คอมมูนิตี มอลล์ ระวังส่อเจ๊ง50%

คอมมูนิตี มอลล์ (Community Mall) หรือพื้นที่ค้าปลีกขนาดใหญ่ใกล้แหล่งชุมชน ซึ่งเกิดขึ้นราวดอกเห็ดช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา นับเป็นร้านค้าปลีกประเภทหนึ่งที่มาแรง ซึ่งคนที่อยู่นอกวงการแห่เข้ามาเปิดกันมากจนปัจจุบันเริ่มมีการกังขากันแล้วว่า ปริมาณที่เกิดขึ้นถึงขั้นล้นความต้องการตลาด หรือโอเวอร์ซัพพลาย หรือยัง

เพื่อให้เห็นภาพดังกล่าวชัดทศ จิราธิวัฒน์ กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท เซ็นทรัล รีเทล คอร์ปอเรชั่น(ซีอาร์ซี) ผู้บริหารค้าปลีกเซ็นทรัล กล่าวว่า ร้านค้าปลีกประเภทศูนย์การค้าที่จะเติบโตน้อยต่อจากนี้ จะเป็นคอมมูนิตี มอลล์ ที่มีโอกาสถึง 50% จะไม่ประสบความสำเร็จ เนื่องจากมีจำนวนมากในตลาด และกลุ่มที่เข้ามาลงทุนจะเป็นเจ้าของที่ดินพัฒนาโครงการเอง ซึ่งอาจไม่มีความเชี่ยวชาญทำศูนย์การค้า ส่วนภาพรวมธุรกิจศูนย์การค้าในกรุงเทพมหานคร (กทม.) ยังไม่ถึงจุดอิ่มตัวใน 12 ปีข้างหน้าตามที่หลายฝ่ายระบุไว้ เนื่องจากเศรษฐกิจในประเทศยังขยายตัวได้ต่อเนื่องทุกปี และมีนักท่องเที่ยวต่างชาติเข้ามาในไทยจำนวนมาก ประกอบกับกำลังซื้อในประเทศขยายตัวดีอยู่

“คอมมูนิตี มอลล์ที่เกิดขึ้นในตลาดปัจจุบันมีโอกาสล้มเหลวได้ 50% เพราะธุรกิจศูนย์การค้าทำยาก และประสบความสำเร็จยาก เห็นได้จากในปัจจุบันมีคอมมูนิตี มอลล์หลายแห่งที่ไม่ประสบความสำเร็จ เพราะส่วนใหญ่เป็นเจ้าของที่ดิน ที่มีที่ดินของตัวเองก็เข้ามาพัฒนาโครงการเอง แต่ไม่มีความเชี่ยวชาญพัฒนาศูนย์การค้า ประกอบกับคอมมูนิตี มอลล์ในไทย จะเป็นแบบเปิดโล่ง เมื่อเกิดปัญหาฝนตกบ่อยครั้งก็กระทบให้ลูกค้าเข้ามาใช้บริการน้อยลง และร้านค้าก็ได้รับผลกระทบด้วย” ทศ ให้ความเห็น

ทั้งนี้ ซีอาร์ซีมีศูนย์การค้าในรูปแบบคอมมูนิตี มอลล์ โดยทำมานาน 20 ปีแล้ว คือ โฮมเวิร์ค ราชพฤกษ์ มีขนาดเล็ก เพื่อจับกลุ่มลูกค้าในชุมชน และอีกแห่งโมเดลใกล้เคียงคอมมูนิตี มอลล์ คือ บิ๊กซี วงศ์สว่าง ที่จะหมดสัญญากับบิ๊กซีในอีก 3 ปีข้างหน้า และอยู่ระหว่างพิจารณาจะปรับปรุงเป็นโครงการแบบใด เพราะบริเวณดังกล่าวจะมีรถไฟฟ้าเกิดขึ้น

ด้านผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ที่เข้ามาทำคอมมูนิตี มอลล์ ร.อ.อติชาติ อรรถกระวีสุนทร ผู้ร่วมบริหารโครงการ เอ สแควร์ ภายใต้บริษัท อรรถกระวี กล่าวว่า แนวโน้มการขยายตัวของธุรกิจค้าปลีกรูปแบบศูนย์การค้าชุมชน (คอมมูนิตี มอลล์) ในเขต กทม.โดยรอบ มีอัตราการขยายตัวสูงมาก โดยเฉพาะการขยายพื้นที่ค้าปลีกไปยังซูเปอร์มอลล์ขนาดใหญ่ที่เกิดขึ้นเป็นจำนวนมากในช่วง 23 ปีที่ผ่านมา และมีความน่าเป็นห่วงว่าในอนาคตจะเกิดขึ้นเกินความต้องการของตลาด (โอเวอร์ซัพพลาย) ในอนาคต

