แนะทริค ขายบ้าน ขายที่ดิน ให้ยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ

          เมื่อมีการขายบ้าน ขายที่ดิน ตามหลักการแล้วผู้ที่ขายบ้านและที่ดิน หรืออสังหาริมทรัพย์อื่นๆ มีหน้าที่ต้องเสียภาษี ซึ่งภาษีหลักที่เกี่ยวข้อง ได้แก่ ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ภาษีธุรกิจเฉพาะ และอากรแสตมป์ ซึ่ง “ภาษีธุรกิจเฉพาะ” กับ “อากรแสตมป์” มักสร้างความสับสนให้กับผู้เสียภาษี โดยสามารถอธิบายได้ดังนี้

          ภาษีธุรกิจเฉพาะ เป็นภาษีสำหรับที่ดินเพื่อการค้าหรือหากำไร โดยจะเสียในอัตรา 3.3% ของราคาประเมินหรือราคาขาย ขึ้นอยู่กับว่าราคาไหนสูงกว่ากัน เช่น กรณีผู้ขายถือครองอสังหาริมทรัพย์เป็นเวลาน้อยกว่า 5 ปี นับแต่วันที่ได้มา จะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ และได้รับยกเว้นไม่ต้องเสียค่าอากรแสตมป์

          อากรแสตมป์ เป็นค่าอากรแสตมป์ที่ผู้ขายต้องเสียตอนจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ 0.5% ของราคาซื้อขาย ขึ้นอยู่กับว่าราคาไหนมีมูลค่ามากกว่ากัน แต่ถ้าเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ไม่ต้องเสียค่าอากรแสตมป์
          หากในกรณีถ้าการถือครองบ้านถึง 5 ปี หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านครบ 1 ปี จะไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ แต่ต้องเสียค่าอากรแสตมป์แทน ซึ่งลักษณะใดจะได้ยกเว้นหรือต้องเสียภาษีดังกล่าวนี้บ้าง ลองมาศึกษาไปพร้อมๆ กันดังนี้

ขายอสังหาริมทรัพย์ลักษณะไหนที่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ

          ขายอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ได้แก่การขายอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นทางการค้าหรือหากำไร  ไม่ว่าอสังหาริมทรัพย์นั้นจะได้มาโดยวิธีใดก็ตาม โดยเฉพาะที่เป็นไปตามหลักเกณฑ์  วิธีการ และเงื่อนไขตามที่กำหนด ดังนี้

          1.การขายอสังหาริมทรัพย์ของผู้ซึ่งได้รับอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินตามกฎหมายว่าด้วยการควบคุมการจัดสรรที่ดิน
          2.การขายห้องชุดของผู้ประกอบกิจการซึ่งเป็นผู้ขอจดทะเบียนอาคารชุดตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด
          3.การขายอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นอาคารที่สร้างขึ้นเพื่อขาย รวมถึงการขายที่ดินอันเป็นที่ตั้งของอาคารดังกล่าว
          4.การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่เข้าลักษณะตามข้อ 1 ข้อ 2 หรือข้อ 3 ที่กล่าวมาข้างต้น เฉพาะกรณีที่มีการแบ่งขายหรือมีการแบ่งแยกไว้เพื่อขาย
          5. การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ผู้ขายมีไว้ในการประกอบกิจการเฉพาะของนิติบุคคล
          6.การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่เข้าลักษณะตามที่กล่าวมาข้างต้น ที่ได้กระทำภายใน 5 ปี นับแต่วันที่ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์นั้น การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่เข้าลักษณะตามข้อ 1 ข้อ 2 ข้อ 3 ข้อ 4 หรือข้อ 5 ที่ได้กระทำภายใน 5 ปีนับแต่วันที่ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์นั้น

ขายอสังหาริมทรัพย์กรณีไหนบ้าง ที่ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ

