BREXIT กับ WORLD FINANCIAL CENTER (ตอนจบ)

27 กรกฎาคม 2559

โดย...กิติชัย เตชะงามเลิศ นักลงทุนหุ้นและอสังหาริมทรัพย์

บทความตอนที่ 1 และตอนที่ 2 ผมได้กล่าวถึงเหตุการณ์ที่เกิดขึ้นหลังจาก Brexitและปัจจัยต่างๆที่เมืองใดเมืองหนึ่งที่จะมาแทนที่ London ในการเป็น World Financial center โดยยกตัวอย่าง 5 เมืองที่มีคุณสมบัติที่พอจะมีโอกาสมาแทน London รวมถึงผลของ Brexit ที่มีผลกระทบต่อ UK โดยกล่าวถึงกรณี Scotland ไปแล้ว บทความนี้มาดูกันว่าแล้วไอร์แลนด์เหนือ ที่เศรษฐกิจที่พึ่งพาการส่งออกไปยังกลุ่มประเทศ EU โดยเฉพาะภาคเกษตรกรรม คงจะต้องถูกกีดกันรวมทั้งตั้งกำแพงภาษีจาก EU เป็นแน่ ยิ่งถ้าในอนาคต Scotland มีการ Vote เรื่องการออกจาก UK และผล Vote ฝ่ายออกจาก UK ชนะ ก็อาจจะทำให้ไอร์แลนด์เหนือต้องคิดหนักว่าจะยังเป็นส่วนหนึ่งของ UK หรือไม่ ความคิดที่จะรวมไอร์แลนด์เหนือกับ สาธารณรัฐไอร์แลนด์ก็เริ่มมีคนพูดถึงกันมากขึ้น UK จะแตกเป็นเสี่ยงหรือไม่ คงต้องติดตามดูกันในอนาคต นี่ถ้าย้อนเวลาได้ นาย David Cameron นายกรัฐมนตรีของ UK ในช่วงเวลานั้น คงจะต้องคิดหนักว่าจะให้มีการจัดประชามติเรื่อง Brexit หรือไม่เป็นแน่

กลับมาที่สถานะการเป็น World Financial center ของ London ที่เริ่มสั่นคลอน มีความไม่แน่นอนมากขึ้น จากอนาคตของความเป็นเอกภาพของ UK เอง รวมทั้งแนวโน้มของสถาบันการเงินต่างๆ ที่อาจจะกระจายและย้ายไปปักหลักที่อื่นไม่ว่าจะเป็นนิวยอร์ค ซูริค ฮ่องกง สิงคโปร์ ญี่ปุ่น ๆลๆ โดยเฉพาะอย่างยิ่งสถาบันการเงินที่มีธุรกรรมในกลุ่มประเทศ EU เป็นหลักมีโอกาสจะย้ายไปในเมืองต่างๆ 5 เมืองที่ผมได้กล่าวไปในตอนที่ 2 นั่นหมายถึงความต้องการ Office Space และที่พักอาศัยใน London จะลดลงซึ่งจะส่งผลไปถึงอัตราค่าเช่าที่จะลดต่ำลง และมีพื้นที่ว่างที่ไม่มีคนเช่ามากขึ้น และจะกระทบชิ่งในส่วนที่เป็น Retail Space ในทำนองเดียวกัน ราคาอสังหาใน London ไม่ว่าจะเป็น Retail Office หริอ Residential รวมไปถึงราคาโรงแรมก็จะมีมูลค่าลดลง ส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจของ UK ประชาชนที่เป็นเจ้าของอสังหาใน London และเมืองอื่นๆก็จะมีมูลค่าทรัพย์สินที่ลดลงเช่นกัน ภาวะหนี้เสียที่เป็น NPL ของสถาบันการเงินก็จะสูงขึ้น อาจจะก่อให้เกิด “FISH& CHIPS CRISIS” เหมือนกับ “HAMBERGER CRISIS” ของ US เมื่อปี 2551 ก็เป็นได้

สิ่งที่เกิดขึ้นแล้วคือ ค่าเงินปอนด์เมื่อเทียบกับเงินเหรียญสหรัฐที่ดำดิ่งลงไปสร้างจุดต่ำสุดในรอบ 31 ปี เมื่อเร็วๆนี้ และค่าเงินปอนด์เมื่อเทียบกับเงินบาทในสมัยที่เราเกิดวิกฤตต้มยำกุ้งช่วงนั้นมีอยู่วันหนึ่งที่ค่าเงินปอนด์กระโดดไปทำจุดสูงสุดเมื่อเทียบกับบาทประมาณ 91 บาท ขณะที่ในปัจจุบันค่าเงินปอนด์อยู่ที่ประมาณ 45-46 บาทเท่านั้น(ณ 11/7/59) ซึ่งยังไม่มีใครทำนายว่า ค่าเงินปอนด์จากนี้ไปอีก 2 ปีจนถึงวันที่ UK ออกจาก EU มีผลเป็นทางการจริง จะมีค่าเท่าใด สำหรับนักลงทุนรายบุคคลไทยที่นิยมลงทุนในอสังหาต่างแดน ส่วนใหญ่จะลงทุนในอสังหาของ UK โดยเฉพาะใน London ที่ผลตอบแทนจากการเช่าในปัจจุบันอยู่ประมาณ 2-7 % แล้วแต่ว่าอยู่ย่านไหนใน London และหรือเมืองไหนใน UK ใครที่ลงทุนภายใน 2 ปีที่ผ่านมา คงจะขาดทุนค่าเงินประมาณ 10-20% แล้วแต่ว่าซื้อในช่วงเวลาไหน และขณะนั้น เงินปอนด์มีค่าเท่าใด นี่ยังไม่นับรวมโอกาสที่อาจจะขาดทุนจากราคาอสังหาใน UK ที่อาจจะลดลงได้อีก เมื่อต้นเดือนกรกฎาคมที่ผ่านมาก็มีข่าวว่า UK Property Fund6 กองได้หยุดการซื้อขาย โดยมีสินทรัพย์มูลค่ารวม 25,000 ล้านปอนด์ (32,800 ล้านเหรียญสหรัฐ) เนื่องจากกองทุนเหล่านี้ขาดสถาพคล่อง จากการแห่ถอนการลงทุนของนักลงทุน ทำให้กองทุนเหล่านี้ไม่สามารถที่จะหาเงินมาชำระการไถ่ถอนดังกล่าวได้ ก็อย่างที่ทราบๆกันว่า อสังหาริมทรัพย์เป็นสินทรัพย์ที่มีสภาพคล่องต่ำ ไม่ใช่ปุ๊ปปั๊ปจะขายได้ในทันที ในราคาที่เหมาะสม และปกติผู้บริหารกองทุนจะคงสภาพคล่องไว้เพียงระดับปกติ โดยไม่ได้คาดการณ์ว่าจะเกิดเหตุการณ์ดังกล่าวขึ้นมา หวังว่าบทความ 3 ตอนนี้คงจะช่วยทำให้นักลงทุนไทยที่คิดจะลงทุนในอสังหาใน UK เพิ่มความระมัดระวังในการลงทุนกันมากขึ้นนะครับ