ตลาดแนวราบ ขยายตัวรับระเบียงเศรษฐกิจ

ไพโรจน์ วัฒนวโรดมกรรมการผู้จัดการบริษัท เจ.เอส.พี. พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน)

ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ และปริมณฑล ในช่วงครึ่งปีแรกมีโครงการของปี 2560 มีโครงการที่เปิดขายใหม่หรือมูลค่าตลาดที่อยู่อาศัยกว่า 1.9 แสนล้านบาท คาดว่าทั้งปีจะถึง 4 แสนล้านบาท เรียกได้ว่าเติบโตแบบดับเบิลดิจิต หรือตัวเลขสองหลัก จากปี 2559 มีแค่ 3.6 แสนล้านบาท เพราะฉะนั้นจะเห็นได้ว่าการเติบโตนั้นดีขึ้น จะเห็นได้ว่าในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา การเติบโตของธุรกิจอสังหาฯ นั้นจะเน้นการเติบโตตามตัวเลขจีดีพีเศรษฐกิจของประเทศ บางปีตัวเลขจีดีพี 3% อัตราการเติบโตในธุรกิจอสังหาฯ จะอยู่ที่ประมาณ 3-4%

แต่จากการเก็บตัวเลขในช่วงครึ่งปีแรกนั้น การเติบโตเป็นแบบตัวเลขสองหลัก ดังนั้นจึงมั่นใจภาพรวมของเศรษฐกิจรวมในปีนี้ยังไปได้ดี เห็นได้จากตัวเลขที่สะท้อนมายังรายได้ของบริษัท เจเอสพี ไตรมาสแรกปีนี้มียอดโอนกรรมสิทธิ์ 1,000 ล้านบาท ไตรมาส 2 มียอดโอน 1,000 ล้านบาท แต่เมื่อเทียบกับปี 2559 ครึ่งปีแรกโอนได้แค่ 1,000 ล้านบาท มาปีนี้ครึ่งปีแรกโอนได้ 2,000 ล้านบาท ขณะที่ในไตรมาส 3 มียอดโอนแล้ว 1,300 ล้านบาท เบ็ดเสร็จ 9 เดือนได้ 3,300 ล้านบาท จากปีที่แล้วที่มียอดโอนรวม 3,000 ล้านบาท จึงมั่นใจว่ายอดโอนในไตรมาส 4 จะไม่ต่ำกว่า 1,200 ล้านบาท หรือรวมแล้วไม่ต่ำกว่า 4,500 ล้านบาท อย่างแน่นอน

สาเหตุที่ทำให้บริษัทมียอดโอนค่อนข้างมาก เนื่องจากบริษัทได้เปิดตัวโครงการ รูปแบบทาวน์โฮม เจซีรี่ส์ และก็เป็นแนว อิงลิช คันทรี่เรียกได้ว่ามีสไตล์ที่เป็นเอกลักษณ์ของตนเอง ทุกโครงการที่เปิดขายจะมียอดขายไม่ต่ำกว่า 200-400 ล้านบาท ในช่วงเวลาเปิดการขายโครงการ 2-3 สัปดาห์ ขณะเดียวกันก็ใช้โมเดลใหม่ คือ การพัฒนาบ้านต้องจับตลาดบ้านต่ำกว่า 5 ล้านบาท จึงทำให้ทาวน์โฮมที่เปิดขายมียอดขาย 200-400 ล้านบาท ภายในเดือนเดียวทุกโครงการ พร้อมกันนี้ก็ได้เริ่มขยับเซ็กเมนต์ไปเป็นการพัฒนาโครงการไปทำตลาดบ้านแฝด ซึ่งจะเห็นได้ว่าทั้งยอดโอนและยอดขายไปได้ดี

ประเด็นสำคัญต่อมา แม้ว่าที่ผ่านมา สถาบันการเงินจะเข้มการปล่อยสินเชื่อ แต่ปัจจุบันนั้นเริ่มผ่อนคลายเกณฑ์อย่างเห็น ได้ชัด ไม่เช่นนั้นบริษัทจะไม่สามารถโอนโครงการไตรมาสละ 1,000 ล้านบาทได้ นอกจากนี้ได้มีการเปิดโครงการในทำเลใหม่ๆ อย่างเช่น ศรีราชา ยอดขายไปอย่างรวดเร็ว 200-400 ล้านบาท ในเวลา 2-3 สัปดาห์ ปัจจุบันบริษัทจะขายบ้านได้สัปดาห์ละ 150 ล้านบาท หรือ 1 เดือน 600 ล้านบาท ถือว่าเป็นอัตราการขายปกติ แต่ในช่วงไหนถ้าหากมีแคมเปญหรือกิจกรรมส่งเสริมการตลาดจะสามารถขายได้สัปดาห์ละ 300 ล้านบาท ถ้าหากคิดเป็นเปอร์เซ็นต์จะสูงถึง 100%

แม้ว่าสถาบันการเงินจะเริ่มผ่อนคลายสินเชื่อ แต่กลยุทธ์การขายนั้นจะต้องขายเผื่อการปฏิเสธสินเชื่อของสถาบันการเงินด้วย นอกจากนี้จากโครงการระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออกที่รัฐบาลเดินหน้าผลักดันนั้นส่งผลให้ยอดขายโครงการแนวราบขยับตัวดีขึ้น เห็นได้จากใน จ.ฉะเชิงเทรา ชลบุรี และระยอง ยังโอนค่อนข้างสูง เมื่อเทียบกับทำเลอื่น ปัจจุบันจะเริ่มเห็นคนที่ทำงานแถวประเวศ มีนบุรี สุวรรณภูมิ หรือศรีนครินทร์ เริ่มขยับออกไปซื้อบ้านที่ี จ.ฉะเชิงเทรา เนื่องจากใช้เวลาเดินทางแค่ 30-45 นาที ในการเดินทางเข้าเมือง ในอนาคตกรุงเทพฯ ตะวันออกจะเป็นชุมชนขนาดใหญ่ขึ้น เหมือนกับ จ.ปทุมธานี นนทบุรี ที่ขยายตัว จังหวัดรอยต่ออย่าง จ.ฉะเชิงเทรา ก็มีโอกาสเติบโตที่ดีเช่นกัน