ออฟฟิศให้เช่ายังดี...?

โดย...กิติชัย เตชะงามเลิศ นักลงทุนหุ้นและอสังหาริมทรัพย์

ในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา เราเห็นตึกสูงผุดขึ้นมาอย่างต่อเนื่อง ส่วนใหญ่จะเป็นคอนโดมิเนียมสำหรับพักอยู่อาศัย ถ้าไม่ใช่คอนโด โรงแรม ห้างสรรพสินค้า ก็จะเป็นอาคารสำนักงาน หรืออาจจะเป็นมิกซ์ยูส คือมีทั้งพลาซา อาคารสำนักงาน และคอนโด หรือแม้กระทั่งโรงแรมอยู่ในโครงการเดียวกัน โดยบทความนี้จะเน้นเกี่ยวกับอาคารสำนักงาน

ผมได้อ่านรายงานของเจแอลแอลเกี่ยวกับเรื่องอาคารสำนักงานที่รวบรวมเปรียบเทียบข้อมูลเกี่ยวกับค่าเช่าของอาคารสำนักงานเกรดพรีเมียมในหัวเมืองหรือย่านเศรษฐกิจสำคัญๆ ของโลก 45 แห่ง พบว่าเมืองที่อาคารสำนักงานเกรดพรีเมียมมีค่าเช่าถูกที่สุดเป็นอันดับหนึ่งของโลก คือ กรุงกัวลาลัมเปอร์ของมาเลเซีย โดยมีค่าเช่าอยู่ที่ 886 บาท/ตร.ม./เดือน ส่วนกรุงเทพฯ และกรุงมะนิลาของฟิลิปปินส์ ครองอันดับที่สองร่วมกัน มีค่าเช่าอยู่ที่ประมาณ 1,034 บาท/ตร.ม./เดือน เป็นเรื่องที่แปลกมากเพราะโดยปกติถ้าสังเกตดูจะพบว่าค่าเช่าอาคารสำนักงานของเมืองที่มีผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ (จีดีพี) ต่อหัวสูงจะมีค่าเช่าที่สูงกว่าเมืองที่มีจีดีพีต่อหัวต่ำ น่าจะเป็นเพราะความต้องการขายและความต้องการซื้อของอาคารสำนักงานในกรุงกัวลาลัมเปอร์น่าจะมีค่าสูงกว่า เมื่อเทียบกับกรุงเทพฯ กับกรุงมะนิลา เพราะมีตัวอย่างให้เห็นอย่างชัดเจนก็คืออัตราค่าเช่าออฟฟิศเกรดพรีเมียมในกรุงย่างกุ้งเมื่อหลายปีก่อน สูงกว่ากรุงเทพฯ เสียอีก เพราะว่าออฟฟิศดังกล่าวเพิ่มน้อยกว่าความต้องการเป็นอย่างมาก จึงทำให้มีการสร้างอาคารสำนักงานดังกล่าวเพิ่มขึ้นเป็นจำนวนมาก

ในที่สุดเมื่อออฟฟิศทยอยออกมาเรื่อยๆ ก็ทำให้อัตราค่าเช่าที่เคยสูงลิ่ว ลดลงอย่างรวดเร็ว โดยอัตราค่าเช่าพื้นที่พาณิชย์ลดลงมาแล้วเกือบ 40% ในช่วง 4 ปีที่ผ่านมาคงเป็นบทเรียนสอนใจ ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ทั้งหลายได้เป็นอย่างดี ส่วนอาคารสำนักงานตัวเลขเมื่อปี 2559 ที่มีอัตราการเช่าอยู่ที่ประมาณ 61% เท่านั้น ในขณะที่กรุงเทพฯ มีอัตราการเช่าอยู่ที่ประมาณ 92.5% โดยเฉพาะเมืองที่มีพื้นที่จำกัด เช่น ฮ่องกงหรือสิงคโปร์ ซึ่งมีพื้นที่จำกัดมาก ก็จะมีค่าเช่าที่สูงมากเมื่อเทียบกับเมืองอื่นๆ

ผมลองค้นข้อมูลจาก World Bank (https://data.worldbank.org/indicator/NY.GDP.PCAP.CD?view=map) พบว่าในปี 2559 ประเทศต่างๆ มีจีดีพีต่อหัว ดังต่อไปนี้

ประเทศฟิลิปปินส์ 2,951.072 ดอลลาร์สหรัฐ (94,169 บาท)

ประเทศไทย 5,910.621 ดอลลาร์ (188,608 บาท)

ประเทศมาเลเซีย 9,508.238 ดอลลาร์ (303,408 บาท)

ประเทศสิงคโปร์ 52,952.492 ดอลลาร์ (1,689,714 บาท)

