เมเจอร์ฯ ขายบิ๊กล็อต จูงใจต่างชาติช็อปคอนโด

โชคชัย สีนิลแท้

การแข่งขันในธุรกิจอสังหาฯ นับวันจะทวีความรุนแรงขึ้น จึงทำให้ผู้ประกอบการแต่ละรายต่างต้องเร่งปรับตัว ไม่ว่าจะเป็นการหาพันธมิตรใหม่เข้ามาร่วมทุนในการดำเนินธุรกิจ การขยายไลน์ไปสู่ธุรกิจใหม่เพื่อสร้างรายได้ระยะยาว หรือแม้แต่การตัดขายโครงการในรูปแบบบิ๊กล็อตเพื่อสร้างการรับรายได้ให้เร็วขึ้น

สุริยา พูลวรลักษณ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เมเจอร์ ดีเวลลอปเมนท์ เปิดเผยว่า ขณะนี้บริษัทประสบความสำเร็จในการขายโครงการมารุ ลาดพร้าวและเอกมัย ในรูปแบบบิ๊กล็อตให้กับกลุ่มนักลงทุน ต่างชาติจากประเทศสิงคโปร์ ได้แก่ บริษัท ดีดับเบิ้ลยูจี เรียลเอสเตท มูลค่าขายรวมกัน 1,000 ล้านบาท แบ่งเป็นโครงการมารุ ลาดพร้าว จำนวน 1 ใน 3 ของ 332 ยูนิต มูลค่าโครงการ 1,800 ล้านบาท และโครงการมารุ เอกมัย จำนวน 2 ใน 3 ของ 333 ยูนิต มูลค่าโครงการ 2,500 ล้านบาท เป็นการสะท้อนให้เห็นว่านักลงทุนต่างชาติมีความสนใจอสังหาฯ ในไทย

"กลุ่มทุนต่างชาตินอกจากจะสนใจเข้ามาร่วมทุนกับผู้ประกอบการอสังหาฯ ไทยแล้ว ยังสนใจเข้ามาซื้ออสังหาฯ ไปขายต่อในรูปแบบบิ๊กล็อต เนื่องจากมองเห็นโอกาสการลงทุนในระยะยาว การเข้ามาซื้อโครงการของกลุ่มทุนต่างชาตินั้นจะซื้อในช่วงเริ่มต้นโครงการ ขณะที่รูปแบบการขายนั้นบริษัทจะให้ส่วนลดเป็นพิเศษ แต่ไม่ได้เน้นตัดราคาขาย แต่ถือว่าเป็นราคาพิเศษสำหรับการซื้อยูนิตจำนวนมาก" สุริยา กล่าว

สำหรับโครงการมารุทั้งสองโครงการ สามารถ ทำยอดขายรวมกันได้กว่า 70% หลังจากเปิดพรีเซลไปเมื่อเดือน ก.ย.ที่ผ่านมา คิดเป็นสัดส่วนชาวต่างชาติที่เข้ามาซื้อมากถึง 36% โดยโครงการมารุ ลาดพร้าว มีราคาขายเฉลี่ย 1.4-1.5 แสนบาท/ตารางเมตร (ตร.ม.) มีอัตราการปล่อยเช่าต่อเดือนอยู่ที่ 700 บาท/ตร.ม. หรือ 2-3 หมื่นบาท/เดือน ขณะที่โครงการมารุ เอกมัย มีราคาขายเฉลี่ย 1.8-1.9 แสนบาท/ตร.ม. ขนาด 40 ตร.ม. ราคาเริ่มต้น 7 ล้านบาท สามารถปล่อยเช่าได้ 3.5-4 หมื่นบาท/เดือน

"ลาดพร้าวถือเป็นทำเลที่กำลังเติบโต จะเห็นได้ว่าชาวต่างชาติโดยเฉพาะเกาหลีและจีนนิยมเข้ามาอยู่อาศัยมากขึ้น ขณะที่ย่านเอกมัยจะเห็นชาวญี่ปุ่นเริ่มเข้ามาลงทุนซื้อที่อยู่อาศัยมากขึ้น จากอดีตจะนิยมเช่าเนื่องจากมองว่ารายจ่ายต่อเดือนระหว่างการเช่ากับการซื้อเริ่มไม่แตกต่างกันแล้ว" สุริยา กล่าว

