อสังหาฯ ยุคใหม่ไม่ใช่แค่ “ซื้อหรือเช่า” SENA เปิด 5 ทางเลือก ปลดล็อกคนอยากมีบ้าน

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยวันนี้อาจไม่ได้ขาดคนอยากมีบ้าน แต่กำลังเผชิญกับคำถามที่ยากกว่าเดิมว่า คนที่อยากมีบ้าน มีความพร้อมที่จะเป็นเจ้าของแล้วหรือยัง ?

 

คำถามนี้กำลังเปลี่ยนวิธีคิดของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จากเดิมที่ผู้ประกอบการสร้างบ้านแล้วรอให้ลูกค้ามาซื้อและโอนกรรมสิทธิ์ กลายเป็นการออกแบบ “เส้นทางสู่การมีบ้าน” ให้สอดคล้องกับกำลังซื้อ รายได้ เครดิต และรูปแบบชีวิตของผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป

 

“ดร.ยุ้ย” ผศ.ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ SENA มองว่า เศรษฐกิจไทยในวันนี้ไม่ได้ฟื้นตัวอย่างทั่วถึง แม้ตัวเลขบางช่วงอาจดูดีขึ้นจากฐานที่ต่ำ แต่ผู้ขายจริงยังไม่ได้รู้สึกถึงการฟื้นตัวอย่างชัดเจน

 

ขณะเดียวกัน เศรษฐกิจมีลักษณะ K-Shaped Economy การเติบโตกระจุกตัวอยู่ในบางกลุ่ม ขณะที่ประชาชนระดับกลางและล่างยังเผชิญแรงกดดันด้านรายได้และกำลังซื้อ ส่งผลโดยตรงต่อการตัดสินใจซื้อสินทรัพย์ขนาดใหญ่อย่างบ้านและคอนโดมิเนียม ปัญหาจึงไม่ได้อยู่เพียงว่า “มีบ้านให้ขายหรือไม่” แต่คือ ลูกค้าจะซื้ออย่างไร เมื่อความพร้อมของแต่ละคนไม่เท่ากัน

 

ในสถานการณ์เช่นนี้ SENA จึงเริ่มตั้งคำถามกับโมเดลธุรกิจแบบเดิมว่า เหตุใดผู้บริโภคจึงต้องมีเพียงทางเลือกเดียวคือ “ซื้อและโอน” และเหตุใดคนรุ่นใหม่ที่เพิ่งเริ่มต้นชีวิตการทำงานจึงต้องผูกพันกับสินเชื่อบ้านเป็นเวลานานถึง 30 ปี คำตอบจึงกลายเป็นแนวคิด “SENA HOMEWAYS ทางเลือกสู่การมีบ้านในทุกจังหวะชีวิต”
 

 

จาก “ขายบ้าน” สู่การออกแบบเส้นทางมีบ้าน

หัวใจของ SENA HOMEWAYS คือการยอมรับว่า ผู้บริโภคไม่ได้อยู่ในจุดเดียวกัน

• บางคนอยากมีที่อยู่อาศัย แต่ยังไม่พร้อมซื้อ
• บางคนพร้อมซื้อ แต่ยังติดเงื่อนไขสินเชื่อ
• บางคนต้องการความยืดหยุ่น ไม่อยากเป็นเจ้าของ
• ขณะที่อีกกลุ่มต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อสร้างรายได้จากค่าเช่า

SENA วาง 5 ทางเลือก ตั้งแต่ เช่า เตรียมพร้อมซื้อ เป็นเจ้าของ จนถึงลงทุน ให้ลูกค้าเลือกเส้นทางตามสถานะทางการเงินและจังหวะชีวิตของตัวเอง

ทางเลือกแรกคือ “เช่าตรง - RentNex” สำหรับคนที่ต้องการที่อยู่อาศัยแต่ยังไม่อยากตัดสินใจซื้อทันที โดยค่าเช่าที่จ่ายสามารถสะสมเป็น Equity Credit เพื่อนำไปใช้เป็นส่วนลดเมื่อซื้อในอนาคตตามเงื่อนไข