หากมีนักลงทุนสนใจเข้ามาดำเนินธุรกิจคอมมูนิตี มอลล์ในขณะนี้ จำเป็นต้องปรับรูปแบบ (ฟอร์แมต) การให้เช่าพื้นที่ค้าปลีกสำหรับร้านค้าให้มีความเหมาะสมกับพฤติกรรมกลุ่มเป้าหมายผู้อยู่อาศัยโดยรอบโครงการใหม่ๆ

 

ขณะที่โครงการอสังหาริมทรัพย์ค้าปลีกภายใต้ชื่อ “เอ สแควร์” ของกลุ่มอรรถกระวี ถือเป็นโครงการค้าปลีกรูปแบบใหม่ภายใต้แนวคิดศูนย์รวมร้านค้า ที่รวบรวมร้านอาหารและธุรกิจบริการประเภทต่างๆ 10 แบรนด์หลัก ภายใต้งบลงทุนรวมไม่ต่ำกว่า 1,200 ล้านบาท บนพื้นที่ 16 ไร่ ในซอยสุขุมวิท 26 โดยปรับรูปแบบการให้บริการในลักษณะการให้สิทธิการเช่าพื้นที่กับผู้ประกอบการร้านค้าเป็นระยะเวลา 10-15 ปี

แนวคิดดังกล่าวเพื่อให้ผู้ประกอบการหรือเจ้าของธุรกิจสามารถพัฒนาโครงการและออกแบบร้านค้าได้ด้วยตัวเอง ซึ่งแตกต่างไปจากค้าปลีกประเภทอื่นที่ผู้เช่าร้านค้าต้องเช่าพื้นที่ภายในแต่ละโครงการ และต้องปฏิบัติหรือดำเนินการออกแบบร้านค้าตามรูปแบบที่เจ้าของโครงการค้าปลีกกำหนดไว้ เป็นต้น

ร.อ.อติชาติ กล่าวว่า ช่วง 2-3 ปีก่อนหน้านี้กลุ่มบริษัท อรรถกระวีได้พัฒนาโครงการคอมมูนิตี มอลล์ ภายใต้ชื่อ เค วิลเลจ ตั้งอยู่บนทำเลถนนสุขุมวิท 26 ติดกับถนนพระราม 4 ซึ่งปัจจุบันพบว่ามีจำนวนปริมาณลูกค้าหมุนเวียน (ทราฟฟิก) ลดลงราว 5% เมื่อเทียบกับช่วงแรกๆ ที่เปิดให้บริการ ซึ่งในขณะนั้นยังไม่มีคอมมูนิตี มอลล์ เกิดขึ้นมากนักในปัจจุบัน

“ไม่ใช่แค่เฉพาะการเกิดขึ้นจำนวนมากของคอมมูนิตี มอลล์ในขณะนี้ แต่พบว่าในช่วง 1-2 ปีนี้ที่ผ่านมายังมีการขยายตัวของศูนย์การค้าแห่งใหม่ๆ เปิดให้บริการเป็นจำนวนมากในทำเลต่างๆ ทั่ว กทม.ด้วยเช่นกัน ซึ่งน่าเป็นห่วงว่าในอนาคตอาจเกิดโอเวอร์ซัพพลายด้านค้าปลีกได้เช่นกัน” ร.อ.อติชาติ กล่าว

เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการและกรรมการบริหาร บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ ผู้พัฒนาคอมมูนิตี มอลล์ “เสนา เฟสท์” เจริญนคร กล่าวว่า การที่มีผู้เล่นรายใหม่เข้าสู่ตลาดคอมมูนิตี มอลล์ในช่วงก่อนหน้านี้จำนวนมาก และเริ่มเห็นผลตอบรับในหลายแห่งที่ไม่ประสบความสำเร็จนัก จึงประเมินว่าปีหน้าจำนวนพื้นที่เกิดใหม่จะน้อยลง เพราะผู้เล่นรายใหม่ที่จะเข้ามาจะเริ่มระมัดระวังมากขึ้นแล้วว่า มีโครงการที่ไม่ประสบความสำเร็จ ต้องศึกษามากขึ้น ต้องวิเคราะห์ตลาดให้ดีขึ้น ซึ่งถือว่าเป็นผลดีจะทำให้โครงการคอมมูนิตี มอลล์เกิดใหม่ต่างๆ จะมีความเสี่ยงต่ำลง

สำหรับปัจจัยที่จะทำให้คอมมูนิตี มอลล์ประสบความสำเร็จมีด้วยกัน 4 ประเด็นสำคัญ คือ1.ร้านค้าที่จะมาเป็นแม่เหล็กในการดึงดูดคน ต้องเป็นร้านค้าที่เป็นที่รู้จัก ได้รับความนิยม 2.ขนาดของโครงการ ต้องไม่เล็กเกินไป ไม่ใหญ่เกินไปโดยปัจจุบันมองว่าขั้นต่ำควรอยู่ที่ 1 หมื่น ตร.ม. เพื่อให้มีร้านค้าครอบคลุมความต้องการและบริการพื้นฐานซึ่งในอดีตคอมมูนิตี มอลล์ที่นิยมจะเริ่มต้นประมาณ 4,000-5,000 ตร.ม. ปัจจุบันถือว่าเล็กเกินไป จะดึงร้านค้าและบริการมาได้ไม่หลากหลาย

