เจาะเงื่อนไข “ทรัพย์มหาชน เฟส 2” BAM เล็งผุดอีก 2 โปรเจกต์ใหม่

ในช่วงไม่กี่เดือนที่ผ่านมา บริษัทบริหารสินทรัพย์ กรุงเทพพาณิชย์ จำกัด (มหาชน) หรือ BAM ได้สร้างแรงกระเพื่อมให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์มือสองผ่านโครงการ “ทรัพย์มหาชน” ซึ่งผลการดำเนินงานในช่วงกว่า 4 เดือน สามารถระบายทรัพย์ออกไปได้ 1,238 ยูนิต คิดเป็นมูลค่า 972 ล้านบาท (ข้อมูล ณ วันที่ 20 ม.ค.2569) แบ่งเป็นขายเงินสด 805 ราย คิดเป็นเม็ดเงิน 687 ล้านบาท และขายผ่อน 433 ราย คิดเป็นมูลค่า 285 ล้านบาท

ทรัพย์ที่ขายดี อันดัน 1 คอนโดฯ จำนวน 570 รายการ (เงินสด 340 รายการ, เงินผ่อน 230 รายการ) คิดเป็นมูลค่า 228 ล้านบาท, อันดัน 2 ทาวน์เฮ้าส์ จำนวน 268 รายการ (เงินสด 185 รายการ, เงินผ่อน 83 รายการ) คิดเป็นมูลค่า 295 ล้านบาท, อันดัน 3 บ้านเดี่ยว จำนวน 252 รายการ (เงินสด 167 รายการ, เงินผ่อน 85 รายการ) คิดเป็นมูลค่า 343 ล้านบาท

อันดัน 4 ที่ดิน จำนวน 126 รายการ (เงินสด 95 รายการ, เงินผ่อน 31 รายการ) คิดเป็นมูลค่า 67 ล้านบาท และ อันดัน 5 อาคารพาณิชย์ จำนวน 22 รายการ (เงินสด 18 รายการ, เงินผ่อน 4 รายการ) คิดเป็นมูลค่า 39 ล้านบาท

ขยายเฟส 2 ต่อยอดความสำเร็จเฟส 1 

ดร.รักษ์ วรกิจโภคาทร ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัทบริหารสินทรัพย์ กรุงเทพพาณิชย์ จำกัด (มหาชน) หรือ BAM ระบุว่า ความสำเร็จนี้กลายเป็นจุดเริ่มต้นของการขยายขอบเขตโครงการสู่ “ทรัพย์มหาชน เฟส 2” ต่อเนื่องจากเฟส 1 ที่จะสิ้นสุดโครงการวันที่ 28 ก.พ.2569 ไปจนถึงสิ้นปี 2569 ตั้งเป้าหมายระบายทรัพย์ 3,000-3,500 ยูนิต คิดเป็นมูลค่า 2,500-2,800 ล้านบาท

โดยขยายเพดานราคาทรัพย์จากไม่เกิน 3 ล้านบาท เป็น 5 ล้านบาท ส่งผลให้มีทรัพย์พร้อมขาย (NPA) เพิ่มขึ้นจากกว่า 15,000 รายการ มูลค่ารวมกว่า 14,000 ล้านบาท (เฟส 1) เป็นกว่า 21,000 รายการ ประกอบด้วย บ้าน, ห้องชุดพักอาศัย , อาคารพาณิชย์ และที่ดินเปล่า มูลค่ารวมกว่า 32,000 ล้านบาท จากทรัพย์พร้อมขายของ BAM ที่มีอยู่กว่า 24,000 รายการ มูลค่ากว่า 73,000 ล้านบาท

เมื่อขยายเพดานราคาเป็น 5 ล้านบาท กลุ่มเป้าหมายจึงเปลี่ยนจากผู้ที่มีรายได้น้อยหรืออาชีพอิสระ ไปสู่กลุ่ม มนุษย์เงินเดือน พนักงานออฟฟิศ และข้าราชการระดับ C5 ขึ้นไป เช่น ทหาร และตำรวจ  