ถัดมาคือ “ลองอยู่ Pre-LivNex” สำหรับคนที่ตั้งใจจะซื้อ แต่ยังต้องใช้เวลาเตรียมเอกสาร รายได้ เงินออม หรือเครดิต สามารถเข้าอยู่อาศัยจริงและสร้างวินัยในการชำระเงิน ก่อนเข้าสู่ขั้นตอนการซื้อเมื่อมีความพร้อม

ส่วน “เช่าออม - New LivNex” เจาะกลุ่มที่ต้องการมีบ้านแต่ยังไม่พร้อมด้านสินเชื่อ เงินที่ชำระในแต่ละเดือนสามารถสะสมเป็นส่วนลดเมื่อซื้อ พร้อมสร้างประวัติการชำระเพื่อใช้ประกอบการเตรียมตัวขอสินเชื่อ

สำหรับผู้ที่พร้อมแล้ว มีทางเลือก “ซื้อโอน - Buy to Own” ขณะที่กลุ่มสุดท้ายคือ “ซื้อลงทุน - RentNex Invest” ซึ่งเปลี่ยนบ้านหรือคอนโดจาก “สินทรัพย์เพื่ออยู่อาศัย” ให้กลายเป็น “สินทรัพย์สร้างกระแสเงินสด”

นี่คือการเปลี่ยนโจทย์จาก “จะขายบ้านอย่างไร” ไปสู่ “จะทำอย่างไรให้ลูกค้าเข้ามาอยู่ใน Ecosystem ของ SENA ได้ตั้งแต่วันที่ยังไม่พร้อมซื้อ จนถึงวันที่กลายเป็นเจ้าของ หรือแม้แต่วันที่กลายเป็นนักลงทุน”
 

 

RentNex Invest การลงทุนไม่ดูแค่ Yield

หนึ่งในโมเดลที่น่าจับตาคือ RentNex Invest ซึ่งออกแบบมาสำหรับผู้ที่ต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อปล่อยเช่า ในตลาดทั่วไป นักลงทุนอาจต้องซื้อห้องก่อน จากนั้นจึงตกแต่ง หาผู้เช่า และรอดูว่ารายได้ค่าเช่าจะเป็นไปตามที่คาดหรือไม่

แต่ SENA พยายามกลับกระบวนการดังกล่าวด้วยแนวคิด “เห็นห้องจริง เห็นค่าเช่า และเห็นผลตอบแทนก่อนลงทุน” ข้อมูลที่นำเสนอไม่ได้มีเพียงราคาขาย แต่รวมถึงค่าเช่า Yield และประมาณการ Cash Flow เพื่อให้นักลงทุนเห็นภาพว่า รายได้จากค่าเช่าจะสัมพันธ์กับภาระผ่อนอย่างไร

เพราะอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน คำถามสำคัญอาจไม่ใช่เพียงแค่ Yield เท่าไหร่ แต่ต้องถามต่อว่า หลังหักภาระผ่อนแล้ว เงินเหลือหรือไม่ ?

 

จุดขายสำคัญของ RentNex Invest คือการนำระบบ Rental Ecosystem ที่ SENA มีอยู่แล้วมาต่อยอด ปัจจุบัน RentNex มีห้องเช่ามากกว่า 800 ยูนิต ครอบคลุมกว่า 25 โครงการ และมีอัตราการเช่ามากกว่า 80% ขณะเดียวกัน SenX เข้ามาดูแลตั้งแต่การเตรียมห้อง หาผู้เช่า จนถึงการบริหารสัญญา

 

สำหรับโมเดล RentNex Invest ตั้งเป้าหมายระยะแรกประมาณ 100 ยูนิต มูลค่าราว 300 ล้านบาท และในปีถัดไปคาดว่าจะมีโครงการเข้าร่วมเพิ่มเติมประมาณ 17 โครงการ มูลค่ารวมประมาณ 6,000-7,000 ล้านบาท 

สิ่งที่น่าสนใจจึงไม่ใช่เพียงยอดขายของสินค้าใหม่ แต่คือการที่ SENA กำลังพยายามเปลี่ยนบทบาทของตัวเองจาก Developer ไปสู่ Housing Solution Platform

