ผลการศึกษาแก้ปัญหาแฟลตดินแดง(1)

โดย...โสภณ พรโชคชัย

ข่าวเกี่ยวกับการรื้อแฟลตดินแดงที่มีอายุ 47 ปี (พ.ศ. 2508-2555) มีมาเป็นระยะๆ และดูประหนึ่งว่าทางราชการไม่เห็นใจผู้เช่าแฟลต ทางออกที่สมควร ควรเป็นเช่นใด?

ในความเป็นจริง การเคหะแห่งชาติได้ริเริ่มโครงการ “ฟื้นนครดินแดง” ซึ่งมุ่งที่จะรื้อถอนแฟลตดินแดงเพื่อพัฒนาใหม่มาตั้งแต่ พ.ศ. 2530 แล้ว ตั้งแต่ผู้นำชุมชนหลายคนในปัจจุบันยังไม่ได้เซ้งแฟลตเข้ามาอยู่อาศัย แต่ก็ยืดเยื้อมาเป็นเวลานาน หากเป็นในประเทศสิงคโปร์ พื้นที่นี้คงถูกรื้อและสร้างใหม่ให้เหมาะสมมากว่า 2 ครั้งแล้ว ต่อมาในเดือน พ.ค. 2549 การเคหะแห่งชาติก็รื้อฟื้นโครงการนี้ขึ้นมาใหม่ เพราะอาคารมีสภาพที่เป็นอันตรายต่อการอยู่อาศัย

ในขณะนั้นการเคหะแห่งชาติพบว่า “มีผู้ประสงค์ย้ายออกจากแฟลตทันที 1,200 ราย ขอย้ายไปชั่วคราวเมื่ออาคารเสร็จจะกลับมาใหม่ 2,000 กว่าราย และผู้ไม่ประสงค์เข้าอยู่อาคารสร้างใหม่ แต่ขออยู่อาคารเก่าที่แข็งแรงประมาณ 1,000 ราย สำหรับผู้ที่จะย้ายออกทันที 1,200 ราย จะได้รับค่าชดเชย 2.5 แสนบาท และค่าขนย้าย 1 หมื่นบาท ส่วนผู้ที่จะกลับเข้าอยู่อีกจะไม่ได้รับค่าชดเชย”

ในทางกายภาพ สถาบันเทคโนโลยีแห่งเอเชียก็ระบุว่าควรรื้อถอน แม้อาคารเหล่านี้อาจไม่พังลงในทันที แต่ทางราชการก็ไม่ควรรอจนเกิดความสูญเสียต่อชีวิตและทรัพย์สิน อย่างไรก็ตาม สาเหตุที่ยังไม่มีการย้ายผู้เช่าแฟลต ก็คงเป็นเพราะอาจจะขาดแผนการโยกย้ายที่แน่ชัด และเป็นเรื่องของผลประโยชน์ของผู้เช่าหรือผู้เช่าช่วงบางส่วน เนื่องจากค่าเช่าที่ถูกมากในปัจจุบันนั่นเอง

การสำรวจ

เพื่อเป็นการช่วยเหลือทางราชการและผู้เช่าแฟลตได้มีข้อมูลประกอบการวางแผนการจัดการแฟลตดินแดง มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย และคณะนักวิจัย ซึ่งไม่มีส่วนได้ส่วนเสีย และไม่มีประโยชน์ใดๆ ที่ได้จากการเคหะแห่งชาติหรือผู้เช่าแฟลตทั้งทางตรงและทางอ้อม จึงทำการสำรวจข้อมูลในระหว่างวันที่ 26-27 พ.ค. 2555

ในวันเสาร์ที่ 26 พ.ค. เวลา 06.30-07.30 น. มูลนิธิได้ส่งคณะนักวิจัยออกสำรวจจำนวนเครื่องปรับอากาศของผู้เช่าแฟลตในแฟลตที่ 18 โดยเดินนับจำนวนคอมเพรสเซอร์ของเครื่องปรับอากาศที่ติดหรือแขวนอยู่ผนังด้านหน้าหรือด้านหลังของแฟลตแต่ละห้อง อย่างไรก็ตาม ในกรณีที่ห้องใดวางคอมเพรสเซอร์ไว้บนพื้น คณะนักวิจัยก็ไม่อาจนับได้ เพราะมีรั้วระเบียงบังอยู่ (โดยที่ผนังเก่ามากแล้ว จึงเป็นข้อจำกัดในการแขวนคอมเพรสเซอร์) ดังนั้นจำนวนห้องพักที่ติดเครื่องปรับอากาศที่นับได้ในแฟลตเหล่านี้จึงต่ำกว่าความเป็นจริง

