อนาคตของอสังหาริมทรัพย์ในย่างกุ้ง

มีคำถามมาจากแฟนคลับว่า ทิศทางของอนาคตอสังหาริมทรัพย์จะไปทางไหน เพราะราคาที่ไม่ค่อยจะเป็นธรรมชาติของอสังหาริมทรัพย์ที่นี่ ทำให้ทำนายกันไม่ค่อยออก ตัวผมเองก็เช่นกัน ต้องอาศัยการเดาล้วนๆครับ ไม่สามารถที่จะเดาทิศทางได้ถูกต้องร้อยเปอร์เซนต์แน่นอน

แต่ก็เอากันสนุกๆก็แล้วกันนะครับ ราคาอสังหาริมทรัพย์ในย่างกุ้ง หากจะมองย้อนหลังไปสักยี่สิบปีที่ผ่านมา ในยุคต้นปี 2000 ราคาจะต่ำมากๆ แต่พอเข้าสู่ปี 2004 - 2005 ราคาก็เริ่มกระโดด ด้วยแรงปั่นของนักธุรกิจภายในประเทศเมียนมา เพราะว่าทุกคนเริ่มเห็นว่าเงินในธนาคารชักจะไม่ค่อยปลอดภัย

ธนาคารล้มไม่เป็นท่าในช่วงก่อนหน้านั้นไม่นาน อีกทั้งรัฐบาลทหารเริ่มมีท่าทีที่เปิดกว้างมากขึ้น จึงคิดว่าจะจัดการอย่างไรดีกับเงินที่เก็บใว้ จึงได้เอาออกมาหาซื้อที่ดินกัน ราคาเริ่มเห็นว่าก้าวกระโดดมากๆ พอเข้าสู่ช่วงปี 2010 - 2012 นั้นเป็นปีที่ตลาดคึกคักมากๆ ราคาก้าวกระโดดไปเกินกว่ามูลค่าที่แท้จริง แต่ก็มีคนบ้าที่จะเข้าไปเก็บกวาดที่ดินเข้าสู่กระเป๋าใว้เกร็งกำไรกัน

ราคาที่ร้อนแรงที่สุดคือช่วงปี 2014-2015 ในยุคนั้น ปีเดียวราคาก้าวกระโดดไปเจ็ดร้อยกว่าเปอร์เซนต์ ที่ผมเคยเล่าให้ฟังมาแล้ว นี่คือเมียนมาครับ อะไรก็คาดเดาลำบากครับ หลังจากยุคปี 2015 ทางสมาคมอสังหาริมทรัพย์ประเทศเมียนมา เริ่มมีความรู้สึกว่าราคาไม่ได้สะท้อนภาพที่แท้จริง จึงได้มีการเข้าพบผู้นำรัฐบาลในยุคนั้น

อีกทั้งรัฐบาลเองก็มีความรู้สึกว่าราคาไม่น่าจะปล่อยไปให้เกิดความเสียหายด้านกันลงทุน เพราะที่ดิน แรงงาน และเงินทุน เป็นปัจจัยสำคัญของการลงทุน เมื่อที่ดินราคาสูงเกินกว่าเหตุ จึงทำให้ไม่มีการลงทุนจากต่างประเทศ หรือ แม้แต่นักลงทุนภายในประเทศเองก็ไม่อยากลงทุน

เพราะไม่รู้จะหาธุรกิจอะไรที่สามารถสร้างรายได้ให้ตอบสนองหรือผลประโยชน์ได้เพียงพอต่อการลงทุนได้ ดังนั้นแลนด์ลอร์ดก็จะสร้างแต่โกดังมาให้เช่าเก็บค่าเช่าก็พอแล้วครับ การลงทุนจึงไม่เกิดครับ เมื่อเป็นเช่นนี้ รัฐบาลจึงออกนโยบายจัดเก็บภาษีสำหรับการซื้อ-ขายที่ดินออกมา

โดยช่วงแรกก็ใช้นโยบายเงินขาว-เงินดำ (White Money-Black Money)ก่อน คือถ้าใครเอาเงินที่สามารถแสดงที่มาที่ไปได้( White Money) ออกมาซื้ออสังหาริมทรัพย์ ก็จะเสียภาษีน้อยกว่าคนที่เอาเงินที่ไม่สามารถแสดงที่มาที่ไปหรือ(Black Money) มาซื้อนั่นเอง แต่ก็ยังไม่สามารถได้ผลร้อยเปอร์เซนต์ จึงออกนโยบายเพิ่ม คือ จัดเก็บภาษีซื้อ-ขายที่ดินเพิ่มเป็นเก็บร้อยละสามสิบ และติดอากรสแตมป์อีกร้อยละสี่ไปเลย ทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ลดลงและเงียบเหงาลงทันตาเห็นเลยครับ

