LTV ในมุมสินเชื่อเชิงธุรกิจ
คอลัมน์ ตลาดนัดการเงิน โดย...K-Expert ธเนศ นวะบุศย์ ธนาคารกสิกรไทย
สิ่งสำคัญในการขอสินเชื่อเชิงธุรกิจโดยเฉพาะกลุ่มลูกค้า SME นั่นคือต้องมีหลักประกัน ซึ่งคงหนีไม่พ้นที่ต้องพูดถึงเรื่อง LTV ให้เข้าใจไปพร้อมกันเลย เพราะนอกจากความสมบูรณ์ของข้อมูลที่ใช้ประกอบในการพิจารณาเครดิต ทั้งข้อมูลเชิงปริมาณและเชิงคุณภาพแล้วนั้นก็ยังต้องมาดูรายละเอียดของหลักประกันอีกด้วย
LTV ย่อมาจากคำว่า “Loan to Value” หมายถึง อัตราส่วนการให้สินเชื่อโดยเทียบกับมูลค่าหลักประกัน ตัวอย่างวิธีการหา LTV มีวิธีการคำนวน ดังนี้
ตัวอย่าง ; วงเงินสินเชื่อธุรกิจ 800,000 บาท , มูลค่าหลักประกัน 1,000,000 บาท
LTV = (800,000 / 1,000,000) * 100
= 80%
หมายความว่า วงเงินสินเชื่อที่ได้จากธนาคารคิดเป็น 80% ของมูลค่าหลักประกัน หรือ พูดอีกมุมหนึ่งคือ หลักประกันที่นำมาเสนอสามารถขอสินเชื่อได้สูงสุดกี่% ของมูลค่าหลักประกัน
ในทางปฏิบัติ หลักประกันที่นำเสนอส่วนใหญ่จะเป็น ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างทั้งนี้แนวทางในการกำหนด LTV ในแต่ละธนาคารก็จะไม่ค่อยแตกต่างกันนัก ซึ่งมักจะอยู่ที่ประมาณ 80-95% บางกรณีลูกค้าอาจเสนอหลักประกันเป็นที่ดินเปล่าซึ่งการให้เครดิตโดยมีที่ดินเปล่าเป็นหลักประกันต้องระมัดระวังเป็นพิเศษ ทั้งนี้ธนาคารต้องมั่นใจว่าวัตถุประสงค์การขอเครดิตเป็นวัตถุประสงค์ที่แท้จริงที่ต้องการใช้เงินทุนเพื่อการทำธุรกิจปกติของกิจการ และกิจการมีความสามารถในการชำระหนี้เพียงพอ โดยมิได้ใช้เครดิตเพื่อการเก็งกำไร สำหรับการเสนอที่ดินเปล่าเป็นหลักประกัน ธนาคารกำหนดอัตราส่วนเงินให้เครดิตต่อมูลค่าหลักประกันประเภทที่ดินเปล่า (LTV) ไม่เกิน 80 % ของราคาประเมินหลักประกัน เป็นต้น
การกู้ยืมโดยมีหลักประกันเป็นที่ดินเปล่าที่จะปลูกสร้างสิ่งปลูกสร้างในอนาคต เช่น เป็นที่ดินเพื่อจะสร้างโรงงาน หรือสถานที่เก็บรักษาสินค้าคงคลัง ฯลฯ ธนาคารจำเป็นต้องพิจารณาถึงวัตถุประสงค์ของการก่อสร้างว่ามีความสอดคล้องกับการดำเนินธุรกิจของกิจการ ตลอดจนความเหมาะสมของแผนการดำเนินงานและเอกสารอ้างอิง เช่น ใบอนุญาตก่อสร้าง แบบแปลนการก่อสร้าง สัญญาว่าจ้างก่อสร้างกับบริษัทผู้รับเหมาที่เชื่อถือ รวมถึงกำหนดระยะเวลาการก่อสร้าง โดยทั่วไปไม่ควรเกิน 1.5 ปี และต้องเสนอจำนองที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง นอกจากนี้ หากลูกค้าไม่สามารถปฏิบัติตามระยะเวลาที่กำหนด ให้ถือเป็นเหตุหนึ่งของการผิดสัญญา ซึ่งธนาคารสามารถเรียกให้ชำระคืนเงินกู้ได้ทันที อย่างไรก็ตามธนาคารสามารถพิจารณาความเหมะสมของระยะเวลาก่อสร้างให้เหมาะสมกับลักษณะ และความซับซ้อนของโครงการได้ตามสมควรเป็นกรณีๆ ไป
หลักประกันที่ธนาคารจะรับเป็นหลักประกันได้ หมายถึง ทรัพย์สินใด ๆ ที่สามารถจัดทำ นิติกรรมการจดทะเบียนจำนอง จำนำ จดทะเบียนหลักประกันทางธุรกิจ หรือโอนสิทธิได้ตามกฎหมาย ตัวอย่างเช่น ที่ดิน สิ่งปลูกสร้าง เรือ รถยนต์ เครื่องจักร สินค้าคงคลัง ลูกหนี้การค้า หลักทรัพย์ (หุ้น กองทุน ตราสารหนีเ บัตรภาษี ตั๋วสัญญาใช้เงิน) เงินสด เงินฝาก การค้ำประกัน (บสย./ค้ำประกันจากสถาบันการเงิน) ซึ่งอัตรา LTV รับสูงสุดที่ 0 - 100 % ขึ้นอยู่กับประเภทหลักประกัน ทั้งนี้ LTV ที่กำหนดเป็นเพียงแนวทางเพื่อประกอบการใช้ดุลยพินิจของธนาคารเท่านั้นหลักประกันจะไม่มีความสำคัญ หากผู้กู้ไม่ผิดนัดชำระหนี้ แต่หากผู้กู้ผิดนัดชำระหนี้ หลักประกันจะเป็นการเพิ่มอำนาจในการต่อรองให้ธนาคารมีโอกาสได้รับชำระหนี้คืนและในท้ายที่สุดแม้ว่าธนาคารจะไม่ได้รับชำระหนี้จากผู้กู้ ธนาคารสามารถยึดหลักประกันดังกล่าวเพื่อขายทอดตลาด และนำเงินมาชดเชยความเสียหายได้ หลักประกันจึงมีความจำเป็นสำหรับสินเชื่อที่มีโอกาสในการผิดนัดชำระหนี้สูง แต่ไม่ได้ทำให้คุณภาพของสินเชื่อดีขึ้น หลักประกันจึงเป็นเพียงเครื่องมือลดความเสียหายมากกว่าที่จะเป็นแหล่งที่มาของการชำระหนี้