ทำไมต้อง 'มิกซ์ยูส'

โดย ธนพล ศิริธนชัย ประธานอำนวยการ บริษัท แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ฯ

จะเห็นว่าในช่วง 2 ปีที่ผ่านมามีโครงการขนาดใหญ่ที่พัฒนาโดยภาคเอกชนเกิดขึ้นหลายโครงการ โดยเฉพาะการพัฒนาแบบมิกซ์ยูส (Mixed-use development) ที่เกิดขึ้นบนทำเลถนนพระราม 4 ไม่ว่าจะเป็น โครงการสามย่านมิตรทาวน์ (Samyan Mitrtown) โครงการบริเวณโรงแรมดุสิตธานีปัจจุบันของกลุ่มเซ็นทรัล-ดุสิตธานี โครงการวัน แบงค็อก โครงการเดอะ พาร์คของกลุ่มทีซีซี แอสเซ็ท-เฟรเซอร์สฯ เป็นต้น

แล้วมิกซ์ยูสคืออะไร มีความหมายว่าอย่างไร ในมุมของผมการพัฒนาแบบมิกซ์ยูส คือ การพัฒนาโครงการซึ่งรวมประเภทการใช้งานหลายรูปแบบอยู่ในพื้นที่เดียวกัน ประกอบไปด้วย ที่พักอาศัย อาคารสำนักงาน พื้นที่ศูนย์การค้า หรือถ้าเป็นพื้นที่ขนาดใหญ่ ก็อาจจะถูกเรียกว่าเป็น City หรือเป็น District เลยก็มี

ทำไมต้อง “มิกซ์ยูส” ปัจจัยหลักๆ ที่ทำให้นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต้องตัดสินใจทำโครงการมิกซ์ยูสก็มีปัจจัยหลายอย่าง หลักๆ มาจากปัจจัยเรื่องที่ดิน ซึ่งมีด้วยกัน 3 องค์ประกอบ ได้แก่ 1.Land Price : ที่ดินที่นำมาพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสส่วนใหญ่ล้วนเป็นที่ดินใจกลางเมือง ซึ่งเป็นที่ดินที่มีราคาสูงมาก การทำสินค้าชนิดเดียวก็อาจจะไม่คุ้มค่า ดังนั้นจึงต้องทำหลายรูปแบบในพื้นที่ โครงการเดียวกัน เพื่อให้ได้ Return on Investment สูงตามต้องการ

2.Land Size : ขนาดของที่ดินก็มีส่วนสำคัญ เพราะถ้าที่ดินที่เราได้มามีขนาดแค่ 2-3 ไร่ เราก็อาจจะทำเป็นอาคารสำนักงานอย่างเดียว หรือเป็นคอนโดมิเนียมอย่างเดียว แต่ถ้าได้ที่ดินขนาดมากกว่า 10 ไร่ขึ้นไป หรือแม้กระทั่งบริเวณนอกใจกลางเมือง อาจจะได้ที่ดิน 50 ไร่ 100 ไร่ขึ้นไป ก็จำเป็นต้องทำโครงการมิกซ์ยูสเช่นกัน และ 3.Land Right : สิทธิการเป็นเจ้าของในที่ดินผืนนั้น ถ้าเป็นที่ดินฟรีโฮลด์ (Freehold) ก็พัฒนาโครงการที่พักอาศัยเพื่อขายได้ แต่ถ้าเป็นสิทธิการเช่า ซึ่งส่วนใหญ่ที่ดินใจกลางเมือง จะเป็นที่ดินสิทธิการเช่า 30 ปี 60 ปีทั้งนั้น ก็จำกัดรูปแบบเป็นอาคารเชิงพาณิชย์เป็นหลัก

เมื่อตัดสินใจพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสแล้ว ก็ต้องมาดูว่าเราจะเลือกพัฒนาเป็นสินค้าอะไรได้บ้าง โดยโครงการเชิงพาณิชย์ก็มีตั้งแต่อาคารสำนักงาน โรงแรม เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ คอนโดมิเนียมขายสิทธิการเช่า ศูนย์การค้า โครงการเอนเตอร์เทนเมนต์ หรือถ้ามีพื้นที่ที่ใหญ่มากๆ ก็อาจจะมีศูนย์แสดงสินค้าด้วย ขึ้นอยู่กับขนาดของโครงการ และความเหมาะสมของพื้นที่ย่านนั้นว่าต้องการอะไร โดยสัดส่วนของแต่ละรูปแบบจะเป็นเท่าไร ไม่มีสูตรตายตัว ขึ้นอยู่กับ “ดีมานด์” และ “ซัพพลาย” ในพื้นที่นั้นๆ กับคอนเซ็ปต์ของโครงการว่าเราต้องการให้โครงการออกมาเป็นอย่างไร

ในส่วนของคอนเซ็ปต์โครงการที่จะสื่อก็ต้องมีความเป็นตัวตน เป็นสมาร์ทซิตี้หรือเปล่า เป็นมิกซ์ยูสที่ประหยัดพลังงานหรือเปล่า เป็นมิกซ์ยูสที่ลักซ์ชัวรี่หรือเปล่า อันนี้เป็นสิ่งที่ผู้พัฒนาโครงการมิกซ์ยูสต้องสร้างความแตกต่างออกมาให้ได้ โดยเฉพาะท่ามกลางการแข่งขันแบบนี้ และเมื่อได้คอนเซ็ปต์แล้วก็ต้องสร้างสินค้าภายใต้คอนเซ็ปต์นั้นให้สมดุล (Balance of Product Mix)

ขณะที่ “เม็ดเงินลงทุน” ก็เป็นหัวใจสำคัญของโครงการมิกซ์ยูส เงินลงทุนก็ต้องเตรียมไว้ให้เพียงพอ เพราะส่วนใหญ่ใช้เวลาพัฒนานาน ยิ่งถ้าเป็นโครงการขนาดใหญ่ต้องใช้เงินลงทุนจำนวนมาก หลายโครงการจึงเลือกทำเป็นเฟส เพื่อเช็กดีมานด์ ซัพพลาย ส่วนโครงการขนาดไม่ใหญ่ ควรทำในคราวเดียวกันให้จบ

การพัฒนาโครงการที่ใช้เวลานานก็เป็นความเสี่ยงอีกเช่นกัน อันแรก คือ ความเสี่ยงของงานก่อสร้าง บางโครงการใช้เวลานาน 3-5 ปี หรือบางโครงการนานถึง 7 ปีก็มี ก็มีความเสี่ยงทั้งในเรื่องราคาค่าวัสดุต่างๆ ความพร้อม ความล่าช้า ความสำเร็จสมบูรณ์ของโครงการ อันที่สอง คือ การเปลี่ยนแปลงของตลาด ก็เป็นความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้น เนื่องจากตอนวางแผนโครงการ ตั้งเป้าจะพัฒนาโครงการรูปแบบนี้ แต่ระหว่างทางอาจเกิดความเปลี่ยนแปลงของดีมานด์ก็ต้องปรับตัว ปรับมาร์เก็ตติ้งให้ทัน นี่เป็นความท้าทายที่เกิดขึ้น