สำหรับในวันอาทิตย์ที่ 27 พ.ค. มูลนิธิยังได้สำรวจเพิ่มเติมดังนี้

1.ในเวลา 06.30-07.30 น. ได้ส่งคณะนักวิจัยออกสำรวจจำนวนรถยนต์ และรถจักรยานยนต์ของผู้เช่าแฟลตที่ 21-32 โดยเดินนับจำนวนรถที่จอดอยู่รอบอาคาร ซึ่งเป็นที่จอดรถเฉพาะรถของผู้เช่าแฟลต การนับจำนวนรถในห้วงเวลาดังกล่าว น่าจะได้จำนวนรถที่ใกล้เคียงความเป็นจริงที่สุด เพราะผู้เช่าแฟลตยังไม่ได้ออกเดินทางไปทำงานหรือจับจ่ายเนื่องจากเป็นช่วงเช้า แต่ก็ยังถือว่ามีจำนวนน้อยกว่าความเป็นจริง เนื่องจากเจ้าของรถบางท่านอาจไม่กลับบ้านในวันดังกล่าว

2.ในห้วงเวลาเดียวกัน ณ แฟลตที่ 21-32 คณะนักวิจัยยังนับจำนวนคอมเพรสเซอร์ของเครื่องปรับอากาศที่ติดหรือแขวนอยู่ผนังด้านหน้าหรือด้านหลังของแฟลตแต่ละห้องเช่นกัน

3.ในเวลา 13.00-19.00 น. ได้จัดคณะนักวิจัยประกอบด้วยนักศึกษาในสถาบันการศึกษาหลายแห่ง สัมภาษณ์ผู้เช่าแฟลตเกี่ยวกับการอยู่อาศัยในแฟลตดินแดง ตั้งแต่แฟลตดินแดงที่ 1-20 ในการนี้สำรวจได้ 332 ครัวเรือน หรือ 25% ของห้องทั้งหมด 1,312 ห้อง

ผลการสำรวจภาคสนาม

จากการสัมภาษณ์ผู้เช่าแฟลตทำให้พบว่า

1.ครัวเรือนผู้เช่าแฟลตในแฟลตดินแดงที่ 120 นี้ อยู่อาศัยมาโดยเฉลี่ย 20 ปี แต่ครึ่งหนึ่งอยู่ไม่ถึง 17 ปี (เส้นมัธยฐาน) อย่างไรก็ตาม มีเพียง 21% เท่านั้นที่อยู่เกิน 30 ปี และมีอีก 20% ที่อยู่มาในระยะเวลาเพียง 5 ปี ก็คือเพิ่งย้ายเข้ามาหลังจากการที่มีข่าวว่าจะรื้ออาคารแฟลตเมื่อปี 2550 นั่นเอง แสดงว่ามีการเปลี่ยนมือหรือโยกย้ายเข้าออกกันพอสมควร ทั้งนี้คงเป็นผลจากการให้ผู้อื่นมาอยู่ เช่าหรือเซ้ง

2.สำหรับค่าใช้จ่ายในการอยู่อาศัยพบว่า ค่าเช่าแฟลตเฉลี่ยเป็นเงินเดือนละ 976 บาทต่อห้อง ในขณะที่ค่าเช่าเฉลี่ยที่เช่าโดยตรงกับการเคหะแห่งชาติเป็นเงินโดยเฉลี่ยเดือนละ 632 บาทเท่านั้น ทั้งนี้ห้องเช่า 23% เช่ากันเพียง 300 บาทต่อเดือน และประมาณ 45% ที่เช่ากันไม่เกิน 450 บาทต่อเดือนเท่านั้น แสดงว่าผู้เช่าจากการเคหะแห่งชาติได้ให้เช่าช่วง หรือปล่อยเช่ากับบุคคลภายนอก ส่วนค่าไฟฟ้าเฉลี่ยเป็นเงินเดือนละ 906 บาท ซึ่งกลับสูงกว่าค่าเช่าที่จ่ายให้การเคหะแห่งชาติเสียอีก

