อสังหาเอเชีย สัญญาณดี

นรี พฤกษยาภัยกลุ่มกองทุนต่างประเทศ บลจ.ธนชาต

ปี 2560 เป็นปีที่การลงทุนในสินทรัพย์เสี่ยงเห็นความสดใสชัดเจน ตลาดหุ้นส่วนใหญ่ให้ผลตอบแทนเกิน 10% และบางตลาดก็ให้ถึง 20% บลจ.ได้เคยให้ความเห็นสำหรับมุมมองต่อการลงทุนกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงทรัสต์เพื่อการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ (รีท) ว่าเหมาะกับภาวะที่เศรษฐกิจเริ่มฟื้นตัว แนวโน้มดอกเบี้ยเป็นขาขึ้น เนื่องจากแหล่งรายได้จากการลงทุนสินทรัพย์กลุ่มนี้คือ ค่าเช่า จะมีโอกาสปรับขึ้นตามเศรษฐกิจและอัตราเงินเฟ้อที่เติบโตในปีที่ผ่านมา

ผลตอบแทนดัชนีราคาของตลาดอสังหาริมทรัพย์เอเชีย (FTSE EPRA/NAREIT Asia Total Return Index) ได้ 20% ผลตอบแทนของดัชนีราคาของตลาดหุ้นเอเชีย (MSCI AC Asia Pacific Index) ได้ 30% ชี้ให้เห็นว่าทิศทางผลตอบแทนเป็นไปในทางเดียวกัน และแม้ว่าการลงทุนอสังหาริมทรัพย์จะได้ต่ำกว่าการลงทุนในหุ้น แต่ก็ยังสูงกว่าการลงทุนในตราสารหนี้ โดยรวมผลตอบแทนต่ำกว่า 2% สำหรับการลงทุนระยะเวลาประมาณ 1-2 ปี ทำให้มีเงินไหลเข้าในตลาดนี้มากขึ้น

กูรูอสังหาริมทรัพย์ เชื่อว่าปีนี้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยจะสดใสอาจโตได้ถึง 6-8% จากเศรษฐกิจส่งออกโต การลงทุนภาครัฐ และแนวโน้มร่วมทุนต่างชาติยังมีต่อเนื่อง แต่ก็มีผู้วิจัยแย้งสำหรับทิศทางตลาดที่อยู่อาศัยไทยสิ้นปี 2560 ว่าที่อยู่อาศัยคงเหลือเพิ่มขึ้น การที่สภาพแวดล้อมอสังหาริมทรัพย์ไทยยังไม่สดใสชัดเจน อาจทำให้นักลงทุนสรุปรวมว่าสินทรัพย์ประเภทนี้ยังไม่น่าสนใจ

อสังหาริมทรัพย์มีหลายประเภท มีโอกาสเติบโตในสถานการณ์ต่างกัน โอกาสในการลงทุน จึงขึ้นอยู่กับการเลือกลงทุนมากกว่า ยิ่งขยายตะกร้าการลงทุนให้กว้างขึ้น เช่น การไปลงทุนยังต่างประเทศ ก็จะทำให้การลงทุนมีตัวเลือกมากขึ้นด้วย ถ้าเทียบอัตราผลตอบแทนในรูปของอัตราผลตอบแทนปันผล แบ่งตามภูมิภาค ภูมิภาคที่สูงสุด คือ "ตลาดเอเชีย" และจากที่มีการเริ่มพัฒนากองทุนอสังหาริมทรัพย์เป็น รีทในหลายประเทศในภูมิภาคนี้ ยิ่งช่วยเพิ่มที่อยู่อาศัยในอนาคตต่างจากตลาดที่พัฒนาแล้ว ซึ่งไม่ค่อยขยายตัวมากนัก อัตราผลตอบแทนปันผลค่อนข้างต่ำ