ประเทศจีน 8,123.181 ดอลลาร์ (259,211 บาท) และ

ฮ่องกง 43,681.40 ดอลลาร์ (1,393,873 บาท)

โดยใช้อัตราแลกเปลี่ยน 1 ดอลลาร์เท่ากับ 31.91 บาท

ทีนี้เรามาดูอัตราค่าเช่าออฟฟิศเกรดพรีเมียมของเมืองต่างๆ โดยทางบริษัท โจนส์ แลง ลาซาลล์ (JLL) คำนวณเป็นเงินสกุลดอลลาร์ต่อตารางฟุตต่อปี จะมีอัตราค่าเช่าดังต่อไปนี้

กรุงเทพฯ 35 ดอลลาร์ (เมื่อเปลี่ยนเป็นเงินสกุลบาทเทียบต่อตารางเมตรต่อปีจะมีอัตราค่าเช่าเท่ากับ 1,034 บาท)

มะนิลา 35 ดอลลาร์ (เมื่อเปลี่ยนเป็นเงินสกุลบาทเทียบต่อตารางเมตรต่อปีจะมีอัตราค่าเช่าเท่ากับ 1,034 บาท)

กัวลาลัมเปอร์ 30 ดอลลาร์ (เมื่อเปลี่ยนเป็นเงินสกุลบาทเทียบต่อตารางเมตรต่อปีจะมีอัตราค่าเช่าเท่ากับ 886 บาท)

สิงคโปร์ 84 ดอลลาร์ (เมื่อเปลี่ยนเป็นเงินสกุลบาทเทียบต่อตารางเมตรต่อปีจะมีอัตราค่าเช่าเท่ากับ 2,482 บาท)

ปักกิ่ง 190 ดอลลาร์ (เมื่อเปลี่ยนเป็นเงินสกุลบาทเทียบต่อตารางเมตรต่อปีจะมีอัตราค่าเช่าเท่ากับ 5,614 บาท)

ฮ่องกง 323 ดอลลาร์ (เมื่อเปลี่ยนเป็นเงินสกุลบาทเทียบต่อตารางเมตรต่อปีจะมีอัตราค่าเช่าเท่ากับ 9,543 บาท)

แนวโน้มการตลาดสำนักงานกรุงเทพฯ ยังคงเป็นบวกสำหรับ 3 ปีถัดไป ส่วนใหญ่เกิดจากการขาดของอุปทานใหม่ กรุงเทพฯ มีพื้นที่อาคารสำนักงานรวม 8.6 ล้าน ตร.ม. และอัตราว่างที่ 7.5% ซึ่งต่ำสุดในรอบ 20 ปี ส่วนหนึ่งคงเป็นเพราะอี-คอมเมิร์ซที่เกิดขึ้นเป็นหลายบริษัท และคาดว่าสถานการณ์จะดีขึ้นเรื่อยๆ จากการที่ประเทศไทยจะมีการเลือกตั้งภายในปีนี้

จากรายงานของบริษัท ซีบีริชาร์ด เอลลิส (ประเทศไทย) (CBRE) พบว่ามี 4 อาคารที่เพิ่งเสร็จสมบูรณ์ในแถบสุขุมวิทและเพลินจิตสามารถเรียกเก็บค่าเช่าได้ที่ 1,000 บาท/ตร.ม.หรือมากกว่า ในขณะที่มีพื้นที่ว่างเพิ่มขึ้นในส่วนของอาคารเก่าในย่านศูนย์กลางธุรกิจ ผู้เช่าบางส่วนมีความเต็มใจที่จะจ่ายค่าเช่าพรีเมียม สำหรับอาคารสำนักงานสเปกสูงกับสิ่งอำนวยความสะดวกที่เหมาะสม นอกจากนี้ยังมีการย้ายบางส่วนจากอาคารสำนักงานเก่าไปยังอาคารสำนักงานใหม่ ตัวอย่างเช่น อาคารเกษรทาวเวอร์ สามารถทำยอดจองล่วงหน้าได้ถึง 70% ก่อนที่อาคารจะสร้างเสร็จเมื่อเดือน ก.ค.ปีที่แล้ว

แต่ที่น่าเป็นห่วงก็คือจะมีพื้นที่อาคารสำนักงานใหม่เพิ่มขึ้นอีกมากกว่า 2 ล้าน ตร.ม. ที่กำลังวางแผนก่อสร้าง เพียงแต่ว่าการก่อสร้างยังไม่ได้เริ่มขึ้น คำถามก็คือว่าถ้าพื้นที่เหล่านั้นสร้างเสร็จ อะไรจะเกิดขึ้นกับธุรกิจผู้ให้บริการเช่าพื้นที่อาคารสำนักงาน