้น เช่น สมมติว่ากู้เงิน 1.2 ล้านบาท ระยะเวลาผ่อนชำระ 30 ปี อัตราดอกเบี้ย 7.00% ผู้กู้ต้องชำระเงินงวดรายเดือน 7,984 บาท และหากตั้งแต่ปีที่ 6 อัตราดอกเบี้ยปรับเพิ่มเป็น 7.50% หรือ 8.00% ผู้กู้อาจจะต้องใช้เวลาในการผ่อนชำระหนี้ทั้งหมดประมาณ 33 ปี 10 เดือน และ 40 ปี 11 เดือนตามลำดับ
แต่โดยปกติสถาบันการเงินจะกำหนดหลักเกณฑ์ในการให้กู้เงินเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยมีระยะเวลาในการผ่อนชำระสูงสุดไม่เกิน 30 ปี และขึ้นอยู่กับอายุของผู้กู้ในขณะนั้น หากผู้กู้มีอายุตัวมากสถาบันการเงินก็จะกำหนดระยะเวลาผ่อนชำระให้สั้นลงตามความเหมาะสม จะเห็นได้ว่า การปรับอัตราดอกเบี้ยแต่ละครั้งจะกระทบต่อเงินต้นที่ผ่อนในแต่ละงวด ผู้กู้ต้องเพิ่มวงเงินผ่อนชำระค่างวดเพื่อให้ครอบคลุมส่วนของดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้น หรือหากผู้กู้มีรายได้เท่าเดิมและประสงค์ที่จะผ่อนชำระค่างวดเท่าเดิมจะต้องใช้ระยะเวลาผ่อนชำระนานขึ้น
ยิ่งไปกว่านั้น หากอัตราดอกเบี้ยเพิ่มขึ้นมากเกินความคาดหมาย จนทำให้ส่วนของดอกเบี้ยมากกว่าเงินต้นที่ผ่อนชำระในแต่ละงวด ทำให้ต้องมีการเจรจาทบทวนการผ่อนชำระ หรืออาจต้องมีการปรับปรุงโครงสร้างหนี้ตามมา
ฉะนั้น ในการซื้อที่อยู่อาศัยในราคาที่เหมาะสม และไม่สร้างภาระที่สูงกว่าความสามารถในการชำระหนี้ นับเป็นการลดความเสี่ยงของผู้ซื้อทางเลือกหนึ่ง และต้องมั่นใจว่าจะรับภาระได้เมื่ออัตราดอกเบี้ยเงินกู้สูงขึ้น เพราะสถานการณ์ในช่วงนั้น ผู้กู้อาจจะได้รับผลกระทบจากภาวะเงินเฟ้อและมีรายจ่ายอื่นที่จำเป็นในการดำรงชีพสูงขึ้นด้วยเช่นกัน
บทความนี้เป็นข้อคิดเห็นส่วนบุคคล จึงไม่จำเป็นต้องสอดคล้องกับความเห็นของธนาคารแห่งประเทศไทย
