บลจ.วรรณ ทวงคืนทรัพย์สินใน 30 วัน คาดปิดจ็อบ GROREIT ใน 6 เดือน ปกป้องผู้ถือหน่วยกว่า 1,600 ราย

วันที่ 14 กรกฎาคม 2569 อาจเป็นเพียงวันครบกำหนดตามสัญญาฉบับหนึ่ง แต่สำหรับตลาดกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) ของไทย วันนั้นคือจุดเปลี่ยนสำคัญที่อาจกลายเป็น "บรรทัดฐานใหม่" ของกองรีทประเภท Buy-back ในอนาคต

เมื่อ "บริษัท โรงแรมรอยัล ออคิด (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) หรือ ROH" ไม่สามารถใช้สิทธิซื้อคืน "โรงแรม รอยัล ออคิด เชอราตัน กรุงเทพฯ" มูลค่า 4,873 ล้านบาทได้ตามกำหนด ทำให้ข้อตกลงที่ถูกวางไว้ตั้งแต่วันจัดตั้งกอง "ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ แกรนด์ รอยัล ออร์คิด โฮสพีทาลิตี้ ที่มีข้อตกลงในการซื้อคืน (GROREIT)" ในปี 2564 สิ้นสุดลงโดยไม่เป็นไปตามแผน

จากนี้ เกมจึงไม่ได้อยู่ที่การ "ซื้อคืน" อีกต่อไป แต่เปลี่ยนเป็นการ "ทวงคืน" สิทธิในการบริหารและครอบครองทรัพย์สิน เพื่อรักษาผลประโยชน์ของผู้ถือหน่วยลงทุนกว่า 1,600 ราย

นี่ไม่ใช่เพียงปัญหาของโรงแรมแห่งหนึ่ง แต่เป็นบทพิสูจน์ครั้งแรกของประเทศไทยว่า หากกองรีทแบบ Buy-back เกิดการผิดสัญญา กลไกทางกฎหมาย ผู้จัดการกองทรัสต์ และทรัสตี จะรับมืออย่างไร และบทสรุปครั้งนี้อาจกลายเป็นกรณีศึกษาสำคัญของอุตสาหกรรม REIT ไทยในอนาคต ก่อนที่ทุกสายตาจะจับจ้องว่า ภายใน 30 วันข้างหน้า ROH จะส่งมอบทรัพย์สินตามที่ถูกเรียกร้อง หรือเรื่องนี้จะต้องเดินหน้าสู่มาตรการทางกฎหมายเต็มรูปแบบ

บลจ.วรรณเกี่ยวข้องอย่างไร ?

บลจ.วรรณ เป็นผู้จัดการกองทรัสต์ GROREIT ในช่วงจัดตั้งและบริหารกองทรัสต์

บลจ.เอ็มเอฟซี เป็นทรัสตี (Trustee) ทำหน้าที่กำกับดูแลเพื่อรักษาผลประโยชน์ผู้ถือหน่วยลงทุน GROREIT

เจ้าของโรงแรม คือ ROH เป็นผู้เช่าและเป็นคู่สัญญาที่มีสิทธิซื้อทรัพย์สินคืนตามเงื่อนไขที่ระบุไว้

นายอลงกรณ์ ประธานราษฎร์นิกร ประธานเจ้าหน้าที่บริหารอสังหาริมทรัพย์และทรัสต์ บลจ.วรรณ เปิดเผยว่า ภายหลังการผิดนัดสัญญา ทาง บลจ.เอ็มเอฟซี ในฐานะทรัสตี ได้ส่งจดหมายแจ้งไปยัง ROH เพื่อให้ดำเนินการส่งมอบทรัพย์สินทั้งหมดคืนแก่กองทรัสต์ภายใน 30 วัน ซึ่งจะครบกำหนดในวันที่ 15 สิงหาคม 2569

โดยปัจจุบันกรรมสิทธิ์ในโฉนดที่ดินเป็นของกองทรัสต์อยู่แล้ว การดำเนินการในช่วงนี้จึงเป็นการแจ้งให้ย้ายออกจากพื้นที่และส่งมอบการบริหารจัดการทั้งระบบอย่างเป็นทางการ

