ถอดวิสัยทัศน์ "วรุณ" RML เปลี่ยนจากเจ้าของ สู่เกม "ขายสินทรัพย์-ลดหนี้-หมุนทุนเร็ว" ฝ่าวิกฤตอสังหาฯ

ท่ามกลางภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่ถูกกดดันจากเศรษฐกิจชะลออย่างต่อเนื่อง กำลังซื้อหด ความเข้มงวดของสินเชื่อธนาคาร และความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจโลก

หนึ่งในบริษัทอสังหาฯ ลักชัวรี่ที่ถูกจับตาอย่างใกล้ชิดคือ "บริษัท ไรมอน แลนด์ จํากัด (มหาชน) หรือ RML" ที่เพิ่งตอกย้ำความเชื่อมั่นตลาด ด้วยการชำระหุ้นกู้ครบกำหนดตรงเวลา

ท่ามกลางคำถามสำคัญว่า.. บริษัทจะกลับมายืนอย่างแข็งแรงได้อย่างไร และ RML จะพลิกเกมธุรกิจได้จริงหรือไม่ ?

ในการสัมภาษณ์พิเศษครั้งนี้ "วรุณ วรวณิชชา" ประธานเจ้าหน้าที่บริหารฝ่ายการเงิน (CFO) ของ RML ถ่ายทอดวิสัยทัศน์อย่างชัดเจนว่า บริษัทกำลังเดินเข้าสู่การเปลี่ยนผ่านครั้งใหญ่

โดยมีแกนหลักคือ "เพิ่มสภาพคล่อง ลดภาระทางการเงิน และปรับโมเดลธุรกิจจากถือสินทรัพย์ระยะยาว ไปสู่การหมุนทุนเร็วขึ้น"

ชำระหุ้นกู้ตรงเวลา..สัญญาณแรกเรียกความเชื่อมั่น

แม้อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยอยู่ในภาวะตึงตัว ทั้งจากยอดขายชะลอ ธนาคารเข้มงวดปล่อยสินเชื่อ และกำลังซื้อผู้บริโภคลดลง แต่ RML ยังคงรักษาวินัยทางการเงิน ด้วยการชำระหุ้นกู้ตามกำหนดแล้วกว่า 2,700 ล้านบาท ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา พร้อมประกาศไถ่ถอนหุ้นกู้ก่อนครบกําหนดรวมกว่า 140 ล้านบาท เพื่อรักษาความเชื่อมั่นของนักลงทุน

ขณะเดียวกัน RML ได้ยื่นร่างแบบแสดงรายการข้อมูลและร่างหนังสือชี้ชวนต่อสํานักงานคณะกรรมการกํากับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) เพื่อเตรียมเสนอขายหุ้นกู้ชุดใหม่จํานวนไม่เกิน 6 ชุด มูลค่ารวม ไม่เกิน 510 ล้านบาท หุ้นกู้ดังกล่าวมีอายุเฉลี่ยไม่เกิน 2 ปี และเสนออัตราดอกเบี้ยระหว่าง 7.15– 7.35% ต่อปี เพื่อรองรับแผนการดําเนินธุรกิจและการเติบโตในระยะต่อไป

"วรุณ" ยอมรับตรงไปตรงมาว่า RML ได้รับผลกระทบไม่ต่างจากผู้ประกอบการรายอื่น แต่สิ่งที่บริษัทให้ความสำคัญที่สุด คือ "เครดิต และความไว้วางใจจากผู้ถือหุ้นกู้และนักลงทุน"

"สถานการณ์อสังหาฯ วันนี้เหนื่อยกันทุกบริษัท แต่สิ่งสำคัญคือเราต้องรักษาความเชื่อมั่น และทำในสิ่งที่พูดให้เกิดขึ้นจริง" นี่คือแกนคิดที่ CFO ของ RML ย้ำหลายครั้งระหว่างการสนทนา

OCC ไพ่ใบใหญ่ของ RML กับภารกิจปลดล็อกสภาพคล่อง

หัวใจสำคัญของยุทธศาสตร์ฟื้นธุรกิจ RML อยู่ที่อาคาร One City Centre (OCC) อาคารสำนักงานเกรดพรีเมียมที่สูงที่สุดในประเทศไทย ใจกลางเพลินจิต ซึ่ง RML พัฒนาร่วมกับ Mitsubishi Estate จากญี่ปุ่น และถือเป็นหนึ่งในแลนด์มาร์กสำคัญของกรุงเทพฯ โดยมีเป้าหมายเป็นสำนักงานระดับลักชัวรี่ที่รองรับบริษัทข้ามชาติระดับโลก

"วรุณ" อธิบายว่า OCC ไม่ได้เป็นเพียง "สินทรัพย์" แต่เป็นกลไกสร้างกระแสเงินสดและจุดเปลี่ยนทางการเงินของบริษัท โดยปัจจุบันมีอัตราการเช่าพื้นที่สูงกว่า 70% และมีผู้เช่าระดับโลก อย่าง JP Morgan เป็นต้น โดยบริษัทคาดหวังว่าจะขยับแตะระดับ 80% ภายในปลายปีนี้ ซึ่งเป็นระดับที่ทำให้โครงการเริ่มสร้างผลตอบแทนที่น่าพอใจมากขึ้น