กลยุทธ์ Win-Win ลดภาระองค์กร เพิ่มโอกาสคนมีบ้าน

หัวใจสำคัญของโครงการนี้ คือ การระบายทรัพย์ที่ BAM ถือครองมานานกว่า 3 ปี เพื่อลดภาระการตั้งสำรองและค่าใช้จ่ายในการดูแลทรัพย์ เช่น ค่านิติบุคคล, ภาษี และค่าจ้างคนดูแล ซึ่งในแต่ละปี BAM ต้องแบกรับค่าใช้จ่ายส่วนนี้เป็นหลักร้อยล้านบาท

ในมุมของผู้ซื้อ BAM มอบข้อเสนอที่ยากจะปฏิเสธด้วยราคาที่ต่ำกว่าตลาดประมาณ 20% พร้อมการผ่อนชำระที่ยืดหยุ่น โดยไม่เน้นตรวจสอบเครดิตบูโร เนื่องจาก BAM ใช้วิธีให้ลูกค้าผ่อนชำระกับบริษัทโดยตรงและจะโอนกรรมสิทธิ์เมื่อผ่อนครบ โดยมีอัตราการผ่อนเริ่มต้นเพียง 500 บาท ต่อมูลค่าทรัพย์ 1 แสนบาท ซึ่งต่ำกว่าการผ่อนกับธนาคารทั่วไปอย่างมาก

จ่อเปิดอีก 2 โครงการใหม่ ภายในปีนี้  

• ทรัพย์พร้อมผู้เช่า

แนวคิด: ขายทรัพย์พร้อมสัญญาเช่า เพื่อดึงดูดนักลงทุนที่ต้องการ Passive Income
การดำเนินงาน: คาดว่าจะเริ่มช่วงปลายไตรมาส 1/2569 โดยร่วมมือกับพันธมิตรโบรกเกอร์/เอเจนต์ ได้แก่ CBRE (ดูแลทรัพย์มูลค่าเกิน 5 ล้านบาท และลูกค้าต่างชาติ) และ Agent Plus (เชี่ยวชาญในกรุงเทพฯ และ EEC) เพื่อหาผู้เช่าและผู้ซื้อ
กลุ่มเป้าหมาย: นักลงทุนที่ต้องการผลตอบแทนจากการเช่า ซึ่งปัจจุบันคาดว่ามีประมาณ 70,000-100,000 ราย ในประเทศไทย
ประโยชน์: ผู้ซื้อสามารถนำค่าเช่าไปช่วยผ่อนชำระค่าทรัพย์ได้ (เช่น ผ่อน 15,000 บาท ค่าเช่า 8,000 บาท ผู้ซื้อจ่ายเอง 7,000 บาท)
โครงการนำร่อง: เริ่มต้นประมาณ 100 ยูนิต

• บ้านเพื่อข้าราชการ

แนวคิด: ทำ MOU กับหน่วยงานภาครัฐ เพื่อเสนอขาย NPA ให้ข้าราชการ โดยเฉพาะกลุ่มที่ยังไม่มีบ้านเป็นของตนเองหลังเกษียณ คาดว่ามีกว่า 500,000 คน 
การอำนวยความสะดวก: ผูกกับกรมบัญชีกลางในการหักบัญชีเงินเดือนผ่านธนาคารกรุงไทย
ประโยชน์: ข้าราชการสามารถซื้อทรัพย์ได้ในราคาที่ถูกกว่าตลาด

ปี 69 ปักหมุดเป้ายอดเรียกเก็บ 20,000 ล้านบาท

ทิศทางธุรกิจปี 2569 ตั้งเป้าหมายตัวเลขยอดเรียกเก็บไว้ที่ระดับ 20,000 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นการสร้างสถิติใหม่ เมื่อเทียบกับค่าเฉลี่ย 5 ปีย้อนหลัง ที่ทำได้ประมาณ 15,000-16,000 ล้านบาท และปีที่ผ่านมา ทำได้ 18,000 ล้านบาท

เปิดโครงสร้างรายได้ 2 หมื่นล้าน มาจากไหนบ้าง?

