สร้างศักยภาพผู้มีรายได้น้อย เข้าถึงสินเชื่อที่อยู่อาศัย

โดย กิตติ พัฒนพงศ์พิบูล ประธานสมาคมสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย

ระบบการเงินเพื่อที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยและปานกลางมีอยู่แล้ว โดยเฉพาะธนาคารของรัฐ คือ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ธนาคารออมสิน สินเชื่อผู้อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยและปานกลางต้องเข้าใจว่าวงเงินที่กู้จะน้อยกว่าปกติ ฉะนั้นธนาคารพาณิชย์เอกชนก็จะไปมุ่งลูกค้ารายใหญ่เพราะได้ค่าตอบแทนสูงกว่า

สำหรับกรณีที่ใช้เงินงบประมาณของรัฐมาอุดหนุนที่อยู่อาศัยของผู้มีรายได้น้อย ปัจจุบันมีอยู่ที่เดียว คือ บ้านมั่นคงของ พอช. (สถาบันพัฒนาองค์กรชุมชน) ซึ่งได้เงินจากงบประมาณก็สามารถคิดดอกเบี้ยต่ำได้เพราะไม่ได้ใช้เงินประชาชนเหมือนธนาคาร แต่ พอช.ช่วยเหลือคนได้จำนวนน้อย โดยมากจะไปบริการคนในชุมชนแออัดทั้งหมด

แท้ที่จริงแล้ว เรื่องอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ไม่ใช่ประเด็นสำคัญของการเข้าถึงที่อยู่อาศัย ในแง่ของธุรกิจลูกค้าสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ไม่ว่าจะเป็นลูกค้ารายใหญ่หรือรายย่อย กู้มากหรือกู้น้อย ธนาคารต่างมีต้นทุนในการดูแลลูกค้าเท่ากัน คนส่วนใหญ่ไม่ตระหนักและพยายามที่จะพูดเกินเลยไปว่าผู้มีรายได้น้อยต้องได้รับดอกเบี้ยที่ต่ำกว่า ถ้าเป็นอย่างนั้นหมายความว่ารัฐต้องเข้ามาอุดหนุนเพิ่มเติม

เวลาพูดถึงการเงินเพื่อที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง ต้องตระหนักว่าธนาคารของรัฐ หรือธนาคารเอกชน ไม่ได้รับเงินอุดหนุนจากรัฐต้องแข่งขันกันเสรี ธนาคารอาคารสงเคราะห์ หรือธนาคารออมสิน ต้องระดมเงินจากประชาชนเหมือนธนาคารพาณิชย์ เพราะฉะนั้นเชิงธุรกิจเป็นไปไม่ได้ที่จะคิดดอกเบี้ยต่ำกว่าอัตราตลาด ธนาคารของรัฐใช้เงินฝากจากประชาชน ไม่ได้ใช้เงินของรัฐ ที่จริงแล้วอัตราดอกเบี้ยในปัจจุบันนี้ไม่ว่ารายเล็ก รายใหญ่ หรือปานกลางต่ำมาก อัตราดอกเบี้ยไม่น่าจะเป็นปัญหา และยิ่งมีการแข่งขันให้กู้กันก็ทำให้อัตราดอกเบี้ยลดลงติดดินอยู่แล้ว ในปัจจุบันอยู่ที่ 4-5%

ปัญหาในปัจจุบันที่พูดกันส่วนใหญ่ ก็คือ ผู้มีรายได้น้อยและปานกลางกู้ไม่ได้ ตัวอย่างเช่น การเคหะแห่งชาติ สร้างที่อยู่อาศัยเพื่อผู้มีรายได้น้อย ขายให้ผู้มีรายได้น้อย แล้วลูกค้าไปกู้เงินไม่ได้ ทั้งๆ ที่ไทยเป็นประเทศที่กฎระเบียบของธนาคารแห่งประเทศไทย ซึ่งควบคุมธนาคารที่ปล่อยสินเชื่อผ่อนปรนที่สุดในโลก

ในประเทศต่างๆ ทั่วโลก เขาจะกำหนดว่าผู้ที่จะกู้ได้ต้องมีคุณสมบัติอย่างไร เช่น ต้องมีเงินดาวน์ไม่ต่ำกว่า 20% ขึ้นไปในสหรัฐ ในยุโรปถ้าเป็นเยอรมนีต้องไม่ต่ำกว่า 40% ถ้าเป็นจีน ฮ่องกง เกาหลี ไม่ต่ำกว่า 30-40% ประเทศไทย 10% เท่านั้น แต่ก็ยังกู้กันไม่ได้

