ผ่า10ทำเลฮอตคอนโด ขายดี รัฐต้องเดินหน้ารถไฟฟ้าต่อเนื่อง

บรรยากาศการเปิดตัวโครงการใหม่ตั้งแต่ต้นปีที่ผ่านมา

ยังคึกคักทั้งบ้านแนวราบและคอนโดมิเนียม โดยศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ จัดสัมมนาวิเคราะห์สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยในพื้นที่กรุงเทพฯ–ปริมณฑล ปี 2554 จากผลสำรวจโครงการที่อยู่ระหว่างเหลือขายไม่ต่ำกว่า 6 หน่วย ณ สิ้นปี 2553 รวมทั้งสำรวจโครงการเปิดใหม่ในช่วง 5 เดือนแรกของปี 2554 โดยพบว่า การขยายตัวในส่วนของคอนโดมิเนียมยังคงเกาะตามแนวรถไฟฟ้าทั้งที่เปิดให้บริการแล้ว และที่อยู่ระหว่างก่อสร้าง

สัมมา คีตสิน ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่า การเปิดตัวใหม่จนถึงเดือน พ.ค.ปีนี้ สำหรับแนวราบมีจำนวน 2.26 หมื่นหน่วย และคอนโดมิเนียม 2.3 หมื่นหน่วย รูปแบบคอนโดมิเนียมที่มีการเปิดตัวมากสุด คือ ห้องชุด 1 ห้องนอน สัดส่วน 77% ของจำนวนการเปิดตัวทั้งหมด

ขณะที่ทำเลที่มีการเปิดขายห้องชุดใหม่มากที่สุดในช่วง 45 เดือนแรกของปีนี้ ได้แก่ เขตบึงกุ่ม ปากเกร็ด ยานนาวา สวนหลวง ประเวศ และบางนา แต่พื้นที่ที่มีห้องชุดในผังโครงการในระหว่างการขายมากที่สุด ได้แก่ เขตห้วยขวาง จตุจักร บางนา และคลองเตย

เมื่อวิเคราะห์ลึกในส่วนของยอดขายทำเลต่างๆ ในปีที่ผ่านมาแล้ว มี 10 ทำเลที่น่าสนใจ ประกอบด้วย ทำเลเพลินจิต วิทยุ ที่แม้ว่าส่วนใหญ่จะเป็นห้องชุดระดับไฮเอนด์ 7.5 ล้านบาทขึ้นไป แต่ก็มีสัดส่วนการขายสูงถึง 77% ปัจจุบันมีหน่วยเหลือขายอยู่เพียง 225 หน่วย

เท่านั้น แต่ต้องยอมรับว่า ทำเลนี้ได้รับผลกระทบจากปัจจัยเรื่องการเมือง และกลายเป็นพื้นที่ที่ต้องมาในวันที่เป็นเชิงสัญลักษณ์ของการชุมนุม

ด้านทำเลสีลม สาทร เป็นทำเลที่ได้รับความนิยมต่อเนื่อง ในปีที่ผ่านมามีสัดส่วนการขายสูงถึง 73% และมีหน่วยเหลือเพียง 1,678 หน่วย ส่วนสุขุมวิทตอนต้น (ซอย 1เอกมัย) มีจำนวนสะสมสูงถึงเกือบ 1 หมื่นหน่วย สัดส่วนการขายสูง 72% เช่นกัน

ทำเลพระราม 3 มีผู้ประกอบการในตลาดหลักทรัพย์หลายรายสนใจเปิดโครงการ แต่สัดส่วนการขายยังอยู่ที่ 59% และจำนวนเหลือขายสูงกว่าโซนติดรถไฟฟ้า

สำหรับโซนพหลโยธิน ในช่วง 23 ปีที่ผ่านมา มีการเปิดตัวโครงการใหม่ค่อนข้างมาก แล้วยอดขายดีมากด้วย โดยมีสัดส่วนการขายสูงถึง 74% และมีหน่วยเหลือขายเพียง 1,589 ยูนิต โซนรัชดาลาดพร้าว มีการเปิดตัวค่อนข้างมาก หน่วยสะสมสูงกว่า 2.1 หมื่นหน่วย มียอดขายสูงกว่า 1.5 หมื่นหน่วย สัดส่วนการขาย 71%

ทำเลสุขุมวิทตอนปลาย (เอกมัยบางพลี) ก็เป็นอีกโซนที่มียอดขายที่ดีมาก ประเมินได้จากหน่วยขายสะสมสูงถึง 2.4 หมื่นหน่วย แต่ปิดการขายได้ถึง 1.7 หมื่นหน่วย หรือ 70% ซึ่งคาดว่าหลังรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย อ่อนนุชแบริ่งเปิดให้บริการ จะกลับมาคึกคักยิ่งขึ้น

ฝั่งทำเลธนบุรี รับอานิสงส์รถไฟฟ้าส่วนต่อขยายกรุงธนบุรีวงเวียนใหญ่ สามารถปิดการขายได้ถึง 79% เหลือขายเพียง 1,126 เท่านั้น ซึ่งคาดว่าจะร้อนแรงขึ้น หลังส่วนต่อขยายวงเวียนใหญ่บางหว้าชัดเจน

โซนหลักสี่ดอนเมืองแจ้งวัฒนะรัตนาธิเบศร์ ที่ก่อนหน้านี้ประเมินว่าศูนย์ราชการและรถไฟฟ้าสายสีชมพูจะทำให้ความต้องการสูง จึงมีโครงการเปิดใหม่จำนวนมาก แต่ยอดขายกลับมีสัดส่วนเพียง 40% มีจำนวนเหลือขายถึง 5,251 หน่วย