เป้าหมายยอดเรียกเก็บ 20,000 ล้านบาท ในปีนี้ ถูกแบ่งออกเป็น 3 ส่วนหลัก เพื่อให้เกิดความเสถียรของรายได้

• ผลงานของเจ้าหน้าที่ฝ่ายขายทั่วประเทศที่สร้างยอดเรียกเก็บได้เฉลี่ยเดือนละ 1,200 ล้านบาท รวมทั้งปีประมาณ 14,400 ล้านบาท
• รายได้ Top-up โดยเฉพาะโครงการ “ทรัพย์มหาชน เฟส 2” ที่ขยายราคาเพดานทรัพย์จาก 3 ล้านบาท เป็น 5 ล้านบาท ซึ่งคาดว่าจะช่วยเติมรายได้เข้ามาอีกประมาณ 2,500-2,800 ล้านบาท
• ทรัพย์ชิ้นใหญ่ เป็นเป้าหมายเชิงกลยุทธ์ (KPI) ของบอร์ดบริหารและทีมงานที่จะต้องระบายทรัพย์รายการใหญ่ให้ได้อีกประมาณ 2,000 ล้านบาท ต่อปี 

เปลี่ยน Mindset จาก “หนี้” สู่ “การลงทุน” 

BAM กำลังพยายามเปลี่ยนมุมมองของคนรุ่นใหม่ที่มองว่าบ้านเป็นภาระ ให้เห็นว่าเป็น “Investment” หรือการลงทุนที่ปลอดภัย โดยผลักดันให้ NPA เป็น Safe Haven เช่นเดียวกับทองคำ ซึ่งการลงทุนใน NPA ของ BAM สามารถสร้างผลตอบแทน (Margin) ได้สูงถึง 17% แบ่งเป็นมูลค่าทรัพย์ที่เพิ่มขึ้น (Capital Gain) ประมาณ 10% ต่อปี และผลตอบแทนจากการเช่า (Rental Yield) อีก 7-8%

เล็งปิดดีล JV AMC เพิ่มอีก 2 แห่ง ในปีนี้

สำหรับความร่วมมือกับสถาบันการเงิน อยู่ระหว่างขั้นตอนเจรจากับร่วมทุนจัดตั้งบริษัทบริหารสินทรัพย์ (JV AMC) อีก 2 ธนาคารใหญ่ ซึ่งคาดว่าจะเห็นความชัดเจนในช่วงไตรมาส 4/2569 จากปัจจุบันมี บริษัท บริหารสินทรัพย์อารีย์ จำกัด ซึ่งร่วมทุนกับธนาคารออมสิน และ บริษัท บริหารสินทรัพย์ อรุณ จำกัด ร่วมทุนกับธนาคารกสิกรไทย

ทรานส์ฟอร์มฯ องค์กรครั้งใหญ่ 

เพื่อให้บรรลุเป้าหมายที่ท้าทาย BAM ได้ปรับโครงสร้างองค์กรครั้งใหญ่ผ่านแนวคิด “TDR Factory” หรือโรงงานปรับโครงสร้างหนี้ โดยการแยกสายพานการจัดการหนี้ออกตามประเภทลูกค้า ได้แก่ รายย่อย (Retail), SME และหนี้ธุรกิจ เพื่อสร้างมาตรฐานและความรวดเร็ว

นอกจากนี้ ยังมีการนำระบบ CRM (Customer Relationship Management) มาใช้ติดตามการเดินทางของลูกค้า และระบบ LOS (Loan Origination System) เพื่อใช้ AI และ Data Analytics ในการประเมิน Credit Scoring ลดการใช้ดุลยพินิจของเจ้าหน้าที่ เพื่อให้ลูกค้าทุกคนได้รับโอกาสในการปรับโครงสร้างหนี้อย่างเท่าเทียมและโปร่งใส

เติบโตแบบมีเสถียรภาพ-สร้างความมั่นคงให้นักลงทุน

เป้าหมายระยะยาวของ BAM คือการสร้างการเติบโตของรายได้และกำไรที่มีเสถียรภาพ ตั้งเป้าหมายกำไรเติบโตปีละประมาณ 7% และเป็นหุ้นที่เหมาะกับการเก็บไว้ในพอร์ตเพื่อสร้างความมั่นคง เช่นเดียวกับหุ้น PTT ด้วยอัตราผลตอบแทนเงินปันผลสูง (High Dividend Yield) เฉลี่ยประมาณ 6% ติดอันดับ 1 ใน 10 ของไทย