ลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์

โดย...ดร.ศุภกร สุนทรกิจ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน เอเชีย เวลท์ จำกัด

สวัสดีครับท่านผู้อ่านทุกๆ ท่าน ในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมาในภาวะที่อัตราดอกเบี้ยทั้งไทยและต่างประเทศอยู่ในระดับต่ำ ทำให้มีนักลงทุนหลายๆ ท่านหันมาลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์หรือกองทุนรีทส์มากขึ้น ซึ่งส่งผลให้ราคาของกองทุนประเภทนี้มีผลตอบแทนในรูปของทั้งกำไรจากส่วนต่างของราคาเพิ่มขึ้นทุกๆ ปี หรืออีกนัยหนึ่ง คือ ราคาขยับตัวขึ้นทุกปีนั่นเอง โดยในปี 2557 ผลตอบแทนรวมของดัชนี SETPREIT หรือดัชนีที่วัดความเคลื่อนไหวของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์และทรัสต์เพื่อการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ (รีทส์) มีผลตอบแทนที่ 6.48 และปี 2558 มีผลตอบแทนที่ 12.25% และล่าสุดในปี 2559 ให้ผลตอบแทน 6.48%

แต่อย่างไรก็ดี ภาวะการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ในช่วงครึ่งปีที่ผ่านมาเริ่มมีความผันผวนมากขึ้น ทั้งนี้ส่วนหนึ่งมาจากการที่นักลงทุนคาดการณ์ว่าเฟดน่าจะเริ่มปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยในปีนี้และปีต่อๆ ไป ประกอบกับการที่ราคาของกองทุนที่เพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องทำให้ผลตอบแทนจากเงินปันผลของกองทุนเหล่านี้ปรับตัวลดลง หรืออาจจะมองว่ามีราคาที่แพงเกินไป ทำให้นักลงทุนลดพอร์ตการลงทุนในกลุ่มกองทุนเหล่านี้ลง โดยผลตอบแทนของดัชนี SETPREIT ตั้งแต่ต้นปีจนถึงปัจจุบันติดลบถึง 2.11% (หรือ -3.4% เมื่อคิดจากการเปลี่ยนแปลงของราคาอย่างเดียวโดยไม่รวมกับเงินปันผล) เมื่อเทียบกับดัชนีตลาดหลักทรัพย์ (SET) ที่ปรับตัวเพิ่มขึ้นมากกว่า 2%

หากลองมาดูข้อมูลการไหลเข้าออกของกองทุนประเภท Fund of Property Fund/REITs ในช่วงที่ผ่านมากลับพบว่ามีเม็ดเงินไหลเข้ามากกว่าไหลออก (โดยคำนวณจากยอดการซื้อเข้าลบด้วยยอดการขายออก) โดยยอดไหลเข้าสุทธิใน 3 เดือนแรกอยู่ที่ 1,760 ล้านบาท แต่ในเดือน เม.ย.ที่ผ่านมาเริ่มมียอดไหลออกสุทธิ 141 ล้านบาท ซึ่งเป็นปริมาณที่ค่อนข้างน้อย ดังนั้น น่าจะพออนุมานได้ว่าผลตอบแทนที่ติดลบไม่ได้เกิดจากการขายออกจากกองทุนประเภท Fund of Funds ดังกล่าว แต่น่าจะเป็นการขายออกของนักลงทุนประเภทอื่น

ซึ่งหากเรามาเปรียบเทียบการเคลื่อนไหวของสินทรัพย์ประเภทเดียวกันของประเทศอื่น เราจะพบเห็นความขัดแย้งบางอย่าง โดยส่วนใหญ่แล้วผลตอบแทนของดัชนีรีทส์ ของต่างประเทศจะมีผลตอบแทนที่เป็นบวก เช่น ดัชนี FTSE S-REIT ของสิงคโปร์เพิ่มขึ้นถึง 8.2% ดัชนี MSCI US REIT ของสหรัฐ +2.8% S&P/ASX 200 A-REIT +2.9% FTSE NAREIT EUROPE REIT ของทางยุโรป +1.6% เป็นต้น มีเพียงไทยกับญี่ปุ่นที่ติดลบ (ดัชนี TSE J-REIT ของญี่ปุ่นติดลบ 5.7%) ซึ่งภาพดังกล่าวจะสอดคล้องกับมุมมองด้านอัตราดอกเบี้ยของตลาดตราสารหนี้โดยรวมมากกว่า เพราะในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปีที่ผ่านมาผลตอบแทนของดัชนีรีทส์ในต่างประเทศส่วนใหญ่จะติดลบสะท้อนการคาดการณ์การขึ้นอัตราดอกเบี้ยแบบรวดเร็วของธนาคารกลางสหรัฐ (เฟด) แต่พอมาถึงต้นปีนี้ความกังวลดังกล่าวเริ่มผ่อนคลายลง ซึ่งการคาดการณ์ดังกล่าวสะท้อนไปถึงเม็ดเงินทุนที่เคลื่อนย้ายระหว่างประเทศ หรือในรูปของค่าเงินดังจะเห็นได้จากการที่ค่าเงินเหรียญสหรัฐที่ปรับอ่อนค่าลงอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ต้นปี

สาเหตุส่วนหนึ่งของการที่รีทส์มีการเคลื่อนไหวตรงข้ามกับทิศทางของอัตราดอกเบี้ย เพราะรีทส์จ่ายผลตอบแทนส่วนใหญ่ในรูปเงินปันผล ซึ่งส่วนใหญ่จะค่อนข้างสม่ำเสมอจึงมีลักษณะคล้ายตราสารหนี้ และรีทส์ในต่างประเทศส่วนใหญ่จะมีการใช้เงินกู้ยืมมาลงทุนในทรัพย์สิน ซึ่งถ้าหากผลตอบแทนปรับตัวเพิ่มขึ้นก็จะทำให้ต้นทุนของกองรีทส์เพิ่มขึ้นหรือมีกำไรลดลงได้นั่นเอง แต่กองของบ้านเรามักไม่ค่อยมีหรือมีสัดส่วนของเงินกู้ยืมในอัตราที่ไม่สูงเหมือนของต่างประเทศ ดังนั้นจะไม่กระทบต้นทุนหรือกระทบน้อยกว่า

ดังนั้น ถ้าเฟดยังไม่ปรับความถี่หรือความแรงในการขึ้นอัตราดอกเบี้ยการลงทุนในรีทส์ก็น่าจะมีผลตอบแทนจากการลงทุนที่ดีอยู่ แต่ถ้าเฟดหรือนักลงทุนเริ่มมีมุมมองที่ผิดไปผลตอบแทนจากการลงทุนในรีทส์ก็จะเริ่มมีความผันผวนมากขึ้น แต่ถ้าเป็นการลงทุนในระยะยาวแล้ว กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (ซึ่งไม่มีส่วนของหนี้สินอยู่เลย) หรือรีทส์ในเมืองไทยที่ราคามีการปรับลดลงในช่วงที่ผ่านมาก็ยังคงเป็นการลงทุนที่น่าสนใจและควรมีไว้ในพอร์ตการลงทุนอยู่

ท้ายสุดนี้ก็ขอให้ท่านผู้อ่านทุกๆ ท่านโชคดีและมีความสุขกับการลงทุนนะครับ