สำหรับทำเลเกาะแนวรถไฟฟ้าแอร์พอร์ตลิงก์ ทำให้โซนรามคำแหง หัวหมาก น่าสนใจมากขึ้นมีหน่วยขายสะสมเกือบ 1 หมื่นยูนิต ซึ่งอัตราการขายอยู่ที่ 62% และมีจำนวนหน่วยเหลือขาย 3,700 หน่วย

นายสัมมา กล่าวต่อว่า ทำเลสำหรับแนวราบส่วนใหญ่จะกระจายตัวอยู่รอบเมือง โดยมีบางทำเลที่ผู้ประกอบการต้องระมัดระวังเรื่องซัพพลาย เช่น บางเขน สายไหม ที่มีจำนวนเปิดขายใหม่สูงมาก เช่นเดียวกับโซนลำลูกกา โซนเมืองนนทบุรี ส่วนบริเวณอ่อนนุชแบริ่ง มีจำนวนเหลือขายค่อนข้างสูง คาดว่าหลังรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายเปิดให้บริการ ตลาดจะปรับตัวดีขึ้น

จะเห็นได้ว่า ทำเลที่มีอัตราการขายที่ดีเกินกว่า 70% ล้วนเกาะอยู่ในแนวของรถไฟฟ้าที่เปิดให้บริการแล้วทั้งสิ้น หรือแม้แต่โอกาสที่ทำเลนั้นๆ จะฟื้นตัวกลับมา ก็อาจต้องอาศัยการเกิดของรถไฟฟ้า ส่วนสายใหม่ที่เพิ่งเปิดให้บริการ อาจต้องใช้เวลาสักพักในการสร้างความคุ้นเคยกับตลาด

อิสระ บุญยัง นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่ารัฐบาลใหม่ควรสานต่อนโยบายขนส่งมวลชนต่อเนื่อง และจัดการระบบการเดินรถแต่ละเส้นทางให้สามารถเชื่อมต่อกันได้ ไม่ว่าผู้บริหารเส้นทางรถไฟฟ้านั้นๆ จะเป็นหน่วยงานใด เนื่องจากประชาชนไม่สามารถเข้าใจได้ว่า การที่รถไฟฟ้าทั้ง 3 ระบบลอยฟ้า ใต้ดิน แอร์พอร์ตลิงค์ ไม่เป็นหนึ่งเดียวกัน เป็นเพราะมีหน่วยงานรับผิดชอบที่แตกต่างกัน พร้อมผลักดันเรื่องตั๋วร่วมให้สำเร็จ และสร้างความสะดวกในการเข้าถึงรถไฟฟ้าแอร์พอร์ตลิงก์ เพื่อให้รถไฟฟ้าที่ลงทุนก่อสร้างมาได้ใช้ประโยชน์อย่างแท้จริง และควรใช้แอร์พอร์ตลิงค์เป็นกรณีศึกษาในการสร้างรถไฟฟ้าเส้นทางใหม่ๆ ว่าเมื่อรัฐสร้างรถไฟฟ้าแล้ว ควรสร้างสิ่งอำนวยความสะดวกเข้าถึงการใช้รถไฟฟ้าด้วย

ด้านภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยในปีนี้มีแนวโน้มที่ชัดเจนว่า ตลาดแนวราบจะมาแรง โดยนายเมธา อังวัฒนพานิช รองกรรมการผู้จัดการอาวุโสสายงานพัฒนาธุรกิจและพัฒนาโครงการแนวราบ กล่าวว่า ผู้ประกอบการรายใหญ่เกือบทุกรายจะหันมาเน้นแนวราบมากขึ้น โดยบ้านเดี่ยวปีนี้กลุ่มแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จะเป็นเจ้าใหญ่ในการเปิดตัวโครงการมากที่สุด ส่วนทาวน์เฮาส์จะเป็นกลุ่มพฤกษา

ระดับราคาที่มีตลาดมีความต้องการต่อเนื่องในส่วนของบ้านเดี่ยว คือ 35 ล้านบาท และมีแนวโน้มที่ราคาต่อหน่วยจะขยับลงมาอีก หรืออาจจะได้เห็นกลุ่มบ้านเดี่ยว 12.99 มากขึ้น เพื่อรองรับกำลังซื้อของผู้บริโภค ส่วนกลุ่มบ้านเดี่ยวราคา 10 ล้านบาท แม้มีโอกาสที่จะฟื้นตัว แต่หากรายใหม่จะเข้ามาต้องระวังเรื่องซัพพลาย ส่วนทาวน์เฮ้าส์ กลุ่ม 13 ล้านบาทจะยังคงเป็นตลาดหลัก

เทิดศักดิ์ ทวีธีระธรรม ผู้อำนวยการอาวุโส ฝ่ายวิเคราะห์หลักทรัพย์ บริษัทหลักทรัพย์ เอเซียพลัส กล่าวว่า รายใหญ่ต้องปรับพอร์ตการลงทุนใหม่ เพราะคอนโดมิเนียมต้องรอจนกว่าอาคารก่อสร้างเสร็จ จึงจะรับรู้รายได้ แต่แนวราบใช้เวลาไม่นานก็รับรู้รายได้ทันที

ถึง ณ เวลานี้ ไม่ว่าจะเป็นที่อยู่อาศัยแนวราบหรือแนวสูง คงหนีไม่พ้นทำเลที่สามารถเข้าถึงรถไฟฟ้าได้สะดวก m