ให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัย เป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา

โดย วรปรานี สิทธิสรวง นิติกรชำนาญการพิเศษ สำนักงานเศรษฐกิจการคลัง

เมื่อวันที่ 16 ก.พ. 2561 คณะกรรมการว่าด้วยสัญญาได้ออกประกาศกำหนดให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา โดยมีการกำหนดเงื่อนไขหลายประการเกี่ยวกับสัญญาให้เช่าเพื่อเป็นที่อยู่อาศัย ในลักษณะที่เป็นข้อปฏิบัติและข้อห้ามสำหรับผู้ประกอบธุรกิจ เพื่อคุ้มครองผู้เช่าซึ่งเป็นผู้บริโภคจำนวนมากมิให้ถูกเอาเปรียบจากผู้ให้เช่า ซึ่งเป็นผู้ที่มีอำนาจต่อรองเหนือกว่า

ประกาศดังกล่าวจะมีผลใช้บังคับวันที่ 1 พ.ค. 2561 ระหว่างนี้ผู้ประกอบธุรกิจจะต้องมีการปรับปรุงเงื่อนไขในสัญญาเพื่อให้ดำเนินการตามกฎหมายอย่างถูกต้องต่อไป

กฎหมายนี้มีผลต่อผู้อยู่ภายใต้บังคับ คือ ผู้ประกอบธุรกิจ (ผู้ให้เช่า) ห้องพัก บ้าน อาคารชุดอพาร์ตเมนต์ ฯลฯ แต่ไม่รวมถึงหอพักและโรงแรม ผู้เช่า รวมถึงผู้เช่าช่วงซึ่งเป็นบุคคลธรรมดา

สำหรับข้อปฏิบัติของผู้ให้เช่า ในสัญญาเช่าต้องมีรายละเอียดดังนี้

1.ตัวอักษรต้องอ่านชัดเจน

2.มีรายละเอียดเกี่ยวกับชื่อ ที่อยู่ของผู้ให้เช่า ผู้เช่า ที่ตั้งและรายละเอียดของทรัพย์ที่ให้เช่าระยะเวลาเช่า ค่าเช่า เงินประกัน ค่าสาธารณูปโภค โดยแสดงวิธีการและระยะเวลาชำระไว้ด้วย

3.ผู้ให้เช่าต้องส่งใบแจ้งหนี้ล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 7 วัน โดยผู้เช่ามีสิทธิตรวจสอบข้อมูลเงินที่ต้องชำระ

4.ผู้ให้เช่าต้องคืนเงินประกันแก่ผู้เช่าทันทีเมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุด

5.ผู้เช่ามีสิทธิบอกเลิกสัญญา โดยทำเป็นหนังสือให้แก่ผู้ให้เช่าไม่น้อยกว่า 30 วัน ทั้งนี้ ผู้เช่าต้องไม่ค้างค่าเช่า และมีเหตุจำเป็น

6.การผิดสัญญาในข้อสำคัญที่ผู้ให้เช่ามีสิทธิเลิกสัญญา จะต้องระบุด้วยตัวอักษรที่เด่นชัดกว่าข้อความทั่วไป และการเลิกสัญญา ผู้ให้เช่าต้องทำหนังสือแจ้งให้ผู้เช่าปฏิบัติตามสัญญาอย่างน้อย 30 วันนับแต่ผู้เช่าได้รับหนังสือ และผู้เช่าไม่ปฏิบัติ ผู้ให้เช่าจึงมีสิทธิเลิกสัญญา

7.ผู้ให้เช่าต้องมอบสัญญาให้ผู้เช่าเก็บไว้ 1 ฉบับ

ในกฎหมายยังได้มีการระบุข้อตกลงที่ห้ามกำหนดในสัญญาไว้ด้วยดังนี้ โดยห้ามมิให้สัญญากำหนดข้อกำหนดดังต่อไปนี้

1.ยกเว้นหรือจำกัดความรับผิดของผู้ให้เช่า

2.เรียกเก็บค่าเช่าล่วงหน้าเกิน 1 เดือน

3.เรียกเก็บเงินประกันเกิน 1 เดือน

4.ริบเงินประกันหรือค่าเช่าล่วงหน้า

5.ให้ผู้ให้เช่ามีสิทธิเปลี่ยนแปลงค่าเช่า ค่าสาธารณูปโภค ฯลฯ ก่อนสัญญาเช่าสิ้นสุด

6.ให้ผู้ให้เช่าตรวจสอบอาคารโดยมิต้องแจ้งก่อนล่วงหน้า

7.ให้ผู้ให้เช่ากำหนดค่าไฟฟ้าและน้ำประปาเกินกว่าอัตราที่ผู้ให้บริการกระแสไฟฟ้าและน้ำประปา เรียกเก็บจากผู้ให้เช่าในกรณีที่ผู้เช่าไม่ชำระค่าเช่า หรือค่าใช้จ่ายอื่นๆ

