หุ้นอสังหาริมทรัพย์ มากกว่าตลาด

บล.หยวนต้า (ประเทศไทย)

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กลับมามีทิศทางที่สดใสอีกครั้ง ตามการขยายตัวของเศรษฐกิจในประเทศ และการเปิดตัวโครงการใหม่ของผู้ประกอบการที่เร่งขึ้นถึง 15-20% ในปี 2561 เทียบกับปี 2560 เพียง 10-15% ด้วยปัจจัยแวดล้อมที่เอื้อต่ออุปสงค์ที่ซบเซามาหลายปี

ขณะที่ผู้ประกอบการต่างปรับกลยุทธ์และสินค้าให้ตอบรับกับไลฟ์สไตล์และความต้องการของกลุ่มลูกค้าที่เปลี่ยนแปลงไปด้วยรูปแบบ ที่อยู่อาศัยที่ทันสมัย อยู่ใกล้ศูนย์กลางคมนาคมขนส่ง โดยเฉพาะอย่างยิ่งแนวสถานีรถไฟฟ้า

นอกจากนี้ เราเห็นสัญญาณบวกจากสถาบันการเงินที่เริ่มผ่อนคลายกฎเกณฑ์การปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ทำให้เราเชื่อว่ายอดขายอย่างไม่เป็นทางการในปี 2561 จะเติบโต 10-15% เทียบกับปีนี้ที่ทำได้เพียง 8-10% อย่างไรก็ดี Backlog ที่ค่อนข้างต่ำรองรับประมาณการรายได้ปี 2561 เพียง 30% ถือเป็นประเด็นความเสี่ยงที่ต้องติดตามทำให้ผู้ประกอบการส่วนใหญ่เริ่มหันมาทำตลาดแนวราบมากขึ้น เพราะสามารถเร่งยอดขายได้ภายในปี แต่ถือว่าเป็นกลยุทธ์ที่เสี่ยงพอสมควร เพราะด้วยพื้นที่ในเขตที่มีศักยภาพมีต้นทุนที่สูงขึ้นตามการเจริญของหัวเมืองและโครงข่ายรถไฟฟ้า อีกทั้งคู่แข่งใหม่เข้ามาในตลาดนี้มากขึ้น อาจทำให้การแข่งขันเร่งตัวขึ้นได้กดดันต่ออัตราส่วนกำไรขั้นต้นของ โครงการ เราประเมินว่าเอพี (ไทยแลนด์) (AP) แสนสิริ (SIRI) และอนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ (ANAN) มีความเสี่ยงด้านรายได้สูงสุดเพราะมี Backlog รองรับเพียง 13-15% เท่านั้น ขณะที่ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI) แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN) และศุภลัย (SPALI) มีส่วนลดจากประมาณการรายได้ปี 2561 ต่ำสุดด้วย สินค้าในมือรองรับประมาณการรายได้ปี 2561 ของเราแล้ว 67% 50% และ 43% ตามลำดับ

ด้วยภาพรวมดังกล่าว กำไรจากการดำเนินงานในปี 2561 ของ 9 หลักทรัพย์ที่ทำการวิเคราะห์พบว่า จะมีการเติบโตเร่งขึ้นเป็น 13% จากปีนี้ที่ 8% ภายใต้พี/อีที่ 10.2 เท่า ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยย้อนหลัง 10 ปี ที่ 10.5 เท่า พร้อมกับผลตอบแทนจากเงินปันผลเฉลี่ย 5% ทำให้เราปรับเพิ่ม น้ำหนักการลงทุนขึ้นเป็น "มากกว่าตลาด" จากเดิม "เท่ากับตลาด" โดยเลือก LPN เป็นหุ้นเด่น

สำหรับภาพอุตสาหกรรม ช่วงไตรมาส 4 จะกลับสู่ไฮซีซั่นหลังงวด 9 เดือน 9 บริษัทที่เราวิเคราะห์ด้านปัจจัยพื้นฐาน พบว่า โดยรวมเป็นไปตามสิ่งที่เราและตลาดคาดการณ์ไว้ มีเพียง ANAN, LPN และพฤกษา โฮลดิ้ง (PSH) ที่กำไรปกติออกมาต่ำกว่าที่เราและตลาดคาด โดย ANAN และ PSH เกิดจากการโอนคอนโดมิเนียมที่ล่าช้าไปกว่าแผนที่วาง

ขณะที่ LPN เป็นการเร่งระบายสต๊อกเก่าออกมามาก ทำให้อัตรากำไรขั้นต้นทำระดับต่ำสุดเท่าที่เคยทำได้ของ LPN และ ORI ถือว่าทำผลการดำเนินงานได้อย่างน่าประทับใจต่อเนื่อง กำไรปกติเติบโตถึง 43% จากไตรมาสก่อนหน้า และ 116% เมื่อเปรียบเทียบกับงวดเดียวกันของปีก่อน สูงสุดในกลุ่มอสังหาฯ จากการโอนคอนโดได้ตามแผน พร้อมกับการควบคุมต้นทุนได้เป็นอย่างดี ทำให้อัตรากำไรขั้นต้นของ ORI สามารถเพิ่มจาก 46.1% ในไตรมาส 2 เป็น 46.8% ในไตรมาสล่าสุด

นอกจากนี้ เราเห็นสัญญาณบวกในภาพรวมตลาดอสังหาฯ จากยอดการเปิดตัวโครงการใหม่ที่เร่งขึ้นถึง 32% จากไตรมาสก่อนหน้า และ 46% เมื่อเปรียบเทียบงวดเดียวกันปีก่อน แบ่งเป็นโครงการแนวราบ 55% และคอนโด 45% มูลค่ารวมระดับสูงสุดของปีนี้อยู่ที่ 1 แสนล้านบาท ได้รับการตอบรับที่ดีตามกำลังซื้อและความเชื่อมั่นที่ฟื้นตัว โดยเฉพาะอย่างยิ่งโครงการคอนโดมีอัตราขายเฉลี่ยราว 50-60% หนุนให้ยอดขายอย่างไม่เป็นทางการ 9 เดือน ขยายตัว 29% เมื่อเปรียบเทียบกับงวดเดียวกันของปีก่อน แตะระดับ 2 แสนล้านบาท และคิดเป็น 79% ของเป้าหมายทั้งปีด้วย ทำให้เราเชื่อว่ายอดขายอย่างไม่เป็นทางการทั้งปี จะเป็นไปตามเป้าหมายของเราจากโครงการใหม่ที่รอเปิดขายมูลค่ารวมกว่า 7 หมื่นล้านบาท ในปีนี้