ในช่วงที่ผ่านมาสี่ห้าปีนี้ ราคาลดลงไปประมาณยี่สิบเปอร์เซนต์ พวกที่ไม่มีเงินเย็นหรือพวกที่ต้องการใช้เงิน พวกที่กู้ยืมเงินมาลงทุน(ซึ่งเป็นส่วนน้อยมาก เพราะส่วนใหญ่จะเป็นคนที่มีเงินสดในมือเท่านั้นจึงจะเข้ามาในวงการนี้ได้) ก็จะแย่งกันขาย นายหน้าที่ดินวิ่งกันให้จ้าละหวั่นเลยครับ

หากเรามามองดูว่าอนาคตข้างหน้า ทิศทางของอสังหาริมทรัพย์ของเมียนมาจะไปในทางไหน ในส่วนตัวผมคิดว่า เหตุการณ์ลักษณะนี้คงอยู่ได้ไม่นาน หรือ หากรัฐบาลจะคงนโยบายนี้ต่อไป ผู้ประกอบการที่มีที่ดินอยู่ในมือเองก็คงจะไม่กระทบมากนัก แม้แต่คนขายที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์เองก็คงจะชินไปเอง

ในขณะที่เมื่อการพัฒนาเมืองเป็นไปตามแผนที่วางใว้ ซึ่งผมเชื่อว่าคงจะมีสักสี่-ห้าสิบเปอร์เซนต์ที่จะเป็นไปตามแผน เพราะว่าจีนเองได้มุ่งเน้นเข้ามาลงทุนขนานใหญ่ในเมียนมา เพราะเมียนมาเป็นจุดหมายปลายทางที่จะออกสู่ทะเลทางภาคตะวันตกของจีน อีกทั้งเมียนมาเป็นปลายทางเส้นหนึ่งของโครงการ One Belt One Road อีกทั้งประเทศจีนต้องการตลาดใหม่ๆเพื่อกระจายความเสี่ยงของสงครามทางการค้ากับสหรัฐอเมริกา

จึงทำให้จีนกระโดดเข้ามางับเอาเหยื่อที่เป็นโครงการเมกกะโปรเจ็คแปดสิบโครงการของ รัฐบาลเมียนมาเข้าให้ จึงเป็นความเชื่อส่วนตัวว่า ทางเอกชนจีนหรือแม้แต่รัฐบาลจีน จะเป็นตัวช่วยให้เศรษฐกิจเมียนมาเติบโตขึ้นอย่างมีนัยยะครับ เมื่อเป็นเช่นนี้ ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ลดลงมาในช่วงนี้ และค่าเงินจ๊าดที่อ่อนตัวลงในก่อนหน้านี้ จึงเป็นปัจจัยที่น่าคิดนะครับ

น่าจะเป็นจังหวะที่เหมาะสมต่อการลงทุนระยะยาวและการลงทุนทางตรงเป็นอย่างยิ่งครับ ใครที่มองหาตลาดใหม่ๆ ที่น่าลงทุน ไม่ควรพลาดโอกาสที่จะเข้าไปดูตลาดเมียนมานะครับ

ท่านที่เคยเจ็บปวดกับพม่า(ในยุคก่อน) ก็ควรลืมมันเสีย ถือว่าเป็นบทเรียน เพราะช่วงเวลาก่อนนั้น รัฐบาลทหารพม่า อาจจะทำให้ท่านเข็ดหลาบ แต่รัฐบาลเมียนมาในปัจจุบัน เป็นรัฐบาลประชาธิปไตย
แม้จะเป็นประชาธิปไตยแบบเมียนมา แต่ก็ยังดีกว่าเก่าเยอะ น่าลิ้มลองนะครับ

ปัจจุบันนี้เรามีอาคารเมียนมา-ไทย เทรดเซ็นเตอร์ ใว้คอยให้คำแนะนำและช่วยเหลือท่าน ดีกว่าเก่าเยอะครับ เชิญชวนให้ท่านเข้าไปดูอีกครั้งนะครับ