กลยุทธ์สำคัญไม่ใช่การถือ OCC ยาว แต่คือการ "ปลดล็อกมูลค่า" ผ่านการขายสินทรัพย์หรือปรับโครงสร้างการถือครอง เพื่อเปลี่ยนทรัพย์สินขนาดใหญ่ให้กลายเป็นเงินสด ลดภาระหนี้ และเสริมสภาพคล่องของบริษัท ซึ่งสอดคล้องกับแนวทาง Transformation Roadmap ที่ RML ประกาศไว้ต่อผู้ถือหุ้นก่อนหน้านี้

"RML อยู่ระหว่างเจรจาขายอาคารนี้ให้กับกองทุนต่างประเทศในมูลค่าคาดการณ์ 8,500 - 10,000 ล้านบาท ซึ่งคาดว่าจะจบดีลได้ภายในสิ้นปีนี้ โดยคาดว่าจะสร้างกระแสเงินสดกลับเข้าสู่บริษัทราว 2,000 ล้านบาท เพื่อนำไปชำระหนี้และใช้เป็นเงินทุนหมุนเวียน"

นอกจากนี้ บริษัทยังมีแผนขายที่ดินบริเวณสุขุมวิท 28 มูลค่าประมาณ 1,000 ล้านบาท เพื่อนำเงินมาเสริมสภาพคล่องและลดภาระดอกเบี้ยเพิ่มเติม

เปลี่ยนเกมธุรกิจ จาก "เจ้าของสินทรัพย์" สู่ "นักบริหารทุน"

หนึ่งในประเด็นที่น่าสนใจที่สุด คือแนวคิดใหม่ของ RML ในอีก 3-5 ปีข้างหน้า หากในอดีตบริษัทอสังหาฯ มักสร้างและถือสินทรัพย์ระยะยาว RML กำลังจะเปลี่ยนแนวคิดไปสู่โมเดลที่ใกล้เคียงกับ "Asset-Light" หรือ "ทุนหมุนเร็ว" มากขึ้น

"โมเดลใหม่ คือ ซื้อ–พัฒนา–ขาย–นำทุนกลับมาหมุนซ้ำ" นั่นหมายความว่า แทนที่จะถือทรัพย์สินเป็นสิบปี บริษัทจะคัดเลือกสินทรัพย์คุณภาพที่สามารถซื้อในราคาส่วนลด ปรับปรุง เพิ่มมูลค่า แล้วขายต่อให้เร็วขึ้น เพื่อให้เงินทุนหมุนหลายรอบต่อปี

"วรุณ" สะท้อนแนวคิดนี้อย่างชัดเจนว่า... โลกธุรกิจอสังหาฯ ใหม่ไม่ใช่เรื่องของการ "ครอบครอง" แต่คือการบริหาร "ผลตอบแทนต่อรอบของเงินทุน"

พูดอีกแบบหนึ่ง RML กำลังเปลี่ยนตัวเองจากบริษัทอสังหาฯ แบบดั้งเดิม ไปสู่บริษัทที่มีลักษณะคล้าย "กองทุนอสังหาริมทรัพย์เชิงรุก" มากขึ้น

"แนวคิด ซื้อ-พัฒนา-ขาย โดยจะเลือกสินทรัพย์ที่มีศักยภาพหรือได้รับส่วนลดจากราคาตลาด นำมาอัปเกรดให้ตรงใจผู้ซื้อ แล้วขายออกทันทีเพื่อนำทุนกลับมาหมุนเวียนใหม่ โดยวางเป้าหมายผลตอบแทน (IRR) ไว้ที่ระดับ Double Digit หรือมากกว่า 10% ขึ้นไป"

3 ขั้นตอน Turnaround สูตรฟื้นธุรกิจ RML

"วรุณ" วางภาพฟื้นตัวไว้เป็น 3 ระยะชัดเจน

• ระยะที่ 1 : Divestment หรือขายสินทรัพย์ที่ไม่จำเป็น

เป้าหมายคือเพิ่มสภาพคล่อง ลดภาระดอกเบี้ย และลดแรงกดดันทางการเงิน โดย OCC และที่ดินบางส่วนถูกมองเป็นแหล่งปลดล็อกเงินทุนสำคัญ

• ระยะที่ 2 : หา Strategic Partner พัฒนาโครงการร่วม

RML จะไม่แบกภาระลงทุนเพียงลำพัง แต่ใช้โมเดลร่วมทุนกับพาร์ตเนอร์ต่างชาติในโครงการใหม่ ทั้งในกรุงเทพฯ และภูเก็ต เพื่อจำกัดความเสี่ยงและใช้เงินลงทุนอย่างมีประสิทธิภาพมากขึ้น

