เกิดอะไรขึ้นกับดีล 4,800 ล้าน? แกะปม ROH - GROREIT เมื่อสัญญาเดียวอาจเขย่าทั้งกลุ่ม

วันที่ 14 กรกฎาคม 2569 ที่ผ่านมา อาจเป็นเพียงวันธรรมดาสำหรับใครหลายคน แต่สำหรับ "บริษัท โรงแรมรอยัล ออคิด (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) หรือ ROH" มันคือวันชี้ชะตาตามเงื่อนไขในสัญญาซื้อคืนทรัพย์สิน (Buy-Back Option) มูลค่ากว่า 4,800 ล้านบาท

ย้อนกลับไปในปี 2564 กองทรัสต์ของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แกรนด์ รอยัล ออคิด โฮสพีทาลิตี้ (GROREIT) ถูกจัดตั้งขึ้นเพื่อเข้าซื้อสินทรัพย์ของโรงแรมรอยัล ออคิด เชอราตัน

โดยมีเงื่อนไขสำคัญว่า ROH ในฐานะเจ้าของเดิม มีสิทธิซื้อทรัพย์สินคืนภายในระยะเวลาไม่เกิน 5 ปี แต่เมื่อเข็มนาฬิกาเดินมาถึงเส้นตายกำหนดเวลาเหตุการณ์กลับไม่ได้จบลงอย่างราบรื่นอย่างที่ควรจะเป็น

เมื่อ "สัญญา" ถูกตีความไปคนละทาง

ความวุ่นวายเริ่มต้นขึ้นเมื่อ บลจ.วรรณ ในฐานะผู้จัดการกองทรัสต์ แจ้งต่อตลาดหลักทรัพย์ฯว่า "ROH ไม่ซื้อคืนสินทรัพย์ตามข้อตกลง"

แต่ในทางกลับกัน "วิทวัส วิภากุล" กรรมการผู้จัดการ ROH กลับชี้แจงทันควันว่า.. บริษัทมีเจตจำนงที่จะซื้อคืนทรัพย์สินตามหน้าที่ของบริษัทที่จะต้องซื้อคืนทรัพย์สินตามสัญญา แต่บริษัทไม่สามารถปฏิบัติตามวิธีการชำระราคาซื้อคืนทรัพย์สินตามที่ MFC แจ้งได้เพราะมิได้เป็นไปตามข้อตกลงในสัญญา

ขณะนี้อยู่ระหว่างขั้นตอนกระบวนการซื้อคืนให้ลุล่วงตามข้อสัญญาโดยบริษัทมิได้มีปัญหาหรือข้อขัดข้องในการซื้อคืนแต่ประการใด และในระหว่างนี้ บริษัทยังคงมีสิทธิในการบริหารโรงแรมต่อไป

ส่วนรายละเอียดเพิ่มเติมเกี่ยวกับความเห็นในการปฏิบัติตามสัญญาของบริษัทและกองทรัสต์ที่ยังไม่ตรงกัน บริษัทขอรายงานให้ผู้ถือหุ้น ผู้ลงทุน และผู้เกี่ยวข้องทราบเมื่อบริษัทมีข้อยุติที่ชัดเจนแล้วต่อไปเพื่อไม่สร้างความสับสนให้แก่ผู้ถือหุ้น ผู้ลงทุน และผู้เกี่ยวข้อง

นั่นหมายความว่า..ประเด็นที่เกิดขึ้นอาจไม่ใช่เรื่อง "ไม่มีเงินซื้อ" หากแต่เป็นข้อพิพาทเกี่ยวกับการตีความเงื่อนไขการชำระราคาซื้อคืน ซึ่งเป็นประเด็นทางกฎหมายและสัญญาที่ทั้งสองฝ่ายยังเห็นไม่ตรงกัน

แกะรอยโดมิโนการเงิน

ทำไมเงิน 4,800 ล้านบาทถึงกลายเป็นปัญหาใหญ่ "โพสต์ทูเดย์" จะพาทุกคนมองให้ลึกลงไปในโครงสร้างผู้ถือหุ้นที่เชื่อมโยงกันชัดเจน

     ROH ถูกถือหุ้นใหญ่โดย "บมจ. แกรนด์ แอสเสท โฮเทลส์ แอนด์ พรอพเพอร์ตี้ (GRAND)" ถือหุ้นจำนวน 910,710,380 หุ้น สัดส่วน 97%

     GRAND มีผู้ถือหุ้นใหญ่คือ "บมจ.ไทย พร็อพเพอร์ตี้" จำนวน 3,314,502,340 หุ้น สัดส่วน 35.48%