สำหรับปัจจัยผลักดันที่ทำให้การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เอเชียได้ผลตอบแทนดีในปีที่แล้วนั้น ได้แก่ สภาพคล่องที่ล้นระบบและไม่ค่อยมีปัจจัยลบ ทำให้นักลงทุนไม่กังวลและกล้าเล็งหาผลตอบแทนที่สูงขึ้น จึงหันมาสับเปลี่ยนการลงทุนไปยังตลาดอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งให้กระแสรายรับและการเติบโตไปพร้อมกันอีกประการ คือ นักลงทุนกลุ่มอสังหาริมทรัพย์เริ่มหันมาสนใจประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่ต่างจากประเภทพื้นฐาน เช่น ที่อยู่อาศัย และค้าปลีก ไปยังประเภทใหม่ ซึ่งไม่ค่อยได้รับความสนใจในอดีต เช่น ที่พักนักศึกษาและที่พักอาศัยสำหรับผู้สูงอายุ ซึ่งเป็นที่สนใจในออสเตรเลียสะท้อนการนำเทคโนโลยีใช้ในการศึกษา ทำให้ที่อยู่อาศัยและสถานศึกษาต้องเปลี่ยนแปลงโครงสร้างให้รองรับมากขึ้น และแนวโน้มประชากรโลกที่เข้าสู่สังคมผู้สูงอายุ หรือโกดังให้เช่าเก็บสินค้า ซึ่งเป็น กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ที่เกิดขึ้นมาจากการเปลี่ยนแปลงของวิถีชีวิตในสังคมจากวิวัฒนาการของเทคโนโลยีที่ทำให้เกิดการขยายตัวของอี-คอมเมิร์ซ

ในเอเชียแต่ละประเทศในภูมิภาคมีช่องทางปรับเปลี่ยนโครงสร้างอสังหาริมทรัพย์ได้ค่อนข้างคล่องตัวกว่า เมื่อเทียบกับโลกตะวันตก เช่นค้าปลีกในสิงคโปร์ จากการสำรวจของ PWC ห้างสรรพสินค้าหลายแห่งได้ปรับตัวให้เช่าแก่ซูเปอร์มาร์เก็ต ร้านอาหารและเครื่องดื่ม มากขึ้น คิดเป็น 30% ของพื้นที่ และขยายตัวไปยังแหล่งที่มีประชากรพื้นเมืองอยู่อาศัยมากขึ้นแทนที่จะกระจุกตัวในเมืองถือเป็นภูมิคุ้มกันการขยายตัวของอี-คอมเมิร์ซได้อย่างเหมาะสม ขณะที่ออสเตรเลียภูมิประเทศที่กว้าง ทำให้เพิ่มค่าใช้จ่ายในการขนส่ง การเดินทางไปซื้อสินค้าในห้างใกล้เคียงจึงยังสะดวกกว่า

ตลาดอสังหาริมทรัพย์เอเชียน่าสนใจและยังเติบโตระดับราคาตลาด รีท ในภูมิภาคนี้ยังไม่สูงมากนัก รวมถึงสถานะการเงินที่ระดับหนี้สินของกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ โดยรวมในภูมิภาคนี้ต่ำกว่าในอดีต มีโครงสร้างหนี้ที่ต้นทุนต่ำและอายุหนี้ยาวขึ้น ทำให้ไม่น่ากังวล หากอัตราดอกเบี้ยปรับขึ้น หากวิเคราะห์ผลตอบแทนระยะยาวย้อนหลังในช่วงที่ ธนาคารกลางสหรัฐ (เฟด) มีการปรับขึ้นดอกเบี้ยอย่างต่อเนื่องในช่วงปี 2547-2550 สินทรัพย์ประเภทรีท หรือหลักทรัพย์อสังหาริมทรัพย์ มีสถิติให้ผลตอบแทนที่ดีในช่วงเวลาดังกล่าว และสูงกว่าทรัพย์สินประเภทอื่นๆ การฟื้นตัวของเศรษฐกิจที่มาจากพื้นฐานนับแต่ปี 2560 น่าจะทำให้เศรษฐกิจในเอเชียน่าจะพ้นจุดต่ำสุดและน่าจะทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภูมิภาคไปต่อได้