รื้อเกณฑ์ 'รีท' ติดปีกแข่งขันต่างประเทศ

โดย พูลศรี เจริญ

เป็นอีกการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ สำหรับการระดมทุนผ่านทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (รีท) หลังล่าสุดสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) ได้เปิดรับฟังความคิดเห็น (เฮียริ่ง) การผ่อนคลายหลักเกณฑ์การลงทุนของรีท เพื่อลดข้อจำกัดการลงทุนทางอ้อมในอสังหาริมทรัพย์ผ่านการถือหุ้นในบริษัทอื่นได้มากขึ้น โดยสามารถลงทุนในสัดส่วนที่ต่ำกว่า 99% ได้ จากเดิมที่ต้องไม่ต่ำกว่า 99%

สาระสำคัญของหลักการที่ ก.ล.ต. เปิดรับฟังความคิดเห็นมี 2 ประเด็น ดังนี้ 

ประเด็นที่ 2 หากรีทมีการถือหุ้นในบริษัทย่อยหลายระดับชั้น การถือหุ้นและการมีสิทธิออกเสียงของรีทในทุกระดับชั้นต้องไม่น้อยกว่า 75% และต้องไม่น้อยกว่าจำนวนสิทธิออกเสียงที่กฎหมายของประเทศที่บริษัทนั้นจัดตั้งขึ้นได้กำหนดไว้สำหรับการผ่านมติที่มีนัยสำคัญ

ตัวอย่างเช่น กรณีกฎหมายของประเทศนั้นกำหนดจำนวนสิทธิออกเสียงสำหรับการผ่านมติที่มีนัยสำคัญไว้ที่ 60% รีทจะต้องถือหุ้นและมีสิทธิออกเสียงในบริษัทที่จะลงทุน 75% และกรณีกำหนดไว้ที่ 80% รีทจะต้องถือหุ้นและมีสิทธิออกเสียงในบริษัทที่จะลงทุน 80% เป็นต้น นอกจากนี้ เมื่อแบ่งตามส่วนการถือหุ้นถึงบริษัทชั้นสุดท้ายแล้วต้องไม่น้อยกว่า 51%

สำหรับที่มาที่ไปของการแก้เกณฑ์ครั้งนี้ เอกสารเฮียริ่งของ ก.ล.ต.ระบุว่า เนื่องจากภาคเอกชนได้เสนอว่าหลักเกณฑ์ดังกล่าวเป็นข้อจำกัดการลงทุน เนื่องจากรีทอาจไม่สามารถลงทุนตามสัดส่วนดังกล่าวด้วยเหตุผลหลายประการ

เช่น หากต้องการไปลงทุนในทรัพย์สินที่ตั้งอยู่ในต่างประเทศอาจมีข้อจำกัดทางกฎหมายของประเทศที่เป็นที่ตั้งของทรัพย์สิน หรือเจ้าของร่วมในทรัพย์สินที่รีทจะเข้าลงทุนไม่ประสงค์จะขายทรัพย์สินให้รีทหรือเจ้าของทรัพย์สินมีข้อผูกพันบางประการที่ทำให้รีทไม่สามารถเข้าไปลงทุนได้ตามสัดส่วนที่กำหนดได้ จึงขอให้ ก.ล.ต.ทบทวนความเหมาะสมของข้อกำหนดดังกล่าว

ขณะที่ ก.ล.ต.ได้ศึกษาข้อกำหนดของต่างประเทศ ได้แก่ ฮ่องกง อังกฤษ และสิงคโปร์ เกี่ยวกับการลงทุนทางอ้อมของรีทแล้วเห็นว่ารีท ซึ่งจดทะเบียนในประเทศดังกล่าวยอมให้มีการลงทุนในสัดส่วนต่ำกว่ารีทไทย

โดยฮ่องกงสนับสนุนให้ถือหุ้นทั้งหมดในบริษัทย่อย แต่หากมีความจำเป็นที่ทำให้ไม่สามารถถือหุ้นทั้งหมดในบริษัทย่อยได้ จึงจะผ่อนปรนให้รีทถือหุ้นในระดับที่เป็นผู้ถือหุ้นส่วนใหญ่

ขณะที่อังกฤษกำหนดขั้นต่ำไม่น้อยกว่า 75% และในกรณีที่มีการถือหุ้นหลายระดับชั้น ส่วนได้เสียของรีทในบริษัทชั้นสุดท้ายเมื่อแบ่งตามส่วนการถือหุ้นแล้วต้องไม่น้อยกว่า 51%

ส่วนสิงคโปร์ไม่ได้กำหนดสัดส่วนขั้นต่ำที่รีทจะต้องลงทุน

อย่างไรก็ดี สิงคโปร์ได้กำหนดกลไกและมาตรการคุ้มครองสิทธิของรีทเพิ่มเติม เช่น การเปิดเผยสาเหตุของการลงทุนบางส่วน (น้อยกว่า 99%) การให้รีทมีสิทธิคัดค้านในเรื่องสำคัญ จัดให้มีแนวทางแก้ไขความขัดแย้งระหว่างรีทกับผู้ร่วมทุน และจัดให้มีความเห็นทางกฎหมาย ซึ่งให้ความเห็นเกี่ยวกับผลประโยชน์และส่วนได้เสียทางกฎหมายในการลงทุนแบบการจัดการความเป็นเจ้าของร่วมกันเพื่อลดข้อจำกัดในการลงทุนของรีท และเพื่อให้รีทที่จัดตั้งขึ้นในประเทศไทยสามารถแข่งขันกับรีทของต่างประเทศได้ ในขณะที่ยังมีกลไกให้รีทสามารถควบคุมบริษัทย่อยและดูแลให้การดำเนินงานเป็นไปในทำนองเดียวกับการลงทุนโดยตรงเพื่อรักษาประโยชน์ของผู้ลงทุน

สำหรับการแก้ไขเกณฑ์รีทครั้งนี้ ก.ล.ต.มีเป้าหมายที่จะลดข้อจำกัดในการลงทุนของรีท และเพื่อให้รีทที่จัดตั้งขึ้นในประเทศไทยสามารถแข่งขันกับรีทของต่างประเทศได้ ในขณะที่ยังมีกลไกให้รีทสามารถควบคุมบริษัทย่อยและดูแลให้การดำเนินงานเป็นไปในทำนองเดียวกับการลงทุนโดยตรงเพื่อรักษาประโยชน์ของผู้ลงทุน