แม้จะเกิดปัญหาในแง่ของสัญญาซื้อคืน แต่ในด้านการดำเนินงานของโรงแรมนั้น "ไม่มีสะดุด" โดยทรัสตีได้ประสานงานกับ Starwood ซึ่งบริหารในเครือโรงแรมเชอราตัน ให้ทำหน้าที่บริหารจัดการโรงแรมโดยตรง เพื่อให้รายได้จากการประกอบกิจการไหลเข้าสู่กองทรัสต์โดยตรงและไม่ผ่านเจ้าของเดิมอีกต่อไป

ทั้งนี้ โรงแรมยังมีผลประกอบการที่ดี โดยมีอัตราการเข้าพัก (Occupancy Rate) สูงถึง 72% ในปีที่ผ่านมา

สถานะการเงินและทางออกผู้ถือหน่วย

ในส่วนของ "ภาระหนี้สิน" กองทรัสต์มีหนี้กับธนาคารออมสิน ประมาณ 1,350 ล้านบาท ขณะที่ราคาประเมินทรัพย์สินอยู่ที่ 5,200 ล้านบาท ซึ่งหากมีการเปิดประมูลขายทรัพย์สินในอนาคต คาดว่าจะได้รับความสนใจจากนักลงทุนทั้งในและต่างประเทศอย่างมาก เนื่องจากทำเลที่ตั้งริมแม่น้ำเจ้าพระยาที่เป็นที่ต้องการของตลาด ซึ่งในเบื้องต้นมีผู้แสดงความสนใจโรงแรมกว่า 10 ราย

ขณะที่ "ผู้ถือหน่วยลงทุน" นั้น ตลอดกว่า 4 ปีที่ผ่านมา ได้รับผลตอบแทนไปแล้วประมาณ 27% เฉลี่ยให้ผลตอบแทนปีละ 6% หากขายทรัพย์สินในอนาคตได้ราคาตามเป้าหมายที่ประมาณ 4,873 ล้านบาทหรือสูงกว่านั้น ผู้ถือหน่วยมีโอกาสได้รับผลตอบแทนสุทธิ (IRR) สูงถึง 8% 

ก้าวต่อไป GROREIT

นายพจน์ หะริณสุต ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บลจ.วรรณ กล่าวเช่นกันว่า หากภายใน 30 วัน ทาง ROH ไม่มีการส่งมอบทรัพย์สิน บลจ.วรรณ และทรัสตี เตรียมยกระดับการดำเนินการอย่างเต็มรูปแบบ

ปัจจุบันอยู่ระหว่างการหารือกับสำนักงาน ก.ล.ต. เพื่อกำหนดแนวทางที่ชัดเจน เนื่องจาก GROREIT ถือเป็นกองทรัสต์ประเภท Buy-back กองแรกของประเทศที่เกิดกรณีผิดสัญญาลักษณะนี้

โดย บลจ. เตรียมเข้าพบ ก.ล.ต. อีกครั้งในสัปดาห์หน้า (ระหว่างวันที่ 20-24 ก.ค.69) เพื่อหาแนวทางที่เหมาะสมสำหรับกองรีทนี้ 

อย่างไรก็ดีคาดว่ากระบวนการทั้งหมดจะเสร็จสิ้นภายใน 6 เดือน โดยในช่วง 3 เดือนแรกคาดว่าจะเดินหน้าขายทรัพย์สิน จากนั้นเตรียมเข้าสู่การเฉลี่ยเงินคืนให้แก่ผู้ถือหน่วยลงทุนทุกคนและปิดกองทรัสต์ฯ

"เป้าหมายเดียวของเราคือการปกป้องเงินของผู้ถือหน่วยลงทุน ไม่ว่าจะเป็นผู้ถือหุ้นรายใหญ่ อย่าง KGI หรือรายย่อยกว่า 1,600 ราย เราจะทำทุกวิถีทางเพื่อให้ได้บทสรุปที่ชัดเจนและเป็นธรรมที่สุด"นายพจน์ กล่าวทิ้งท้าย