อสังหาฯ เสวนา : อสังหาฯรับมือ รัฐเลิกกระตุ้น ปรับแผนลงทุน/เร่งขายโอนสต๊อก

บรรดาผู้ประกอบการปรับตัวอย่างไร เมื่อรัฐส่อเค้าเลิกมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ

โดย...วราพงษ์ ป่านแก้ว/โชคชัย สีนิลแท้

อีกเกือบๆ 2 เดือน หรือวันที่ 28 มี.ค.นี้ มาตรการกระตุ้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะหมดอายุลง หลังจากรัฐบาลใช้มาตรการดังกล่าวกระตุ้นอสังหาฯ มาติดต่อกันเป็นเวลา 2 ปี แม้จะได้รับการยืนยันจากผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ว่า ได้ผลเป็นอย่างดีกับการกระตุ้นให้การซื้อขายบ้านคึกคักขึ้น จากการจัดแคมเปญโปรโมชั่นต่างๆ ที่ได้จากการนำเงินส่วนลดภาษีมา แต่เสียงอีกด้านหนึ่งกลับมองว่า การกระตุ้นธุรกิจด้วยการลดภาษีการโอน การจดจำนอง และภาษีธุรกิจเฉพาะนั้นเป็นการช่วยที่ปลายทาง ไม่สามารถกระตุ้นให้คนซื้อบ้านเพิ่มได้

รัฐส่อเลิกมาตรการลดภาษีซื้อบ้าน

ในขณะที่ท่าทีของรัฐบาลในช่วงที่ผ่านมาก็ยังไม่มีความชัดเจนว่า จะต่ออายุมาตรการออกไปหรือไม่ มีแต่การโปรยยาหอมว่า ถ้าเศรษฐกิจยังไม่ดีขึ้นก็อาจจะต้องใช้มาตรการอุ้มภาคอสังหาริมทรัพย์ต่อไป แต่อีกด้านหนึ่งรัฐก็ประเมินว่าเศรษฐกิจไทยปีนี้น่าจะโตไม่ต่ำกว่า 3.5% ดีที่สุดอาจจะจบที่ 5% นั่นแสดงว่ารัฐประเมินภาพเศรษฐกิจไว้ในเชิงบวก แต่ก็ไม่ชัดเจนเช่นกันว่า การประเมินของรัฐบาลอยู่บนพื้นฐานที่ยังอัดฉีดเงิน และใช้มาตรการต่างๆ เพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจด้วยหรือไม่

แต่ล่าสุดสัญญาณจากรัฐมนตรีคลัง กรณ์ จาติกวณิช อาจจะทำให้ความฝันของผู้ประกอบการสลายไปในปลายเดือนมีนาคมที่จะถึงนี้ก็เป็นได้ นายกรณ์ ระบุถึงวิธีการที่จะทำให้เกิดการลงทุน เพื่อให้เศรษฐกิจขยายตัวนั้น ทางหนึ่งคงต้องเพิ่มประสิทธิภาพในการจัดเก็บภาษีให้มากขึ้น เพราะการเก็บภาษีของไทยยังคงอยู่ในระดับต่ำเมื่อเทียบกับประเทศเพื่อนบ้าน รวมถึงประเทศพัฒนาแล้ว อีกทางหนึ่งคงต้องส่งเสริมให้เอกชนลงทุนมากขึ้น เนื่องจากรัฐไม่มีเงินลงทุนที่เพียงพอ ขณะที่เอกชนมีประสิทธิภาพในการลงทุนที่มากกว่า

การเพิ่มประสิทธิภาพในการจัดเก็บภาษีนั้นอาจจะหมายความรวมไปถึง การดึงภาษีที่เคยสูญเสียไปจากการใช้มาตรการกระตุ้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งกรมที่ดินเคยระบุว่าตกปีละเกือบๆ 2 หมื่นล้านบาท กลับคืนเข้าคลัง ซึ่งตรงกับแหล่งข่าวสายการเมืองในพรรคประชาธิปัตย์ ที่ระบุว่า รัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง อาจจะไม่พิจารณาต่ออายุภาษีกระตุ้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ให้ถ้าเอกชนร้องขอมา ประกอบกับ ภาคอสังหาริมทรัพย์เริ่มฟื้นตัวขึ้นชัดเจนในช่วงครึ่งปี 2552 นั่นจึงเป็นสัญญาณและความเป็นไปได้ที่รัฐอาจจะตัดท่อน้ำเลี้ยงธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เมื่อถึงเวลาที่มาตรการหมดอายุลง