• ระยะที่ 3 : Capital Rotation หรือการเร่งรอบทุน

สร้างธุรกิจที่ใช้เงินก้อนเดิมให้เกิดผลตอบแทนหลายรอบ ผ่านการซื้อ พัฒนา และขายสินทรัพย์ให้เร็วขึ้น แทนการถือยาวเหมือนในอดีต

"RML ไม่ใช่แค่อยู่รอด แต่ต้องกลับมาแข็งแรงกว่าเดิม"

แม้จะยอมรับตรงไปตรงมาว่า RML ยังไม่เห็นกำไรกลับมาในระยะสั้น และการฟื้นตัวอาจใช้เวลา 3-5 ปี แต่ CFO ของบริษัทเชื่อว่า หากกลยุทธ์เดินได้ตามแผน บริษัทจะกลับมาแข็งแรงกว่าเดิม

สิ่งที่เขาย้ำตลอดบทสนทนา คือ "RML ไม่ได้นั่งรอให้ตลาดดีขึ้น แต่กำลังเปลี่ยนตัวเองให้เข้ากับตลาด"

ในวันที่อสังหาฯ ไทยถูกบีบทั้งจากต้นทุนทางการเงิน กำลังซื้อ และความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจ RML กำลังเดิมพันกับโมเดลใหม่ที่เน้น "คล่องตัวกว่าเดิม" และใช้ทุนอย่างมีประสิทธิภาพมากขึ้น

"แม้กลยุทธ์จะเปลี่ยนไป แต่ RML ยังคงยึดมั่นในตลาด Luxury ที่ตนเองเชี่ยวชาญ เพราะไทยยังเป็นจุดยุทธศาสตร์ที่ปลอดภัยสำหรับกลุ่มมหาเศรษฐีจากตะวันออกกลางและต่างชาติที่ต้องการกระจายความเสี่ยงจากความขัดแย้งทางภูมิรัฐศาสตร์สะท้อนได้จากโครงการ Branded Residence ใหม่ๆ อย่าง SLS ภูเก็ต ที่ร่วมทุนกับพาร์ทเนอร์ต่างประเทศ ซึ่งกลุ่มลูกค้าต่างชาติมักจะซื้อจนเต็มโควตา 49% อย่างรวดเร็วเสมอ"

ฝากถึงรัฐบาล ปลดล็อกต่างชาติ-ยืดสิทธิถือครอง

อีกหนึ่งประเด็นสำคัญที่อยากเสนอคือ รัฐควรเร่งดึงนักลงทุนต่างชาติ โดยเฉพาะกลุ่มทุนและผู้มีฐานะสูงให้เข้ามาลงทุนในไทยได้สะดวกขึ้น

ทั้ง วีซ่าระยะยาว และสิทธิถือครองอสังหาริมทรัพย์ที่ยืดหยุ่นมากขึ้น เช่น การขยายระยะเวลาเช่า จาก 30 ปี เป็น 50 ปี เพื่อเพิ่มแรงจูงใจในการลงทุนระยะยาว

ทั้งนี้ประเทศไทยยังเป็นจุดหมายปลายทางสำคัญของเงินทุนโลก โดยเฉพาะกลุ่มทุนที่ต้องการกระจายความเสี่ยงจากภูมิรัฐศาสตร์และมองหาพื้นที่ปลอดภัยในภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้

ขอความอดทนและเชื่อมั่น

สำหรับประเด็นผลประกอบการที่ยังเห็นตัวเลขขาดทุนสะสม "วรุณ" ชี้แจงว่าส่วนใหญ่มาจากบัญชีของโครงการร่วมทุน (JV) เช่น OCC ที่มีค่าใช้จ่ายคงที่และค่าเสื่อมในช่วงเริ่มเดินเครื่องอาคาร แต่เมื่ออัตราการเช่าถึงจุดคุ้มทุน Target 80% สถานะการเงินจะพลิกกลับมาเป็นบวก

"เราไม่ได้นิ่งเฉย เรากำลังปรับตัวทุกอย่างเพื่อให้ธุรกิจ Turn Around และ Bounce Back กลับมาแข็งแรงกว่าเดิม ขอเพียงนักลงทุนมีความอดทนและเชื่อมั่นในแผนการที่กำลังดำเนินอยู่ ซึ่งผลลัพธ์จะชัดเจนภายใน 3-5 ปีข้างหน้า"คุณวรุณกล่าวทิ้งท้าย

RML วันนี้ จึงไม่ใช่แค่อยู่รอด แต่คือการเปลี่ยนโครงสร้างธุรกิจครั้งใหญ่ โดยมี "OCC" เป็นจิ๊กซอว์สำคัญในการแก้โจทย์สภาพคล่อง จากบริษัทอสังหาฯ ที่เคยเน้นถือสินทรัพย์ สู่บริษัทที่ขับเคลื่อนด้วยการหมุนทุนเร็ว ลดภาระหนี้ และร่วมทุนกับพันธมิตรระดับโลก เพื่อกลับมาเติบโตอีกครั้งในรอบใหม่ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย.