เช็คสุขภาพของ ในกองทุนรวมอสังหาฯ

ยุคดอกเบี้ยต่ำแบบปัจจุบันนี้ หลายคนมองหาทางเลือกที่ให้ผลตอบแทนมากกว่าเงินฝาก แน่นอนว่า หนึ่งในทางเลือกนั้นคือ การลงทุนในกลุ่มกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ กองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐาน และ REIT ซึ่งมีอัตราการจ่ายเงินปันผลในปี 2562 ประมาณ 5.12% ต่อปี เทียบกับอัตราการจ่ายเงินปันผลของหุ้นประมาณ 3.3%ต่อปี และอัตราดอกเบี้ยเงินฝากออมทรัพย์ในปัจจุบันที่ 0.25%

ในช่วงที่ผ่านมา กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ได้รับผลกระทบจาก COVID-19 ไปพอสมควร โดยเฉพาะในกลุ่มโรงแรม สนามบิน ศูนย์ประชุม หรือห้างสรรพสินค้า ที่ธุรกิจต้องชะงักเมื่อมีการล็อกดาวน์ประเทศ แต่ก็มีอีกหลายธุรกิจที่ยังมีแนวโน้มที่ดี

เช็คสุขภาพของที่มี

ไม่ว่าคุณจะลงทุนอยู่แล้ว หรือกำลังหาข้อมูลอยู่ สิ่งที่อยากให้เข้าไปศึกษาก่อน คือ

1. อสังหาริมทรัพย์ของกองทุนนั้นคืออะไร ได้รับผลกระทบหรือไม่

นอกจากจะเช็กในเรื่องกรรมสิทธิ์ว่าเป็นกองทุนแบบ freehold หรือ leasehold แล้ว ประเภทธุรกิจก็เป็นสิ่งสำคัญ อย่างที่กล่าวในตอนต้นว่า กลุ่มโรงแรม ศูนย์ประชุมหรือห้างสรรพสินค้านั้น ได้รับผลกระทบจากการล็อกดาวน์ประเทศ ทำให้ไม่สามารถเปิดดำเนินธุรกิจได้ในช่วงหนึ่ง รวมถึงนักท่องเที่ยวก็ไม่สามารถเดินทางเข้ามาท่องเที่ยวในประเทศได้

ในขณะที่กลุ่มโรงงาน คลังสินค้า หรือ Data Center อาจได้รับผลกระทบน้อยกว่า หรือได้รับผลบวก จากพฤติกรรมของผู้บริโภคที่เปลี่ยนไปชอปปิงออนไลน์มากขึ้น และใช้แพลตฟอร์มออนไลน์มากขึ้น

2. รูปแบบรายได้เป็นอย่างไร

เมื่อเข้าใจตัวสินทรัพย์ของกองทุนนั้นๆ แล้ว สิ่งที่ควรดูต่อ คือ เรื่องรูปแบบรายได้ ซึ่งกลุ่มกองทุนรวมอสังหาฯ นั้น รับรายได้หลักเป็นค่าเช่า ดังนั้น จึงควรเข้าไปพิจารณาต่อว่าสินทรัพย์ที่สนใจ รายได้ได้รับผลกระทบอย่างไรบ้าง

ตัวอย่างเช่น ช่วงล็อกดาวน์ประเทศ กระทบกับรายได้ของกลุ่มธุรกิจโรงแรมโดยตรง แม้ว่าช่วงหลังนี้จะเริ่มมีการผ่อนคลาย และมีมาตรการกระตุ้นภาคการท่องเที่ยวภายในประเทศเพิ่มขึ้น ก็ต้องพิจารณาต่อว่า สินทรัพย์ของกองทุนนั้นๆ พึ่งพิงรายได้จากนักท่องเที่ยวต่างชาติมากน้อยแค่ไหน

หรือการที่ห้างสรรพสินค้าต้องปิดพื้นที่เกือบทั้งหมด เว้นเพียงซุปเปอร์มาร์เก็ต ร้านขายยา หรือร้านที่มีบริการซื้อเพื่อนำกลับบ้าน ทำให้ผู้เช่าเองขาดรายได้ หลายห้างฯ มีมาตรการช่วยเหลือผู้เช่าพื้นที่ ไม่ว่าจะเป็นการชะลอจ่าย หรือลดค่าเช่าลง ซึ่งนั่นก็มีผลต่อรายได้ที่ตัวสินทรัพย์จะได้รับจากการเก็บค่าเช่าพื้นที่เช่นกัน

ในขณะที่บางธุรกิจ ตัวอสังหาฯ เป็นการปล่อยพื้นที่ให้เช่าระยะยาว 3 ปี เช่น อาคารสำนักงาน หรือคลังสินค้า ดังนั้น ผู้เช่ายังต้องจ่ายค่าเช่าอยู่ แม้ว่าบางอาคารสำนักงานจะช่วยเหลือด้วยการเลื่อนรอบการจ่ายในช่วงเวลาหนึ่ง ทั้งนี้ ต้องดูเพิ่มเติมว่า สินทรัพย์นั้นๆ ผู้เช่าส่วนใหญ่ดำเนินธุรกิจอะไร และได้รับผลกระทบมากน้อยแค่ไหน

ทางเลือกสำหรับคนไม่อยากเลือกเอง

ใครที่อ่านมาถึงตรงนี้ แล้วรู้สึกว่าต้องหาข้อมูลเยอะ เมื่อต้องไปเลือกจากกระดานในตลาดหลักทรัพย์ฯ ก็มีตัวให้เลือกอีกเกือบ 60 กองทุน จะเลือกตัวไหนดี แต่อีกใจก็สนใจความสม่ำเสมอของเงินปันผล

K-Expert แนะนำให้ลองดูกองทุนรวมที่ลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์อีกที ข้อดีของกองทุนรวมประเภทนี้ คือ ผู้จัดการกองทุนจะไปคัดเลือกกองทุนรวมอสังหาฯ หรือ REIT หลายๆ กองทุนมาให้แล้ว และบางกองทุนมีนโยบายการลงทุนที่ไม่ได้จำกัดแค่ในประเทศไทย แต่ยังไปลงทุนใน REIT ต่างประเทศ เพื่อเพิ่มผลตอบแทนและกระจายความเสี่ยง เช่น K-PROPI ที่มีนโยบายการลงทุนในหมวดอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ทั้งไทยและสิงคโปร์

สุดท้ายที่อยากฝากไว้ คือ เงินส่วนที่จะแบ่งมาลงทุนในกลุ่มนี้ ควรเป็นเงินเย็น ลงทุนระยะยาวได้ เพื่อรอเงินปันผล ซึ่งในยามเศรษฐกิจปกติ ค่าเช่าก็ดูเป็นรายรับที่แน่นอน กองทุนมีโอกาสจ่ายปันผลได้สม่ำเสมอ แต่ในอีกทางหนึ่ง หากตัวธุรกิจหรืออสังหาฯ ได้รับผลกระทบด้านรายได้จนส่งผลต่อการจ่ายค่าเช่าให้กองทุนฯ ทำให้กองทุนฯ มีค่าใช้จ่ายสูงกว่ารายได้ จนไม่มีกำไรเหลือเพียงพอ ก็อาจไม่จ่ายเงินปันผลได้เช่นกัน