ที่ดินทำเล CBD ถูกพัฒนาเป็นโครงการอสังหาริมทรัพย์แบบการเช่าระยะยาว

ที่ดินใจกลางเมืองในพื้นที่ CBD และอยู่ในแนวเส้นทางรถไฟฟ้า 2 เส้นทาง โดยเป็นที่ดินที่อยู่ระหว่างถนนพระรามที่ 4 และถนนพระรามที่ 1 ถนนเพลินจิต และสุขุมวิทบางส่วนตั้งแต่ถนนบรรทัดทองไปจนถึงถนนรัชดาภิเษกเกือบทั้งหมดเป็นที่ดินที่เป็นกรรมสิทธิ์ของสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ สำนักงานจัดการทรัพย์สินจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย กรมธนารักษ์ สภากาชาดไทย 

โรงพยาบาลจุฬาลงกรณ์ สวนสาธารณะ โรงเรียน สถานศึกษา หน่วยงานราชการต่างๆ และเจ้าของที่ดินที่ได้รับการถ่ายโอนกรรมสิทธิ์จากหน่วยงานที่กล่าวไปแล้วซึ่งการจะใช้ประโยชน์บนที่ดินค่อนข้างจำกัด อีกทั้งยังไม่สามารถขายต่อกรรมสิทธิ์บนที่ดินออกไปให้กับบุคคลหรือองค์กรอื่นๆ ทำได้เพียงเช่ากรรมสิทธิ์ระยะยาวออกไปเท่านั้นอาจจะ 30 ปีหรือมากกว่านั้นแล้วแต่การแบ่งระยะเวลาในสัญญาเช่า

ที่ดินบางส่วนที่อยู่ในพื้นที่รอบสวนลุมพินีตามแนวถนนราชดำริ หลังสวน วิทยุ หรือในซอยมหาดเล็กฯ ต่างๆ และซอยต้นสนมีการก่อสร้างเป็นโครงการอสังหาริมทรัพย์รูปแบบต่างๆ อยู่ไม่น้อย และเกือบทั้งหมดเป็นการเช่าที่ดินเพื่อนำมาพัฒนาเป็นโครงการอสังหาริมทรัพย์ สัญญาที่ทำกันก่อนหน้านี้มีกำหนดไว้สูงสุดที่ 30 ปี 

และสัญญาเช่าบางส่วนเริ่มครบกำหนดหรือใกล้จะครบกำหนดแล้ว ถ้าเป็นโครงการที่เอกชนเช่าที่ดินเพื่อพัฒนาเป็นโครงการอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ เช่น โรงแรม อาคารสำนักงาน เซอร์วิสอพาร์ทเม้นต์ อพาร์ตเม้นต์ หรือคอนโดมิเนียมแบบสิทธิการเช่าก็อาจจะไม่มีการขอเจรจาเพื่อต่อสัญญาเช่า เนื่องจากสภาพอาคาร และการต้องระดมทุนอีกครั้งเพื่อนำมาต่อสัญญาเช่านั้นทำได้ยาก

หน่วยงานราชการหรือองค์กรต่างๆ ก็มีความเป็นไปได้ที่จะเลือกไม่ใช้ประโยชน์บนที่ดินที่เคยใช้เป็นสำนักงานหรือใช้ประโยชน์อย่างอื่น เนื่องจากการทำงานหรือรูปแบบของหน่วยงานเปลี่ยนแปลงไปมีสำนักงานใหม่ที่มีขนาดใหญ่และทันสมัยกว่ามาทดแทนแล้ว การใช้ประโยชน์บนที่ดินหรืออาคารของตนเองจึงไม่จำเป็นอีกต่อไป แต่ด้วยข้อจำกัดเรื่องของกรรมสิทธิ์บนที่ดินจึงทำให้เจ้าของที่ดินเหล่านี้เลือกที่จะเปิดประมูลเพื่อให้เอกชนเข้ามาทำประโยชน์บนที่ดิน 

และให้จ่ายค่าตอบแทนให้กับเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดิน โดยเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินจะเลือกคนที่ให้ผลตอบแทนสูงสุด ซึ่งการเปิดโอกาสให้เอกชนเข้าประมูลที่ดินเพื่อเข้ามาทำประโยชน์ผ่านวิธีการนี้นั้นมีมาให้เห็นนานแล้ว ที่ดินหลายแปลงในพื้นที่ตามแนวถนนราชดำริ วิทยุ หลังสวน พระรามที่ 4 และอีกหลายๆ พื้นที่มีการพัฒนาเป็นโครงการอสังหาริมทรัพย์ภายใต้เงื่อนไขของการเช่าระยะยาว

ที่ดินในพื้นที่ที่กล่าวไปแล้วตอนต้นนั้นอยู่ในโซนที่ดีที่สุดของกรุงเทพมหานคร เพราะไม่เพียงอยู่ใจกลางเมืองเท่านั้น ยังคงอยู่ในพื้นที่ที่มีเส้นทางรถไฟฟ้าผ่าน และตามข้อกำหนดผังเมืองยังอยู่ในพื้นที่ที่สามารถใช้ประโยชน์เชิงพาณิชยกรรมได้อีก FAR ตามผังเมืองอยู่ในช่วงระหว่าง 7 – 10 เท่าของขนาดที่ดิน และสามารถพัฒนาเป็นโครงการต่างๆ ได้เกือบทุกขนาดและทุกประเภทขึ้นอยู่กับถนนด้านหน้าที่ดิน 

ดังนั้น ที่ดินเหล่านี้เมื่อมีการเปิดประมูลหรือเปิดโอกาสให้เอกชนเข้ามาเสนอการศึกษา รูปแบบโครงการ และผลตอบแทนมักจะไม่เคยไม่มีผลสำเร็จเกิดขึ้น เนื่องจากทำเลที่ตั้งและศักยภาพบนที่ดินนั้นสูงมาก สอดคล้องกับมูลค่าของการลงทุนที่จะเกิดขึ้นในอนาคต

นอกจากนี้ที่ดินหลายๆ แปลงที่ปล่อยให้เอกชนเช่าทำประโยชน์มาก่อนหน้านี้และกำลังจะครบกำหนดสัญญาเช่าก็มีความเป็นไปได้ที่จะออกมาสู่ตลาดมากขึ้น เพราะการเช่าที่ดินในพื้นที่นี้เพื่อทำโครงการอสังหาริมทรัพย์รูปแบบต่างๆ นั้นเกิดขึ้นในเวลาไล่เลี่ยกัน และการจะต่อสัญญาเช่าภายใต้ราคาที่ดิน กับศักยภาพบนที่ดินปัจจุบันนั้นอาจจะไม่สามารถทำได้ อีกทั้งรูปแบบโครงการที่อยู่บนที่ดินนั้นเป็นรูปแบบเมื่อ 20 – 30 ปีก่อนหน้านี้ซึ่งพัฒนาภายใต้กฎหมายของช่วงเวลานั้น 

ซึ่งไม่สอดคล้องกับกฎหมายปัจจุบัน และใช้ประโยชน์บนที่ดินได้ไม่เต็มประสิทธิภาพของที่ดินในปัจจุบัน จึงมีความเป็นไปได้ที่จะเกิดการประมูลหรือเปิดโอกาสให้เอกชนเข้าไปทำประโยชน์บนที่ดินหลังจากนี้

โดย “สุรเชษฐ กองชีพ” กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ จำกัด