ปัจจุบันบริษัทมียอดแบ็กล็อกหรือยอดขายรอรับรู้รายได้จำนวน 1.35 หมื่นล้านบาท ไม่นับรวมโครงการมารุทั้งสองโครงการที่อยู่ระหว่างเปิดการขาย โดยคาดว่าจะสามารถโอนโครงการได้ในปี 2561 คิดเป็นมูลค่าไม่ต่ำกว่า 8,000 ล้านบาท

เดนนิส วี ประธาน บริษัท ดีดับเบิ้ลยู เรียลเอสเตท กล่าวว่า บริษัทได้ก่อตั้งธุรกิจมานาน 25 ปี ในสิงคโปร์ โดยได้มีการเข้าไปบริหารโครงการอสังหาฯ หลายเมืองสำคัญทั่วโลก ไม่ว่าจะเป็นสิงคโปร์ ลอนดอน โตเกียว ออสเตรเลีย และกรุงเทพฯ โดยจะเน้นการซื้อโครงการระดับลักซ์ชัวรี่และไฮเอนด์ ซึ่งมีการซื้อเพื่อทำกำไรทั้งในระยะสั้นและระยะยาวคือการปล่อยเช่า ที่ผ่านมาได้มีการซื้ออสังหาฯ ในลอนดอน ลิเวอร์พูล แมนเชสเตอร์ คิดเป็นมูลค่ามากกว่า 300 ล้านปอนด์ ถือว่ามีมูลค่ามากที่สุด

อย่างไรก็ตาม ที่ผ่านมาได้มีการเข้ามาซื้อโครงการคอนโดในไทยตั้งแต่ปี 2555 ไม่ว่าจะเป็นโครงการของบริษัท โนเบิลฯ อาทิ โนเบิล อะราวด์ โครงการของบริษัท เมเจอร์ฯ หลายโครงการ โครงการสิงห์ คอมเพล็กซ์ 8 ยูนิต โครงการดิเอส อโศก 110 ยูนิต โครงการพาร์ค 24 ที่ซื้อมากกว่า 200 ยูนิต หรือคิดเป็นมูลค่ากว่า 1,000 ล้านบาท ในกรุงเทพฯ มีการซื้อจากผู้ประกอบการไทยไปแล้วกว่า 2,000 ยูนิต หรือคิดเป็นมูลค่า รวมกว่า 1,000 ล้านดอลลาร์สหรัฐ หรือ 3.5 หมื่น ล้านบาท

ปัจจุบันอัตราผลตอบแทนการลงทุนอสังหาฯ ในไทยอยู่ที่เฉลี่ย 6% ญี่ปุ่นอยู่ที่ 2% ลอนดอนอยู่ที่ 1-2% จะเห็นได้ว่าผลตอบแทนการลงทุนต่อปีในไทยถือว่าดีที่สุด อย่างไรก็ตามการทำตลาดในช่วงเวลานี้บริษัทจะเน้นการนำสินค้าไปขายเพื่อเจาะกลุ่มผู้ซื้อชาวจีน เนื่องจากคนกลุ่มนี้สนใจเข้ามาท่องเที่ยวในประเทศไทยและลงทุนธุรกิจร่วมกันมากขึ้นด้วย

"อสังหาฯ ไทยเมื่อเทียบกับประเทศอื่นอย่างสิงคโปร์ จีน ญี่ปุ่น ถือว่ามีราคาที่ต่ำกว่ามากและได้ผลตอบแทนจากการลงทุนที่ดีกว่า จึงเป็นโอกาสที่ดีในการที่จะซื้อไว้เพื่อลงทุนทำกำไรระยะสั้นและระยะยาวในรูปแบบการปล่อยเช่า โดยบริษัทจะเน้นซื้อโครงการจากบริษัท เมเจอร์ฯ เนื่องจากเป็นพันธมิตรที่เจรจาร่วมกันแล้วเข้าใจกันดี จากการเป็นมืออาชีพในการทำธุรกิจและทำเลการพัฒนาโครงการอยู่ในพื้นที่หลักของกรุงเทพฯ" เดนนิส กล่าว

เหล่านี้คือกลยุทธ์สำคัญในการรุกตลาดคอนโดที่ต้องอาศัยกำลังซื้อจากลูกค้าชาวต่างชาติ