          การขายบ้าน ที่ดิน อสังหาริมทรัพย์ต่างๆ หากได้ยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ จะต้องเป็นไปตามลักษณะดังต่อไปนี้   
          1.ขายอสังหาริมทรัพย์หลังจาก 5 ปีไปแล้ว นับแต่วันที่ได้มา
          2.การขายหรือการถูกเวนคืนตามกฎหมายว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ 
          3.การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยทางมรดก
          4.กรณีขายที่ดินหลายแปลงที่ได้มาภายใน 5 ปี พร้อมสิ่งปลูกสร้าง 1 หลัง แต่ตั้งอยู่บนที่ดินแปลงเดียว โดยผู้ขายมีชื่ออยู่ในทะเบียนเกิน 1 ปี ผู้ขายจะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะในส่วนของที่ดินแปลงที่ไม่มีสิ่งปลูกสร้างเพราะได้มาภายใน 5 ปี และต้องเสียอากรแสตมป์เฉพาะที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ผู้ขายมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี เนื่องจากอยู่ในข่ายได้รับยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ
          5.กรณีขายอสังหาริมทรัพย์ที่มีผู้ถือกรรมสิทธิ์รวมกันหลายคน แม้จะมีผู้ถือกรรมสิทธิ์คนหนึ่งคนใดมีชื่อในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี ก็ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ เพราะการเข้าถือกรรมสิทธิ์เกิดขึ้นจากการซื้ออสังหาริมทรัพย์ร่วมกัน กฎหมายกำหนดให้เสียภาษีธุรกิจเฉพาะในฐานะห้างหุ้นส่วนสามัญ หรือคณะบุคคลที่ไม่ใช่นิติบุคคล และไม่ให้นำเงื่อนไขการมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านมาใช้ 
          ยกตัวอย่างเช่น หากมีเจ้าของร่วม คือเจ้าของหลายคนที่ไม่ใช่สามีภรรยาที่จดทะเบียนสมรสแล้ว ณ วันที่ได้มา และยังไม่ได้จดทะเบียนหย่า ณ วันที่โอนกรรมสิทธิ์ขาย จะต้องขายอสังหาริมทรัพย์หลังจาก 5 ปี นับแต่วันที่ได้มาเท่านั้น จึงจะไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ
          6.การโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์โดยไม่มีค่าตอบแทนให้แก่ บุตรชอบด้วยกฎหมายของตน แต่ไม่รวมถึงบุตรบุญธรรม

วิธีการคำนวณภาษีธุรกิจเฉพาะ

          โดยผู้มีหน้าที่เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ในกรณีเป็นบุคคลธรรมดาขายอสังหาริมทรัพย์ เช่น บ้านที่ตนเองซื้อมา หากขายบ้านที่ได้มาไม่ถึง 5 ปี ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ โดยมีวิธีการคำนวณภาษีธุรกิจเฉพาะ สูตรคือ

                                                  ภาษีธุรกิจเฉพาะ = รายรับ x อัตราภาษีธุรกิจเฉพาะ

          หมายเหตุ : รายรับ คือ ราคาขายจริงเทียบกับราคาประเมิน ราคาที่สูงกว่าให้ใช้ราคานั้น และอัตราภาษีธุรกิจเฉพาะ คือ 3% (รวมภาษีท้องถิ่น)

          กล่าวโดยสรุป ภาษีธุรกิจเฉพาะประเมินโดยฐานภาษีคือรายรับ ไม่ว่าจะเป็นทรัพย์สิน ค่าตอบแทน หรือประโยชน์ใดๆ ดังนั้นหากใครขายอสังหาริมทรัพย์แต่ไม่เข้าเงื่อนไขที่กำหนดได้รับการยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ ก็ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะตามปกติ

          ทั้งนี้ผู้ที่มีหน้าที่เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ จะต้องยื่นแบบแสดงรายการภาษีธุรกิจเฉพาะ ที่อธิบดีกรมสรรพากรกำหนดให้ใช้ในการยื่นแบบแสดงรายการภาษีธุรกิจเฉพาะ คือ แบบภ.ธ.40 โดยสามารถยื่นได้ที่สำนักงานสรรพากรพื้นที่ หรือสำนักงานเขตท้องที่นั้นๆ

อ่านบทความเพิ่มเติมได้ที่ Inflow Accounting