     บมจ.ไทย พร็อพเพอร์ตี้ เป็นบริษัทย่อยของ "บมจ.พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF)" โดยมีกลุ่มนายศานิต อรรถญาณสกุลและผู้บริหารของพร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค เป็นผู้มีอำนาจควบคุมหลัก

ดังนั้น หาก ROH ต้องใช้เงินจำนวนมากในการซื้อคืนทรัพย์สิน ย่อมทำให้ตลาดมองย้อนกลับไปยังฐานะทางการเงินของบริษัทแม่ทั้งกลุ่ม และนั่นคือเหตุผลที่ชื่อของ "บมจ.พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF)" ถูกพูดถึงทันที

เพราะในช่วงที่ผ่านมา "บมจ.พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF)" ซึ่งอยู่บนยอดสุดของพีระมิด เผชิญแรงกดดันหลายด้าน ทั้งผลประกอบการที่ขาดทุนต่อเนื่อง การเร่งขายสินทรัพย์เพื่อเสริมสภาพคล่อง

รวมถึงกรณีที่ผู้สอบบัญชีไม่แสดงความเห็นต่องบการเงินปี 2568 ยิ่งทำให้ตลาดติดตามสถานะทางการเงินของกลุ่มอย่างใกล้ชิด

อย่างไรก็ตาม การเชื่อมโยงดังกล่าวเป็นการวิเคราะห์จากโครงสร้างธุรกิจและฐานะทางการเงินของกลุ่ม ไม่ได้หมายความว่า PF หรือบริษัทในเครือไม่สามารถสนับสนุนการดำเนินธุรกรรมได้ ข้อสรุปสุดท้ายยังขึ้นอยู่กับผลการเจรจาและการเปิดเผยข้อมูลของแต่ละบริษัท

โรงแรมรอยัล ออคิด เชอราตัน ไม่ใช่แค่เพียงสินทรัพย์ชิ้นหนึ่งในงบดุล แต่เป็นตำนานโรงแรมระดับแลนด์มาร์กริมแม่น้ำเจ้าพระยาที่อยู่คู่การท่องเที่ยวไทยมานานกว่า 40 ปี ผ่านเจ้าของยักษ์ใหญ่หลายยุค ตั้งแต่กลุ่มอิตัลไทย, สตาร์วูด และการบินไทย

ก่อนจะมาอยู่ในมือของกลุ่มแกรนด์ แอสเสท ในปี 2561 จึงไม่น่าแปลกใจที่ทุกความเคลื่อนไหวของดีลนี้ จะถูกจับตามองจากทั้งนักลงทุน เจ้าหนี้ และตลาดทุน

สิงหาคม...เดือนแห่งคำตอบ

จากนี้ไป สิ่งที่ต้องติดตามมีอย่างน้อย 4 ประเด็น

1. ทั้งสองฝ่ายจะสามารถหาข้อยุติเรื่องวิธีการชำระเงินได้หรือไม่

2. การซื้อคืนทรัพย์สินจะเสร็จสมบูรณ์ตามสัญญาหรือจำเป็นต้องขยายเวลาหรือเข้าสู่กระบวนการข้อพิพาท

3. หากดีลล่าช้าจะมีผลกระทบต่อกองทรัสต์ GROREIT และผู้ถือหน่วยลงทุนอย่างไร

4. เหตุการณ์นี้จะส่งผลต่อความเชื่อมั่นต่อกลุ่ม PF, GRAND และธุรกิจโรงแรมในเครือมากน้อยเพียงใด

ในเวลานี้ ตลาดยังไม่สามารถสรุปได้ว่าเหตุการณ์ครั้งนี้เป็นเพียงข้อพิพาทในการตีความสัญญา หรือเป็นสัญญาณของแรงกดดันด้านสภาพคล่อง เพราะทั้งสองฝ่ายยังอยู่ระหว่างการเจรจา และ ROH ยืนยันชัดเจนว่ายังคงมีเจตนาซื้อคืนทรัพย์สิน

แต่สิ่งที่แน่นอนคือ...เงิน 4,800 ล้านบาทอาจไม่ใช่ประเด็นที่ใหญ่ที่สุด เพราะคำถามที่ตลาดกำลังรอคำตอบคือ ดีลนี้จะจบลงด้วยการปิดธุรกรรมตามสัญญา หรือกลายเป็นคดีพิพาทที่ส่งแรงกระเพื่อมต่อความเชื่อมั่นของกองทรัสต์และกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ของไทย และคำตอบนั้น อาจเริ่มปรากฏชัดในช่วงเดือนสิงหาคมนี้.