เตรียมปรับแผนลงทุนโครงการ

แน่นอนว่าหากรัฐบาลตัดการช่วยเหลือธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ย่อมส่งผลกระทบต่อตลาดไม่มากก็น้อย ทางหนึ่งผู้ซื้อบ้านจะมีภาระค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้นจากการโอนบ้าน 2% โดยประมาณ ขณะที่ราคาบ้านจะขยับเพิ่มขึ้นมากบ้างน้อยบ้างตามประสิทธิภาพการคุมต้นทุนของแต่ละบริษัท โดยเฉลี่ยน่าจะอยู่ที่ 35% และอาจจะส่งผลทางจิตวิทยาที่ให้ตลาดชะลอตัวในช่วงสั้นๆ หลังเลิกใช้มาตรการ
ดังนั้นในช่วงเวลาที่เหลืออยู่อีกราว 2 เดือน บนความไม่แน่นอนนี้ ผู้ประกอบการจะต้องเร่งสปีดการขายและการโอนให้ได้มากที่สุด เพื่อให้ได้ประโยชน์สูงสุดจากมาตรการกระตุ้นที่เหลืออยู่

นอกจากแผนระยะสั้นที่จะต้องเร่งขายโอนบ้านพร้อมอยู่ให้ได้มากที่สุดแล้ว การพัฒนาโครงการที่จะเกิดขึ้นหลังเลิกใช้มาตรการอาจจะต้องมีการปรับจูนเล็กน้อย เพื่อให้สอดรับกับสถานการณ์ตลาดในแต่ละทำเลด้วยเช่นกัน

นายอิสระ บุญยัง นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า ขณะนี้ผู้ประกอบการหลายรายยังดูท่าทีจากรัฐในการต่อมาตรการกระตุ้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ถ้าไม่มีการต่อมาตรการต้นทุนในการพัฒนาโครงการจะเพิ่มขึ้นและอาจจะต้องกลับมาปรับแผนการลงทุนบ้างในส่วนของการเปิดโครงการใหม่ที่อาจจะลดจำนวนหน่วยในโครงการลง ขณะนี้ผู้ประกอบการต่างพยายามเร่งระบายสต๊อกโครงการบ้านที่มีอยู่ในมือออกไปให้เร็วที่สุด เพื่อให้ทันกับมาตรการที่จะหมดอายุลง

เร่งอัดแคมเปญขายบ้าน ก่อนเส้นตาย

นายวสันต์ เคียงศิริ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ธารารมณ์ เอ็นเตอร์ไพรส์ กล่าวว่า หากรัฐบาลไม่ต่ออายุมาตรการกระตุ้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ภาระจะตกกับผู้ประกอบการทันที ซึ่งจะทำให้ราคาบ้านปรับตัวสูงขึ้นเกือบ 4% ซึ่งที่ผ่านมาเมื่อมีมาตรการช่วยจะทำให้ผู้ประกอบการนำไปใช้เป็นส่วนลดให้กับผู้ที่ซื้อบ้าน

“การต่ออายุมาตรการต่อหรือไม่นั้นถือว่าเงียบมากจากช่วงก่อนหน้ามีกระแสข่าวว่าจะต่อบางมาตรการ แต่ตัดบางมาตรการออก ขณะนี้ก็มีแนวโน้มว่าจะไม่ต่อแล้ว เนื่องจากสภาพเศรษฐกิจเริ่มปรับตัวดีขึ้น”

อย่างไรก็ตาม บริษัทได้ทำกิจกรรมการตลาดต่อเนื่องเพื่อให้ทันกับมาตรการที่จะหมดลง โดยจะให้ส่วนลดบ้าน 15% และยังให้ส่วนลดเพิ่มอีก ตามการจับคูปองสูงถึง 1 แสนบาท ขณะเดียวกันได้ร่วมกับธนาคารกสิกรไทยนำบ้านพร้อมโอนในโครงการมาจัดแคมเปญ ดอกเบี้ย 0% 1 ปี และยังจับมือกับทรู วิชั่นส์ ให้แพ็คเกจ โกลด์ ฟรี 1 ปี เป็นต้น

แคมเปญดังกล่าวนี้จะนำไปใช้ในงานมหกรรมบ้านและคอนโดที่จะจัดขึ้นในช่วงกลางเดือน ก.พ.นี้ โดยปัจจุบันบริษัทมีบ้านพร้อมโอนก่อนหมดมาตรการจำนวน 70 ยูนิต มูลค่า 300 ล้านบาท

นพ.วิเชียร แพทยานันท์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เจ้าพระยามหานคร กล่าวว่า หากรัฐไม่ต่ออายุมาตรการจริงราคาบ้านจะปรับตัวสูงขึ้นราว 5% และจะเห็นตลาดซึมในช่วงไตรมาส 2 และในครึ่งปีหลังจะปรับตัวดีขึ้น บริษัทจึงได้ว่าแผนกระตุ้นกำลังซื้อเพื่อให้ลูกค้าเร่งโอนที่อยู่อาศัยพร้อมอยู่ที่มีอยู่มูลค่า 600 ล้านบาท แบ่งเป็นคอนโดมิเนียม 220 ยูนิต และบ้านเดี่ยว 50 ยูนิต โดยได้จัดแคมเปญบาย วัน เก็จ วัน ฟรี ซึ่งรูปแบบแคมเปญจะแตกต่างกันไป ตามรูปแบบโครงการ เช่นแจก รถยนต์ และเฟอร์นิเจอร์ มูลค่าตั้งแต่ 3 หมื่นถึง 4 แสนบาท