 

“ดร.ยุ้ย” เล่าให้ฟังว่า หลังครบ 3 ปี นักลงทุนสามารถใช้บริการ SenX ต่อได้ โดยคิดค่าธรรมเนียม Agent ตามอัตราปกติ และบริษัทมองว่าการออกแบบโมเดลต้องคำนึงถึงภาระหลังสิ้นสุดช่วงการันตี เพื่อให้สามารถวางแผนกระแสเงินสดและการถือครองทรัพย์สินในระยะยาวได้

 

ในมุมนี้ RentNex Invest จึงเป็นมากกว่าสินค้าขายคอนโดให้กับนักลงทุน แต่เป็นการทดลองสร้าง Rental Ecosystem ที่เชื่อมผู้พัฒนา นักลงทุน ผู้เช่า และผู้บริหารทรัพย์สินเข้าด้วยกัน

 

ในอดีต บ้านมีคำตอบค่อนข้างชัดเจนว่า “ซื้อหรือไม่ซื้อ” แต่วันนี้ผู้บริโภคต้องเผชิญกับต้นทุนทางการเงินที่สูงขึ้น รายได้ที่ไม่แน่นอน เงื่อนไขสินเชื่อ และรูปแบบการทำงานที่เปลี่ยนแปลงไป

คนรุ่นใหม่บางคนอาจย้ายงานหรือย้ายเมือง ขณะที่บางคนยังไม่ต้องการผูกพันกับหนี้ระยะยาว ดังนั้น “ความยืดหยุ่น” จึงกลายเป็นสินค้าชนิดหนึ่ง

 

SENA พยายามสร้างระบบที่เปิดให้ผู้บริโภคเริ่มต้นจากการเช่า แล้วค่อยขยับไปสู่การเป็นเจ้าของเมื่อพร้อม ขณะที่คนที่มีเงินทุนและต้องการลงทุนสามารถเข้าสู่อีกเส้นทางหนึ่งได้ นี่จึงไม่ใช่เพียงการเพิ่มผลิตภัณฑ์ใหม่ แต่เป็นการเปลี่ยนวิธีคิดว่า ลูกค้าไม่จำเป็นต้องถูกบังคับให้ตัดสินใจซื้อในวันที่ยังไม่พร้อม

 

 
สิ่งที่ SENA กำลังทดลองสะท้อนการเปลี่ยนแปลงของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์อย่างชัดเจน จากเดิมการแข่งขันอยู่ที่ทำเล ราคา โปรโมชั่นและแบบบ้าน โจทย์กำลังขยับไปสู่คำถามว่า ใครสามารถช่วยให้ผู้บริโภคผ่านทุกช่วงของการมีบ้านได้มากที่สุด ?

 

ตั้งแต่วันที่ยังไม่มีเงินดาวน์, วันที่สินเชื่อยังไม่ผ่าน, วันที่ต้องการเช่า, วันที่พร้อมซื้อ, วันที่ต้องการลงทุน จนถึงวันที่ต้องการให้มีคนช่วยบริหารทรัพย์สิน SENA วางตัวเองให้เข้าไปอยู่ในทุกช่วงเหล่านี้ ผ่านแนวคิด SENA HOMEWAYS และเป้าหมายการเป็น Lifelong Trusted Partner

 

เพราะในวันที่ตลาดอสังหาฯไม่สามารถพึ่งพาการ “ขายแล้วโอน” ได้เหมือนเดิม การเติบโตอาจไม่ได้มาจากการขายยูนิตให้ได้มากที่สุดเพียงอย่างเดียว แต่อาจมาจากการทำให้ลูกค้าอยู่กับบริษัทได้นานขึ้นและมีทางเลือกมากขึ้น จาก Developer ที่ขายบ้าน สู่แพลตฟอร์มที่ออกแบบเส้นทางการมีบ้าน

 

และนี่อาจเป็นอีกภาพหนึ่งของการปรับตัวของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ในวันที่คำว่า “เจ้าของบ้าน” ไม่ได้มีเส้นทางเดียวอีกต่อไป.