3.ในด้านสิ่งอำนวยความสะดวกพบว่าห้องเช่าประมาณ 52% ตอบว่ามีเครื่องปรับอากาศ อย่างไรก็ตาม จากการนับจำนวนคอมเพรสเซอร์ที่แขวนอยู่ด้านหน้าและด้านหลังอาคาร ก็พบว่า สำหรับอาคารแฟลตที่ 1-8 มีอยู่ราว 34% และอาคารแฟลต 21-32 มีอยู่ราว 33% ของห้องเช่า แต่ทั้งนี้เพราะไม่รวมคอมเพรสเซอร์ที่วางอยู่บนพื้น ซึ่งไม่สามารถเห็นได้เพราะมีรั้วระเบียงบังอยู่ การที่ครัวเรือนถึงราวครึ่งหนึ่งมีเครื่องปรับอากาศ แสดงว่าไม่ใช่ครัวเรือนยากจนแต่อย่างใด

4.ในส่วนของการชมโทรทัศน์ พบว่า 75% สามารถชมโทรทัศน์ผ่านดาวเทียม โดยเสียค่าบริการเฉลี่ยประมาณ 221 บาทต่อเดือน นอกจากนี้ยังมีครัวเรือนประมาณ 21% ที่สมาชิกในครัวเรือนสามารถรับชมรายการโทรทัศน์ผ่านมือถือได้ และมีครัวเรือน 14% ที่สามารถรับชมโทรทัศน์ที่ติดตั้งในรถยนต์ส่วนตัวของครัวเรือนได้ ข้อนี้แสดงให้เห็นถึงการมีฐานะพอสมควรของผู้เช่าแฟลต

5.ในด้านรถยนต์ พบว่าครัวเรือน 41% มีรถยนต์ใช้โดยมากครัวเรือนหนึ่งมีเพียง 1 คันเท่านั้น โดยครัวเรือนหนึ่งมีรถโดยเฉลี่ย 1.14 คัน จากการสำรวจเบื้องต้นรถที่จอดอยู่บริเวณแฟลต พบว่ามีรถยนต์ส่วนตัวอยู่ประมาณ 22% ของจำนวนห้องทั้งหมด และรถจักรยานยนต์ 19% ของจำนวนห้อง อย่างไรก็ตาม เชื่อว่า ณ เวลาที่สำรวจ รถบางส่วนอาจไม่ได้มาจอด ดังนั้น หากครัวเรือนที่มีรถยนต์มาจอดรถพร้อมกัน แฟลตเช่าเหล่านี้ซึ่งไม่ได้ออกแบบเผื่อให้มีที่จอดรถ คงมีที่จอดรถไม่เพียงพอ

6.สำหรับค่าใช้จ่ายรวมในครอบครัว ซึ่งประกอบด้วย ค่าเช่าแฟลต ค่าไฟฟ้า และค่าโทรทัศน์ผ่านดาวเทียม (ถ้ามี) จะเป็นเงินเดือนละ 2,036 บาท โดยครึ่งหนึ่งจ่ายเป็นเงิน 1,800 บาท ส่วนผู้ที่จ่ายตั้งแต่ 3,000 บาทต่อเดือน มีสูงถึง 20% ทั้งนี้ยังไม่รวมค่าน้ำประปา และค่าโทรศัพท์พื้นฐาน (ถ้ามี)

7.ประมาณ 31% ของครัวเรือนผู้เช่าในแฟลตนั้น มีบ้านในพื้นที่อื่นในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล (ยังไม่รวมที่มีบ้านอยู่ต่างจังหวัด) แฟลตดินแดงจึงไม่ใช่ที่อยู่อาศัยเพียงแห่งเดียวที่ครัวเรือนราว 1 ใน 3 ของดินแดงมี อย่างไรก็ตาม ครัวเรือนส่วนใหญ่ไม่มีบ้านเป็นของตนเองในพื้นที่อื่น ดังนั้นหากมีการรื้อถอนอาคารเดิม ทางราชการจึงควรจัดหาที่อยู่อาศัยรองรับหรือจ่ายค่าชดเชยให้ตามความเหมาะสม

8.สำหรับจำนวนครัวเรือนที่คาดว่าจะไม่ได้เช่าโดยตรงจากการเคหะแห่งชาติ แต่เช่าช่วงอีกต่อหนึ่งจากผู้เช่าเดิมนั้น พบว่ามีอยู่ 14% ของครัวเรือนทั้งหมด ทั้งนี้คณะนักวิจัยได้ตั้งสมมติไว้ว่า ครัวเรือนเหล่านี้เช่า ณ ราคาตั้งแต่ 2,000 บาทต่อเดือน สำหรับค่าเช่าห้องสูงสุดที่สำรวจได้เป็นเงินถึง 4,500 บาทต่อเดือน แต่ส่วนมากอยู่ระหว่าง 2,500-3,500 บาทต่อห้องต่อเดือน

(อ่านต่อฉบับพรุ่งนี้)