ประเด็นที่ 3 คือ สะดวก เดินทางมาไม่ยาก หาที่จอดรถง่าย จอดรถสะดวก และประเด็นที่ 4 รูปแบบโครงการต้องสวย แต่ทั้งนี้ทั้งนั้นหัวใจสำคัญจริงๆ คือ ร้านค้าที่จะเป็นแม่เหล็ก เพราะถึงจะสะดวกและสวยอย่างไร แต่ถ้าไม่มีร้านค้าที่น่าสนใจ ก็ยากจะดึงดูดลูกค้าให้เข้ามาใช้บริการ

เกษรา กล่าวว่า ในส่วนของโครงการเสนา เฟสท์ เจริญนคร ที่จะเปิดให้บริการในต้นปีหน้า ปัจจุบันมีผู้เช่าแล้ว 85% จากพื้นที่ขายทั้งหมด 1 หมื่น ตร.ม. ส่วนพื้นที่รวมอยู่ที่ 2 หมื่น ตร.ม. โดยปัจจุบันมีร้านค้าหลักๆ เกือบครบทุกบริการแล้ว คาดว่าพื้นที่เช่าอีกกว่า 10% ที่เหลือจะเต็ม เมื่อโครงการเปิดให้บริการแล้วด้านภาพรวมยอดขายของกลุ่ม ซีอาร์ซี ในปีนี้ เติบโต 30% สูงเกินเป้าหมายที่วางไว้ คาดว่า ยอดขายในปี 56 จะเติบโตต่อเนื่องที่ระดับ 20-30% สำหรับในปีหน้าที่จะมีการปรับขึ้นค่าแรง 300 บาททั่วประเทศนั้น บริษัทต้องปรับค่าแรงให้แก่พนักงานมากกว่า 10,000 คนที่เป็นพนักงานขาย ซึ่งยอมรับว่ามีผลกระทบต่อต้นทุนของบริษัทพอสมควร แต่เชื่อว่าจะส่งผลดีระยะยาวต่อพนักงานของบริษัท เนื่องจาก ผลการปรับขึ้นค่าแรง 300 บาท ให้แก่พนักงานในปีนี้ จำนวน 7 จังหวัด พบว่า หลังปรับแล้ว พนักงานในสัดส่วน 70% มีรายรับมากกว่ารายจ่าย และมีน้อยมากที่ยังมีปัญหาค่าใช้จ่ายอยู่ แตกต่างจาก ก่อนที่จะปรับขึ้นค่าแรงให้แก่พนักงาน มีผลการสำรวจออกมาพบว่า พนักงานประมาณ 50% มีปัญหารายจ่ายมากกว่า รายรับ มีเพียง 10% ที่มีรายรับมากกว่า รายจ่าย จึงเห็นว่า แม้ว่าบริษัทจะมีต้นทุนเพิ่มขึ้น แต่จะส่งผลดีต่อองค์กรและพนักงานทั้งหมด

สำหรับความคืบหน้า การปรับโฉม แฟมิลี่มาร์ท นั้น คาดว่าในปีหน้าจะเห็นความชัดเจนมากขึ้น เนื่องจากปัจจุบัน บริษัทญี่ปุ่น ที่เป็นเจ้าของแฟมิลี่ มาร์ท กำลังพิจารณาร้านท็อปส์ เดลี่ ว่า สาขาใดควรปรับเปลี่ยนมาเป็น แฟมิลี่มาร์ท ซึ่งอาจจะเน้นสาขาที่มีขนาดเล็ก มีขนาดไม่เกิน 300 ตร.ม. โดยได้ให้บริษัท ญี่ปุ่น เป็นผู้คัดเลือก เนื่องจาก ซีอาร์ซี ได้รับสิทธิ์ในการบริหารแฟรนไชสี ในประเทศไทย

นายกุฎาธาร นาควิโรจน์ ผู้อำนวยการฝ่ายองค์กรสัมพันธ์ บริษัท บิ๊กซี ซูเปอร์เซ็นเตอร์ ผู้บริหารห้างค้าปลีก บิ๊กซี กล่าวว่า ในวันที่ 1 ม.ค.56 บริษัทพร้อมปรับขึ้นค่าแรง 300 บาทให้แก่พนักงานทั่วประเทศ ตามนโยบายของรัฐบาล มั่นใจจะไม่มีผลกระทบต่อต้นทุนของบริษัทมากนัก พร้อมกันนี้ จะรับพนักงานที่เป็นผู้พิการเข้ามาทำงานมากขึ้น จากปัจจุบันจะรับเข้ามาทำงานในสัดส่วนร้อยละ 1% ตามกฎหมาย แต่จะเพิ่มเป็นร้อย 2% และในปัจจุบันบริษัทมีพนักงานที่เป็นผู้พิการเข้ามาทำงานแล้ว 270 คน มากกว่า กฎหมายที่กำหนดไว้ด้วย