สำหรับความเป็นมาของการเข้าไปควบคุมธุรกิจดังกล่าว สืบเนื่องมาจากการที่สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) ได้รับการร้องเรียนว่า ถูกเอาเปรียบจากการเข้าไปใช้บริการหอพัก เช่น การเรียกเก็บเงินเกินความจริงทั้งค่าเช่าล่วงหน้า ค่าน้ำประปา และค่าไฟฟ้าที่สูงกว่าปกติ

ทั้งนี้ เมื่อปี 2549 สคบ.ได้เคยออกประกาศคุ้มครองผู้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยไปแล้ว 1 ครั้ง ในเรื่องหลักฐานการรับเงิน กรณีการเก็บค่าประกันความเสียหาย จะต้องออกเอกสารการรับเงินค่าประกันความเสียหาย และมีเงื่อนไขเมื่อขอย้ายออก โดยผู้ประกอบการหอพักมีสิทธิตรวจสอบทรัพย์สินภายในระยะเวลา 7 วัน หากไม่มีทรัพย์สินเสียหายต้องคืนเงินค่าประกันความเสียหายให้ผู้เช่าภายในระยะเวลา 15 วันตามสัญญา แต่ที่ผ่านมาผู้ประกอบการบางรายก็ไม่ใส่ใจในข้อประกาศดังกล่าว หรือบางรายก็อ้างว่าไม่รู้ข้อกฎหมาย ซึ่งทาง สคบ.ก็ได้เรียกผู้ประกอบการดังกล่าวมาชี้แจงไปแล้ว

แต่ในประกาศฉบับใหม่ได้เพิ่มเติมรายละเอียด จากการที่มีผู้บริโภคร้องเรียนมาเมื่อ 2-3 ปีที่ผ่านมา ส่วนใหญ่เป็นผู้เช่าอาคารเพื่อพักอาศัยในพื้นที่กรุงเทพฯ สัดส่วนถึง 90% หรือประมาณ 520 ราย ในขณะที่จากต่างจังหวัดมีเพียง 10% โดยประเด็นหลักคือการที่ผู้ประกอบการหอพักไม่คืนเงินประกันความเสียหาย/ค่าเช่าล่วงหน้า ให้กับผู้เช่า ซึ่งมีมากถึง 213 ราย คิดค่าเสียหายสูงเกินความเป็นจริง26 ราย ยึดทรัพย์ผู้เช่า 23 ราย ข้อสัญญายกเว้น 21 ราย และที่เหลือเป็นเรื่องอื่นๆ

ก่อนที่จะประกาศใช้กฎหมายฉบับใหม่ ทาง สคบ.ได้มีการเชิญผู้ประกอบการหอพักในพื้นที่ กทม. มาชี้แจงและรับฟัง ประมาณ 120 ราย ซึ่งส่วนใหญ่ก็เห็นด้วย โดยต้องมีการทำสัญญาเช่าใหม่ทั้งหมด ต้องมีการชี้แจงรายละเอียดให้ชัดเจนทั้งหมด กรณีก่อนที่ผู้เช่าจะเข้าเช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยจะต้องมีหลักฐานใบตรวจอาคารจากผู้ประกอบการหอพักด้วย และกรณีสิ้นสุดการเช่า ผู้ประกอบการจะต้องคืนเงินประกันให้กับผู้เช่าด้วยเช่นกัน

สคบ.จึงใช้อำนาจที่มีอยู่เข้าไปควบคุมด้านสัญญา และเชื่อว่า หลังจากกฎหมายมีผลบังคับใช้อย่างเป็นทางการในเดือน พ.ค. จะทำให้ผู้บริโภคที่เป็นผู้เช่าทั้งหมดได้รับการดูแลจากภาครัฐ และยังสร้างมาตรฐานที่ดีให้กับธุรกิจหอพักได้มีคุณภาพมากยิ่งขึ้น