บ้าน ซื้อหรือเช่าดีกว่ากัน

วันที่ 24 มิ.ย. 2563 เวลา 07:01 น.
บ้าน ซื้อหรือเช่าดีกว่ากัน
คอลัมน์ ตลาดนัดการเงิน โดย...กำพล สุทธิพิเชษฐ์ ธนาคารกสิกรไทย

เห็นยังมีคนมาปรึกษาอยู่บ่อยๆ ว่าจะซื้อบ้านดีหรือเช่าบ้านดี จริงๆ ส่วนใหญ่ก็คงหมายถึงคอนโดกันครับ เพราะไม่ว่าจะเป็นบ้านเดี่ยว หรือ ทาวเฮ้าส์ หรือ คอนโด มันก็คือบ้านของเรา ใครๆ ก็อยากจะมีบ้านเป็นของตัวเอง เพราะเวลาเราอยู่บ้าน คนส่วนใหญ่ชอบแต่งบ้านให้สวยๆ น่าอยู่ แต่พอไม่ใช่ทรัพย์สินของเราก็ไม่รู้จะตกแต่งไปทำไม หรือบางคนก็อาจจะคิดว่า ผ่อนไปอย่างไรก็ยังเป็นสมบัติเรา ดีกว่าเสียค่าเช่าไปเปล่าๆ ผมจะบอกว่าไม่มีผิดไม่มีถูก อยู่ที่สถานการณ์ของแต่ละคน

อีกทั้งช่วงหลังนี้คอนโดฯ ขึ้นเยอะมาก ก็ไม่แปลกเพราะเป็นไปตามการเจริญเติบโตของเมือง พักหลังผมมักจะเห็นป้ายโฆษณาที่เขียนว่า ผ่อนเท่ากับเช่า แล้วจะเช่าไปทำไม อะไรประมาณนี้ บางที่ระบุค่าผ่อนต่อเดือนไว้ในคำโฆษณาเลย แต่กลายเป็นยอดผ่อนดาวน์นะครับ ซึ่งโดยปกติแล้วยอดผ่อนต่อเดือนมันจะต่ำกว่ายอดโอนที่เหลือ ที่เราต้องไปกู้ธนาคาร ถ้าใครคิดเร็วๆ หรือคิดไม่ทันก็อาจจะตัดสินใจผิดพลาดได้ ซึ่งก็ไม่แปลกเพราะเป็นโฆษณาขายคอนโดฯ เขาก็พยายามขายเพื่อให้คนมาซื้อคอนโด จะซื้อเพื่ออยู่เองหรือจะซื้อเพื่อปล่อยให้เช่า ตามกระแสที่เห่อกันอยู่ คือ ปล่อยให้เงินทำงานให้ ผมเองไม่ฟันธงว่าอะไรดีกว่ากัน แต่ถ้าใครฟันธงว่าซื้อดีกว่า ผมว่าอาจเป็นการมองเพียงด้านเดียว

วันนี้เลยอยากจะมาบอกว่าจะซื้อหรือจะเช่านั้น ต้องคิดอะไรบ้าง เพราะทีมงานผมเองเป็นน้องๆ จบใหม่ๆ เงินเดือนเพิ่งเริ่มต้น และเช่าอพาร์ทเม้นต์อยู่ หรือเช่าห้องพักอยู่ก็มักจะมีคำถามแบบนี้มาถามผมเสมอๆ แต่ก่อนอื่นต้องบอกก่อนว่าโดยส่วนตัวแล้ว ผมว่าการสร้างคอนโดฯ ในเมืองเป็นสิ่งที่ถูกตามหลักเศรษฐศาสตร์ เพราะการสร้างคอนโดฯ ถือว่าเป็นการใช้ทรัพยากรได้มีประสิทธิภาพ โดยเฉพาะในตัวเมืองใหญ่ๆ เพราะจะเป็นการใช้ที่ดินให้คุ้มค่ากับสาธารณูปโภค และสาธารณูปการที่รัฐเตรียมให้พร้อมบริบูรณ์ ออกนอกเมืองไปก็แน่นอนที่ถนนหนทาง ไฟฟ้า ประปา โรงเรียน โรงพยาบาล การคมนาคม ย่อมสู้ในเมืองไม่ได้ ไม่ใช่ว่าฉันรวย ฉันซื้อบ้านเดี่ยวในเมืองได้ และฉันมีตังค์จ่ายภาษีให้ ดังนั้นฉันจะขออยู่บนที่ดินในเมืองที่มีระบบสาธารณูปโภคที่เตรียมไว้สำหรับที่จะรับใช้คนจำนวนมาก จึงถือว่าเป็นการใช้ที่ดินและสาธารณูปโภคที่ต่ำกว่าประสิทธิภาพ

หลายคนถามผมว่าถ้าผ่อนถูกกว่าเช่าหรือเท่าๆ กัน จะไปจ่ายค่าเช่าให้สูญเปล่าทำไม สู้ผ่อนไปเลยดีกว่า อย่างไรก็เป็นทรัพย์สินของเรา ฟังเผินๆ ก็ดูเหมือนใช่ แต่อย่าลืมนะครับทรัพย์สินมาพร้อมหนี้สิน เพราะคุณต้องกู้ธนาคาร (ประมาณ 20 – 30 ปี) ดังนั้น ถ้าเราไม่ต้องการอยู่คอนโดฯ นั้นแล้ว (จะด้วยความจำเป็นอะไรก็ตาม) ถ้าคุณเช่าคุณก็ยกเลิกได้ง่ายไม่มีภาระผูกพัน แต่ถ้าคุณกู้คุณยังต้องผ่อนชำระอยู่นะครับ แม้ว่าจะไม่ได้อยู่ ซ้ำร้ายยิ่งถ้าคุณย้ายไปซื้อหรือเช่าที่ใหม่ คราวนี้คุณต้องจ่ายค่าเช่าหรือผ่อนที่ใหม่ และยังต้องผ่อนที่เดิมอีก คราวนี้เจอสองเด้งเลยนะครับ