ที่สำคัญ รัฐควรผลักดันนโยบายอะไรเพื่อให้ผู้มีรายได้น้อยเข้าถึงสินเชื่อที่อยู่อาศัยและมีศักยภาพที่จะกู้ได้โดยต้องจัดกลไกทำยังไงที่จะส่งเสริมให้ผู้มีรายได้น้อยออมเงินเพื่อเพิ่มศักยภาพตัวเองให้สามารถกู้ได้ ถ้าเขาออมเงินไม่ได้ก็ไม่ควรเป็นหนี้ เพราะต้องผ่อนชำระทุกเดือนเพิ่มขึ้น สมมติว่ามีรายได้ 1 หมื่นบาท และมีความจำเป็นต้องใช้หมด 1 หมื่นบาท และไปก่อหนี้เพิ่มโดยจะต้องผ่อนเพิ่มเดือนละ 3,000 บาท เขาก็ผ่อนไม่ได้ ทำอย่างไรให้เขารู้จักประหยัด เช่น พอช.ที่ได้เงินจากรัฐบาลให้กู้ดอกเบี้ยถูก มีเงื่อนไขว่าจะต้องออมเงินก่อน เนื่องจากคนในชุมชนแออัดต้องการกู้เงินดอกเบี้ยถูกและต้องการมีที่อยู่อาศัย

ผมเสนอคณะกรรมการนโยบายที่อยู่อาศัยแห่งชาติ เรื่องเราควรมีโบนัสการออมให้กับผู้มีรายได้น้อย ถ้าเขาออมได้เขาจะได้ผลตอบแทนสูงจากการออมมากกว่าธรรมดา เช่น ถ้าจะซื้อบ้านราคา 1 ล้านบาท ต้องมีเงินดาวน์ 20% หรือ 2 แสนบาทได้สำหรับที่จะกู้ เราสามารถให้เงื่อนไขเขาได้ว่า ถ้าเขาออมได้ 1 แสนบาท จะให้โบนัสเขาอีก 1 แสนบาท นี่คือกลไกส่งเสริมสร้างแรงจูงใจให้คนออมเงิน

ขณะที่เงินจะเอามาให้โบนัสนั้น วิธีการหาเงินมีหลายวิธีมาก วิธีการที่ธนาคารอาคารสงเคราะห์ดำเนินการมาตลอด เรียกว่า Cross-Subsidy คือ หารายได้จากกิจกรรมที่มีรายได้สูงเอาไปหนุนกิจกรรมที่มีรายได้น้อย ยกตัวอย่าง การเคหะแห่งชาติ มีโครงการดินแดงที่มีศักยภาพสูง การไปทำโครงการดินแดงสำหรับผู้มีรายได้น้อยอย่างเดียวไม่ถูกต้อง ฉะนั้นควรแบ่งเป็นส่วนๆ ส่วนหนึ่งสร้างที่อยู่อาศัยผู้มีรายได้น้อย ราคาต่ำ อีกส่วนหนึ่งสร้างที่อยู่อาศัยให้กับผู้มีรายได้สูง แล้วเอากำไรจากพื้นที่พาณิชยกรรม และพื้นที่ที่อยู่อาศัยรายได้สูงไปอุดหนุนที่อยู่อาศัยผู้มีรายได้น้อย ในต่างประเทศเขาก็ทำระบบนี้ คนที่ทำโครงการอสังหาฯ ที่อังกฤษ เวลาไปขออนุญาตทำโครงการตามกฎเขาจะต้องสร้างที่อยู่อาศัยผู้มีรายได้น้อยของโครงการด้วย แต่ไม่ต้องสร้างในโครงการเดียวกันก็ได้

สมมติทำคอนโดในทองหล่อราคาแพง แต่ก็สามารถสร้างที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย 30% ระยะทางห่างออกไป 5 กม. ในอังกฤษทำอย่างนี้ทุกโครงการ เพื่อให้ผู้มีรายได้น้อยเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้ หรือถ้าเจ้าของโครงการไม่ต้องการสร้างเองก็จ่ายเป็นเงินแทนได้ เอาเงินนั้นมาเป็นเงินอุดหนุนการออมของผู้มีรายได้น้อย เป็นสิ่งที่ผู้ประกอบการยอมโหวตในการแบ่งกำไรมาให้กับผู้มีรายได้น้อย

สำหรับผู้ที่กำลังเข้าถึงสินเชื่อที่อยู่อาศัยในปัจจุบัน ต้องถามว่าผ่อนได้เท่าไร ออมเงินได้เดือนละเท่าไรถึงจะไม่เป็นหนี้ ชำระหนี้สายๆ หรือไม่ คนเป็นหนี้แล้วเครียด จะเกิดปัญหาสังคมวุ่นวายร้อยแปด