เผลอๆ กู้คอนโดห้องที่สองอาจไม่ผ่านอีก เพราะยังมีภาระห้องแรกในเครดิตบูโร กล่าวคือ เวลาคุณกู้ธนาคาร เขาจะดูภาระในชีวิตคุณทั้งหมด ไม่ได้ดูเป็นหลังๆ ผมให้ตัวเลขในการขอกู้สินเชื่อบ้านคร่าวๆ ไว้ให้คิดในใจได้เลย ถ้าจะกู้สินเชื่อบ้าน 1 ล้านบาท ระยะเวลา 20 ปี ต้องผ่อนเดือนละ 8,000 บาท ต้องมีรายได้ 20,000 บาท ถึงจะกู้ผ่าน ถ้าซื้อคอนโดฯ 2 ล้าน ต้องผ่อนเดือนละ 16,000 ต้องมีรายได้ต่อเดือน 40,000 บาท ถึงจะกู้ผ่าน ดังนั้นถ้าคุณผ่อนหนี้หลังแรกอยู่ 8,000 บาท (มันยังติดในเครดิตบูโรอยู่ 20 ปี) ถ้าคุณเงินเดือน 40,000 บาท กรณีนี้คุณจะซื้อคอนโดฯหลังที่ 2 ได้แค่ 1 ล้านบาท แทนที่จะเป็น 2 ล้านบาท

แต่ถ้าหลังแรกเช่าคุณก็จะไม่มีภาระต่อเนื่อง (8,000 บาทต่อเดือน) ในเครดิตบูโร หลังที่สองคุณก็จะซื้อได้ 2 ล้านบาท บางคนบอกว่าไม่เห็นยากเลยก็ขายคอนโดเก่าออกไป แถมได้เงินก้อนมาอีก อยากจะบอกว่าคอนโดฯ เวลาผ่านไป 5 ปี ตัวตึกด้านนอกก็จะเริ่มดูโทรมๆ ต่อให้ในห้องคุณตกแต่งใหม่ สวยหรูแค่ไหนก็ตาม แต่ถ้าตึกและส่วนกลางดูโทรมสุดๆ คุณว่าจะขายได้ง่ายๆ หรือไม่ ผมจะบอกว่าถ้าคอนโด หลังเก่ามันขายกันง่ายๆ ทรัพย์สินรอการขายของธนาคารคงหมดเกลี้ยงไปแล้ว คงไม่เหลือให้จัดงาน NPA Grand Sale กันหรอกครับ ธนาคารเขาขายถูกกว่าคุณตั้งเยอะ เขายังขายไม่หมดเลย

หรือถ้าคุณจะบอกว่าก็ปล่อยเช่าก็ได้ เราก็เอาค่าเช่านั้นมาจ่ายเป็นค่าผ่อนคอนโดใหม่พอดีเลย ตามกระแสที่ว่าให้เงินทำงานให้เรา ท้ายสุดขายคอนโดได้ก็ได้เงินก้อน แต่ความจริงคอนโดใหม่ๆ เกิดขึ้นตลอดเวลา และกระแสที่ว่าผ่อนดีกว่าเช่าก็ยังแรงอยู่ คุณจะหาคนมาเช่าได้ง่ายๆ หรือไม่ ส่วนคนที่อยากจะเก็งกำไรนั้น ก็อยากจะบอกว่าใครๆ ก็คิดอย่างนี้ ลองขับดูโครงการที่เสร็จแล้วตอนพลบค่ำดู แล้วลองดูว่ามีไฟเปิดอยู่กี่ห้องของทั้งตึก คอนโดฯ ใหม่ๆ ขึ้นตลอดเวลา ทำไมต้องมาซื้อของมือสอง หรือแม้แต่ในตึกเดียวกัน ก็ยังมีห้องใหม่ว่างอยู่เลย

ดังนั้น คนที่จบมาใหม่ๆ ที่กำลังเช่าห้องพักอยู่ แล้วอยากจะมีคอนโดหรือห้องพักเป็นของตัวเอง อันนี้ผมเข้าใจเลยครับ เพราะใครๆ ก็อยากมีบ้านเป็นของตนเอง ไม่ว่าจะเล็กหรือใหญ่ก็เป็นบ้านของเรา อยากแต่งบ้านแต่งห้องสวยๆ แต่ก่อนที่จะซื้อ แล้วถ้าคุณต้องขอกู้สินเชื่อบ้านกับธนาคารในการซื้อคอนโดนั้น คุณต้องเข้าใจก่อนนะครับว่า ทรัพย์สินนั้นมันมาพร้อมหนี้สิน และที่สำคัญมันเป็นหนี้สินระยะยาว (20-30 ปี) คุณต้องแน่ใจแล้วว่าจะลงหลักปักฐานในบริเวณนั้นจริงๆ จะทำงานในกรุงเทพจริงๆ ไม่คิดจะกลับบ้านเกิดสำหรับคนต่างจังหวัด ถ้ามั่นใจว่าใช่ผมว่าการซื้อดีกว่าการเช่าแน่ๆ ครับ แต่ถ้าไม่แน่ใจในคำตอบ บางทีการเช่าอาจดีกว่า เพราะไม่เป็นภาระในระยะยาว ซึ่งจะทำให้เรามีความยืดหยุ่นในการตัดสินใจในอนาคตได้